無論是即將到來的美國國會中期選舉所形成的倒逼壓力所致，還是從明年1月份所要出爐的住房金融系統改革方案要求來看，對美國兩大抵押貸款巨頭房地美和房利美（以下簡稱“兩房”）進行大修已經提到奧巴馬政府的議事日程。不過，時至今日美國政府還沒有拿出改造“兩房”的清晰方案，心急火燎的美國納稅人恐怕仍要耐心等待。
仰仗著身后有政府支持的特殊背景，“兩房”在過去10年里購買和發行了大量高風險抵押貸款并為大量的高風險抵押貸款提供擔保。然而，次貸危機所引發的購房者還貸逾期潮和房屋止贖潮的涌現最終將“兩房”這一昔日的“寵兒”打入萬劫不復的債務深淵。在這種情況下，美國政府已經來不及對于“兩房”進行追究和糾錯，為避免整個房市的坍塌，政府唯一能實施的行動就是向“兩房”伸出搭救之手。
自2008年9月開始至今美國財政部已經向“兩房”持續注入了總額達1483億美元的優先股注資，“兩房”已經儼然國有化——財政部以擁有“兩房”約80%的股份成為其最大的股東。與此同時，美聯儲在過去兩年的時間內總共購買了超過1.4萬億美元的“兩房”債券，成為“兩房”債券的最大持有人。
可是，政府的慷慨“輸血”并沒能讓“兩房”起死回生，相反沉疴加重。由于“兩房”股價連續30日低于1美元而無法滿足紐約證交所對股價的最低要求，今年7月初“兩房”被勒令從紐交所摘牌退市。而按照最新季報，房地美和房利美第二季度分別出現了60億美元和12億美元的凈虧損，困境之下，“兩房”又分別向政府尋求追加18億美元和15億美元的救助資金。而問題的關鍵在于，在今年6月奧巴馬政府提交給參、眾兩院通過的大蕭條以來最嚴厲的金融監管法案中，對于“兩房”的改革絲毫沒有提及，對此，共和黨人將其公開嘲笑為“好比向恐怖主義宣戰卻忽視了‘基地’組織”之舉。因此，在這種情況下，白宮再向“兩房”慷慨撒錢必然招致更大的民憤和反對之聲。
11月美國國會將要迎來中期選舉，奧巴馬要在國會中再次擊敗共和黨，必須就“兩房”大修給公眾一個交代。也正是這種特殊的政治背景生態中，美國國內關于“兩房”改革的討論目前已經被演繹得異常激烈。
政府完全從“兩房”中退出并對其實行徹底的私有化改造是美國共和黨人和不少經濟學家提出的基本觀點。此種主張者認為，“兩房”的國有化存在著明顯的弊端和未來風險：
——國有化將進一步使“兩房”繼續侵吞納稅人利益。美國國會預算辦公室預計，按照目前方式運作下去，2009年至2019年，“兩房”將總共花費納稅人近4000億美元。而部分華爾街人士甚至預計，如果市場形勢轉壞，“兩房”的救助成本最高可能高達1萬億美元。
——基于政府擔保的“兩房”商業經營模式完全扭曲了市場競爭。雖然“兩房”從市場份額上明顯超越了競爭對手，但這并非由于他們的效率更高，或是為客戶提供的服務更好，而是因為他們能夠獲得更廉價的資金，在這種情況下，那些沒有政府背景而長期忍受不公平待遇的私營抵押貸款機構勢必喪失應有的市場經營熱情。
——正是仰仗著政府給予的融資特權，“兩房”才敢于在次級抵押貸款市場肆意擴張，從而導致次貸的泛濫，并最終釀成房市泡沫危機和金融災難。因此，如果政府繼續對“兩房”實行國有化，就等于是進一步降低了他們的商業風險，“兩房”就會敢于冒更大的風險，從而給未來的房地產市場埋下更大的危機。
與主張“兩房”私有化的吶喊相比，以全球最大的債權基金PIMCO基金首席投資官格羅斯為代表的市場人士所發出的堅持“兩房”國有化的聲音也非常清晰。在這一陣營看來，美國政府應該把房地美和房利美合并成一家政府住房市場機構，并考慮打造完全國有化抵押貸款融資系統。因為，如果抵押貸款缺少了政府的擔保，抵押貸款利率將會高出幾百個基點甚至上千個基點，這不僅讓民眾將無法負擔，而且勢必使得二級房貸金融市場失去更穩定和強大的資金供給支持。
應當說，無論是對“兩房”國有化的凌厲批判還是積極擁躉，人們都找不到完全對其予以推翻的絕對和充足的理由，因此，在筆者看來，對“兩房”來說，“完全私有”或者“完全國有”的結果幾乎都不大可能出現。一方面，在美國房市泡沫破滅后，如今不具備政府支持的抵押證券發放市場實際上就已經壽終正寢，目前還不清楚是否會重建這一市場，所以“完全私有”得不到絕對的支持；另一方面，國有化“兩房”將進一步擴大美國政府財政赤字，對于捉襟見肘的奧巴馬政府來說，這一方案顯然不具備吸引力。
按照美國財政部的解釋，“兩房”問題是美國“最重要、最復雜”的問題之一。不過，雖然截至目前美國政府對于這一難啃的骨頭沒有拿出十分明確的解決方案，但我們依然可以對其未來的走向做出基本的猜想。
——“兩房”會以某種方式繼續存在。鑒于房地產在美國經濟中舉足輕重的地位以及后危機時代房市可能較長時期低迷的現實，美國政府還會支持恢復發展房地產抵押貸款市場。而且，為了減輕私人金融機構的流動性壓力和刺激房市盡可能快地復蘇，政府將允許“兩房”存在下去，只不過存在的方式會發生變化。即：被納入諸如吉利美這樣的有著政府局部支持的房地產市場機構中運營，或者其功能統一于一個政府部門并由該部門負責發行抵押貸款支持的證券。
——稀釋“兩房”的國有股權比重將成為一個基本方向。短期來看，美國財政部還會以控股者的身份出現在“兩房”股東名單之中，但隨著房地產市場的恢復，財政部會逐步向私人市場出賣國有股份，并逐漸讓渡其控股地位。當然，由于次級抵押貸款的資產泡沫破滅之后，“兩房”體內滯留了大量有毒資產沒有得到處理，而是以修改會計規則和凍結債務清償的方式暫時被掩蓋起來，因此，在股權結構比重稀釋之前，財政部必須對“兩房”的債務進行有序的重組。
——“兩房”享受的許多特殊政策會得到限制或者取消。比如“兩房”發行的證券原來可免去聯邦證券委員會的審批，但未來可能必須納入相應的審批程序；各金融機構持有的“兩房”資產原來可作為聯邦儲備銀行貼現貸款和信用貸款的合格擔保品，但未來可能只是部分得到承認；同時，“兩房”的經營范圍原來不需地方監督部門的認可和批準，但未來可能必須接受地方的部分監管等。政策作出如上修改和調整的目的主要是約束“兩房”的商業風險和放大私人投資在抵押貸款市場的作用空間。
——政府支持和擔保“兩房”債券的方式和力度將發生重大變化。在較長時期內對“兩房”發行的房地產抵押貸款債券進行擔保是美國政府不會改變的政策方向，所不同的是，政府的擔�？赡苡稍瓉淼碾[形擔保改為公開擔保，為此，政府一定會縮小擔保對象的范圍，即擔保必須限制在最安全的抵押貸款上；與此同時，政府會向擔保對象收取一定的費用，以用于設立必要時刻彌補損失的基金，這樣，“兩房”原有的“股東持有，納稅人為風險買單”的盈利模式將最終改變為“股東所有，股東為風險買單”的商業模式。