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　　物業(yè)稅及其效果是人們爭論的焦點，但爭論各方卻很少詳細(xì)研究各種不同模式物業(yè)稅的實際效果。
　　在不同國家和地區(qū)的稅收體制中，與房產(chǎn)相關(guān)的稅收經(jīng)常出現(xiàn)名同實不同、實同名不同的現(xiàn)象。為了避免張冠李戴，有必要作一個簡單的正本清源。
　　名實之異的類型大致有三種。一是歐美模式。名稱叫物業(yè)稅，由地方政府征收，定位于為治安、教育和環(huán)衛(wèi)融資，它建立在土地私有的基礎(chǔ)上，是一種直接稅。
　　第二種是香港模式。圍繞房產(chǎn)征收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅，另一部分叫物業(yè)稅，兩者均以租金為稅基。差餉稅因定位于為差人（廣東話稱警察為差人）提供俸餉而得名，對應(yīng)著歐美模式中的物業(yè)稅，也是一種直接稅。物業(yè)稅則根據(jù)物業(yè)出租的收入來征收，雖名為物業(yè)稅，事實上是一種營業(yè)稅，從性質(zhì)上看屬于間接稅。值得注意的是，香港實行土地官有制，政府壟斷全部土地所有權(quán)，拍賣土地只是出售一定年限的使用權(quán)，這點和中國內(nèi)地是完全相同的。
　　第三種模式是中國內(nèi)地。目前我們對房產(chǎn)的經(jīng)營性行為征稅，其中又分住宅出租和商業(yè)地產(chǎn)出租，涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等各種名目。從稅收性質(zhì)來看，包含了少量的直接稅成分，但大多數(shù)是間接稅。內(nèi)地模式與前兩種模式差異較大，既存在定位不明、性質(zhì)不清問題，又有過于復(fù)雜、征收漏洞多的弊病。可以認(rèn)為內(nèi)地與房產(chǎn)相關(guān)的稅制是非常落后的。
　　當(dāng)前國內(nèi)圍繞物業(yè)稅能否抑房價和打擊投機(jī)問題，各方爭論不休，充滿了理論上的混亂，更夾雜著強(qiáng)烈的利益表達(dá)。令我們感興趣的是：不同的稅制與房價波動程度及投機(jī)行為之間是否存在某種聯(lián)系？從直觀上看，歐美國家房價波動不小，但和香港比，仍是小巫見大巫，而美歐國家的房地產(chǎn)個人投資和投機(jī)不能說沒有，但與香港濃烈的投資投機(jī)氣氛相比，簡直不值一提。產(chǎn)生這種差異的原因當(dāng)然是多方面的，但稅制扮演著重要角色是毋庸置疑的。
　　香港政府定期評估市場租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎(chǔ)上征收5%的差餉稅，也就是說，不管你的房子是用來自住、空置，還是用來出租都必須交納差餉稅，如果出租還需另按實際租金收入征收約15%物業(yè)稅。差餉稅稅率按房產(chǎn)市場價值折算成美歐的物業(yè)稅稅率，大約只有0.2-0.3%，有時候政府還會根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢作出普遍的寬減。值得注意的是，在房價上漲而租金不漲或房價漲幅超過租金漲幅的情況下，折算后的稅率呈現(xiàn)出下降的趨勢。這微不足道的稅率，與歐美模式下1%-2%、甚至3%的稅率相比明顯偏低。持有房產(chǎn)的成本大大低于歐美，更重要的是香港的差餉稅只與市場房租行情掛鉤卻不與房價掛鉤，這兩大原因正是香港的差餉稅對抑制房價和房地產(chǎn)投機(jī)效果不彰的原因。
　　結(jié)合其它國家和地區(qū)的經(jīng)驗，回到當(dāng)前國內(nèi)的爭論上來，我們可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)稅的征收是否存在二次征稅的法律障礙、效果如何，與土地是否國有、是否已交納土地出讓金無關(guān)。因為征收物業(yè)稅（歐美模式意義上的）的地區(qū)既有土地私有的歐美，也有土地官有的香港。而物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的效果，也與稅種基本上無關(guān)，因為同樣在物業(yè)保有環(huán)節(jié)征稅，既有房價波動劇烈投資氛圍濃重的香港，也有相對而言更健康一些的歐美。
　　比照境外的兩種主要模式，我們可以得出的結(jié)論是，物業(yè)稅的效果好壞，受稅基及稅率大小這類因素的影響更直接、更大。面對中國內(nèi)地混亂而落后的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度，我們應(yīng)該跳出二次征稅合法性、物業(yè)稅有無用途這類籠統(tǒng)的偽命題，在總體稅負(fù)不增加的情況下，全面地梳理和重構(gòu)相關(guān)稅制，化繁為簡，謹(jǐn)慎確立稅種、稅基和稅率，方才有可能推出一項既為普通百姓所接受，又能達(dá)到抑制房價過度波動和平抑投機(jī)氣氛的稅改，也只有如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場長治久安。