有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，去年“千億俱樂部”只有杭州和上海，而今年將增加新面孔，截至11月22日，大連、天津亦分別達(dá)到893億、866億元，年內(nèi)“破千億”可能性也很大。
或許很多人會心存疑竇，從年頭就開始房地產(chǎn)調(diào)控，而且4月和9月兩次升級，為何地方政府的土地出讓金收入又創(chuàng)新高？主要原因有三。
一是，雖然調(diào)控政策好似暴風(fēng)驟雨，房地產(chǎn)市場的溫度也的確比去年有所下降，但市場交易規(guī)模依然還在增長。比如，1-10月，全國新建商品房成交面積比去年同期增長9.1%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長36.2%。
二是，土地供應(yīng)量增加。按年初國土資源部的規(guī)劃，今年全國住房用地擬供應(yīng)18.5萬公頃，與去年76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，大幅增長。不過，今年上半年只完成了全年指標(biāo)的36%，估計(jì)下半年各地會加快供地速度，近期北京、上海等地已有所表現(xiàn)。即便是全年供地規(guī)模打個八折，依然比去年增加很多，土地出讓金也會同步猛增。
三是，今年以來地價繼續(xù)上漲。1-10土地購置費(fèi)8006億元，同比增長79.2%，增幅遠(yuǎn)大于面積增幅，簡單計(jì)算可知，土地成交價格較去年同期大漲32%。而1-10月全國新建筑商品住宅成交均價上漲僅5.6%。再次證明一個規(guī)律，地價波動幅度顯著大于房價。今年調(diào)控地價的效果，遠(yuǎn)不如房價。土地單價上漲，有力推高了土地出讓金的總金額。
對于房地產(chǎn)市場來說，地方政府土地出讓金“大豐收”有何利弊？這涉及到一個深層次的問題。1994年分稅制改革后，形成了地方稅少、事多的格局，這固然有利于國家集中財力做大事，卻不利于地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)。進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，漸漸成為很多地方政府財政收入的主干。
不妨看幾個數(shù)據(jù)。2009年全國土地出讓收入達(dá)1.42萬億元，相當(dāng)于同期全國財政收入的20.8%。2009年我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8％。如果加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，則全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35％。2009年末，我國地方融資平臺貸款余額高達(dá)7.38萬億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。
地方財政口袋寬裕了，確實(shí)可以加快城市建設(shè)、培育新產(chǎn)業(yè)、改善民生等，但過度依賴房地產(chǎn)，尤其是土地財政，則會影響中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果。當(dāng)房地產(chǎn)低迷時，將會出現(xiàn)地價下跌、土地流標(biāo)、房地產(chǎn)稅收減少等影響地方財政收入的情況。所以，對于中央的緊縮型調(diào)控，地方不愿全力落實(shí)；對于中央的寬松型調(diào)控，地方又會過度刺激市場。如此，則難以抑制房價上漲。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興公開表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)價格波動前所未有，調(diào)控壓力前所未有，調(diào)控面臨六大難點(diǎn)，其中一點(diǎn)就是“地方政府對土地財政的依賴”。由此可見，中央對于這一問題早已是了然在心，只不過這一問題牽一發(fā)而動全身，暫時難以進(jìn)行根本性的調(diào)整或治理。
實(shí)際上，在土地國有制條件下，出讓土地總歸會有收入，這些收入進(jìn)入地方財政亦無可厚非。民眾所關(guān)心的是，巨量收入管理是否規(guī)范，支出是否合理。2007年之前，很多地方的土地出讓金屬于預(yù)算外收入，也即是地方的“小金庫”，賣地收入有多少、怎么花，都不受地方人大和中央相關(guān)部門的監(jiān)督。為此，2006年8月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，規(guī)定將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。并且規(guī)范了土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出、其他支出（其中包括廉租住房保障支出）。
在房價屢調(diào)屢漲的無奈情況下，將巨額土地出讓金部分用于住房保障，則民怨可減。于是，2007年出臺《廉租住房保障辦法》中首次明確：土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。然而，部分地方政府卻不愿這么干。近期國家審計(jì)署公布了“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果”，發(fā)現(xiàn)22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)要求。
另外，按三部委最新文件，住房保障體系中的“新貴”——公共租賃住房，也將向土地出讓金伸手要資金。由此可見，地方政府要想安心享受土地出讓金之“饕餮盛宴”，還真得拿出誠意，保質(zhì)保量地分食于住房保障和安居工程建設(shè)了。