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《證券時報》11月9日刊發(fā)報道稱：有關(guān)部委正著手制定相關(guān)管理辦法，當房價出現(xiàn)較大幅度上漲時，經(jīng)省級人民政府同意，省級物價部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價格，如直接限制企業(yè)利潤水平、直接限定銷售價格等。這一消息在早就不平靜的房地產(chǎn)市場再投一塊巨石。
目前尚不知此消息的可靠程度。若報道所述措施真的出臺，相信會引發(fā)強烈爭論。眾所周知，市場經(jīng)濟條件下，價格規(guī)律是最重要的市場規(guī)律和“無形之手”，通過價格波動調(diào)節(jié)商品供需，進而較有效地調(diào)配社會資源。只有在計劃經(jīng)濟條件下，政府才會大面積地管制商品價格。如果通過行政手段直接干預(yù)房價，會否對商品住宅的市場機制造成損害呢？
答案是確定的。從制度設(shè)計的角度觀察，我國至今還保留著物價管理部門，這是計劃經(jīng)濟時代的遺留物。在特殊市場形勢下，對于部分商品價格進行適度的臨時性管制，并非全無是處。尤其是那些直接涉及民生的生活必需品。比如近日七部委緊急下發(fā)通知,要求穩(wěn)定棉花市場價格。
然而，大家有沒有聽說過物價部門干預(yù)過股票價格？肯定沒有。股票、債券、黃金等皆為資產(chǎn)，資產(chǎn)價格與民生無關(guān)，所以就不必進行硬性干預(yù)，只需通過印花稅等經(jīng)濟手段調(diào)控即可。住房兼有消費品和資產(chǎn)品的雙重屬性。在被當做消費品時，有關(guān)方面只需在“市場失效”時對住房市場進行調(diào)控，近幾年國家穩(wěn)定房價的政策即是如此。在被當做資產(chǎn)品時，就不應(yīng)通過行政手段進行價格方面的直接管控。
因此，調(diào)控房價，必須采取合理、有度的手段。去年12月以來，中央政府已連續(xù)發(fā)動三波緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控，主要調(diào)控目標就是房價。作為第三波調(diào)控的“9·29新政”，已不憚于大加使用行政手段，如限購、限貸等措施。不過，限購和限貸管制的是投資投機性需求（當然也誤傷了部分自住需求），并沒直接干預(yù)房價。
而據(jù)上述消息，現(xiàn)在有關(guān)部委制定中的措施是直接管制房價。什么叫直接管制房價？一個活生生的案例是，2006年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國十五條”曾提出“限地價、限房價、限套型”（后來退化成只限套型的“90/70”政策），政府方面在出讓土地時就跟開發(fā)商簽訂合同，限定未來住宅銷售的最高價。遺憾的是，“限價房”只出現(xiàn)在北京、廣州、成都等部分城市，沒能實現(xiàn)全國推廣。
從價格管制方式上分析，所謂依照《價格法》，“省級物價部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價格”，其可操作性也不強。與奶粉、飲料等大眾消費品相比，商品房最大的特點是每套房子都跟別的房子不一樣，要想精準指導(dǎo)和限制房價，物價部門得投入多少人力、物力、財力才行呢？無法想象！實際上，管理房價，最重要的部門依然是房管部門。
從管理條線分析，以前我國對樓盤銷售價格的管理比較粗放。2004年修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。這其中并沒包括價格，只是提出省級建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可根據(jù)該辦法制定實施細則。所以，其后各地都有自己的商品房預(yù)售管理政策，管理松緊度不一。一般而言，地方房管部門都允許開發(fā)商備案的價格在銷售時可自由浮動，或只是略加限高。在2007年樓市非理性繁榮期，激進如南京市，出臺了“一房一價”政策，不允許開發(fā)商隨意漲價，一度曾引起很多人的質(zhì)疑，2008年此政策取消。
直到今年4月份，為落實“國十條”，住建部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定，對取得預(yù)售許可的商品住房項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。這意味著，各地都須實行“一房一價”，且不能隨意漲價。各地若嚴格落實此政策，實際上就是限制價格了。
關(guān)鍵是，地方管房部門是如何審定開發(fā)商上報的預(yù)售價格的。近期部分城市高價商品住宅項目申請預(yù)售不太順利，正是因為房管部門加強了定價審核，開發(fā)商想定高一點，房管部門可能就會有意見。至于銷售時能否提高價格，各地政府管理口徑不一。
我們認為，按照現(xiàn)有存量政策的力度，樓市正在降溫中，未來半年部分熱點城市房價必將有所下跌。當前各地只須落實住建部4月出臺的預(yù)售管理新政即可，發(fā)改委、物價局等部門暫時不宜再追加直接干預(yù)商品住宅價格的政策，否則徒增非議。
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