房?jī)r(jià)為何有易升難降的市場(chǎng)表現(xiàn)？原因在于：超寬松的貨幣態(tài)勢(shì)未改變；調(diào)控目標(biāo)不明確，使得市場(chǎng)對(duì)政策理解產(chǎn)生差異；過(guò)往調(diào)控歷史使得政府公信力缺失。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷：貨幣不收，房?jī)r(jià)難降。
自4月份出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)走勢(shì)不僅牽動(dòng)著普通百姓的心，引領(lǐng)著中國(guó)資本市場(chǎng)的波動(dòng)，也關(guān)系著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。9月底再次出臺(tái)加碼的“二次調(diào)控”措施，實(shí)際上就是承認(rèn)了前期樓市調(diào)控效果不佳。回顧半余年的調(diào)控歷程，縱然在政策高壓下，房?jī)r(jià)仍然頑強(qiáng)上行。房?jī)r(jià)為何有易升難降的市場(chǎng)表現(xiàn)？我認(rèn)為原因在于以下幾點(diǎn)：
1.超寬松的貨幣態(tài)勢(shì)未改變。房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性是相當(dāng)明顯的，因此用傳統(tǒng)的供求分析很可能讓人得出錯(cuò)誤的結(jié)論。城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口變動(dòng)等因素都是影響樓市發(fā)展的根本和長(zhǎng)期性因素。但在短期內(nèi)，對(duì)樓市變動(dòng)有決定性影響的，顯然是投資需求和居民財(cái)富分布結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國(guó)居民重要投資工具之一，用于自住的真實(shí)消費(fèi)需求比重在不斷下降。
《中國(guó)城市狀況報(bào)告（2010/2011）》稱，中國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房率達(dá)87.8%；上海市有關(guān)部門針對(duì)本地居民進(jìn)行的一項(xiàng)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)也顯示，2009年上海市本地居民戶均擁有的住房套數(shù)為3套。可見(jiàn)，構(gòu)成住房市場(chǎng)無(wú)底洞式的旺盛需求，大多為投資需求。當(dāng)一種資產(chǎn)主要被用作投資需求時(shí)，其金融屬性就大大增加，并超過(guò)其本身的實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性。當(dāng)房地產(chǎn)被金融屬性主導(dǎo)時(shí)，貨幣態(tài)勢(shì)，即流動(dòng)性充裕變化狀況，就成了決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本因素。正是當(dāng)前超寬松的貨幣態(tài)勢(shì)，以及過(guò)分充裕的流動(dòng)性狀況，決定了樓市泡沫不僅不會(huì)破滅、反而會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)，造就了當(dāng)前樓市房?jī)r(jià)易升難降的局面。
2.模棱兩可的調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控目標(biāo)不明確，使得市場(chǎng)對(duì)政策理解產(chǎn)生差異，進(jìn)而產(chǎn)生不同的預(yù)期，形不成向下的預(yù)期合力。雖然“國(guó)十條”開(kāi)篇就明確提出了調(diào)控的目標(biāo)是“遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲”，但界定卻不明確：到底多快是“過(guò)快”？非過(guò)快的選擇有緩慢上漲、停滯和下降，政策的追求對(duì)象是哪一個(gè)？這些政策都沒(méi)有明確。如果緩慢上漲是政策容許或是政策的追求目標(biāo)，而現(xiàn)在的市場(chǎng)表現(xiàn)又不能令調(diào)控部門滿意，那么現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的緩慢上漲是否速度仍然過(guò)快，或者“緩慢上漲”根本就不是政策目標(biāo)？如果緩慢上漲沒(méi)能成為政策認(rèn)定的“過(guò)快上漲”的對(duì)立面，那么“停滯”和“下降”哪一個(gè)會(huì)是？如果是下降，要下降到多少？總之，政策目標(biāo)的模糊，令開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者、自主型的真實(shí)需求者各方都在揣摩政策底線，市場(chǎng)各方之間充滿著非理性的博弈。
3.過(guò)往調(diào)控歷史使得政府公信力缺失。2008年席卷全球金融危機(jī)，也對(duì)中國(guó)的資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。2008年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也在市場(chǎng)作用下，開(kāi)始了自行的調(diào)整。但就在這種市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整剛展開(kāi)之時(shí)，中國(guó)實(shí)施了規(guī)模空前的反危機(jī)措施，開(kāi)始向宏觀經(jīng)濟(jì)體系大規(guī)模“放水”，貨幣投放迅速增加，流動(dòng)性開(kāi)始泛濫。但在危機(jī)初期之時(shí)，由于真實(shí)需求的下降，貨幣投放并未改變實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域價(jià)格變化趨勢(shì)，通貨緊縮態(tài)勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而刺激了貨幣當(dāng)局進(jìn)一步維持超寬松貨幣的決心和勇氣，力度也愈發(fā)擴(kuò)大，終于引起那些具有高金融屬性的資產(chǎn)（如房地產(chǎn)、大宗交易商品等）價(jià)格飛漲。自從2005年國(guó)務(wù)院新、舊“國(guó)八條”和25號(hào)文發(fā)布后，國(guó)家層面的調(diào)控房?jī)r(jià)行為就沒(méi)有停止過(guò)。但現(xiàn)實(shí)的調(diào)控效果是，年年調(diào)控年年漲、越調(diào)越漲，及至2008年金融危機(jī)爆發(fā)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者、開(kāi)發(fā)商等眾多參與機(jī)構(gòu)和人員，做好了“死”的準(zhǔn)備時(shí)，沒(méi)想到天降甘霖，空前的貨幣“大放水”讓樓市投機(jī)者個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的歷史現(xiàn)狀，不僅使得政府政策的公信力受損，而且使得投資者的“抗體”增加，極大地增加了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的“耐藥性”。
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未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷 |
未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷：貨幣不收，房?jī)r(jià)難降。
自2005年3月舊“國(guó)八條”頒布后，房地產(chǎn)調(diào)控的力度并非不強(qiáng)，措施并非不具針對(duì)性，但每次都被市場(chǎng)輕松化解，拋開(kāi)仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智的諸多具體原因，最根本的基礎(chǔ)就是——2005年至現(xiàn)在正是我國(guó)貨幣供給快速增加時(shí)期。1998年中國(guó)開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)化之時(shí)，貨幣深化指標(biāo)（M2/GDP）為120%，2005年快速上升到158%，之后便在此水準(zhǔn)上穩(wěn)定下來(lái)，2009年時(shí)在“反危機(jī)”的貨幣擴(kuò)張政策下，中國(guó)貨幣深化指標(biāo)再次快速上升，由2008年的155%暴漲到了181%，居全球首位，遙遙領(lǐng)先于世界主要經(jīng)濟(jì)體。基于房地產(chǎn)的金融屬性，僅在產(chǎn)業(yè)層次上，在實(shí)體領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，其效果要么是無(wú)效、要么是導(dǎo)致新問(wèn)題出現(xiàn)，同時(shí)還使得經(jīng)濟(jì)體系中“尋租”現(xiàn)象增多，在制度上成就了腐敗的系統(tǒng)性基礎(chǔ)（這已被現(xiàn)實(shí)證明了）。
從當(dāng)前貨幣政策走向看，貨幣當(dāng)局仍無(wú)加大貨幣回收力度的跡象。2010年9月29日召開(kāi)的中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2010年第三季度例會(huì)，仍然強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策”，更為重要是，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)決策中的利益糾結(jié)已使得政策調(diào)整成為既得階層的可操控工具。在全社會(huì)通脹預(yù)期高企情況下，流動(dòng)性充裕格局仍然得以維持的狀況說(shuō)明，貨幣當(dāng)局仍極力維護(hù)當(dāng)前的流動(dòng)性充裕局面，盡管其它部門在政策導(dǎo)向上宣稱要治理通脹和控制房地產(chǎn)泡沫。
從治理通貨膨脹角度，快速回收貨幣的效果是最佳的，但猛烈的貨幣回收措施對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)利益集團(tuán)是一個(gè)重要打擊，在現(xiàn)有利益格局沒(méi)轉(zhuǎn)換前，即現(xiàn)有既得利益集團(tuán)的資產(chǎn)調(diào)整沒(méi)完成前，對(duì)全社會(huì)利益格局調(diào)整有重大影響的強(qiáng)烈貨幣收緊政策是很難出臺(tái)的。未來(lái)我國(guó)的貨幣回收力度將比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)也將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、緩慢，但為時(shí)較長(zhǎng)的回落軌道。