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知名房企保利地產今年初在未取得規劃許可下，擅自在廣州白云區興建85棟別墅，在繳納每棟2萬元的罰款后變為“合法”建筑，違法成本僅54元/平方米。罰單開出后，開發商迅速地繳納了罰款，廣州市規劃局也很快就補發了建設工程規劃許可證。雖然違法了，但也受罰了，被罰者卻成了贏家。這是怎么回事？問題出在哪里？
有人說，這是建設開發領域的“潛規則”：開發商明知故犯，先把生米做成熟飯，然后就等著處罰，而規劃等部門也對違建行為睜只眼閉只眼，等建成后一罰了之。開發商獲利了，規劃部門收到罰款了，甚至執法者個人也收到“紅包”了，于是皆大歡喜。有人這樣做了，他人仿而效之，成功次數一多，逐漸成了慣例，甚至形成了默契——在廣州這起案子的處理中，開發商與規劃局之間的默契就表現得特別明顯。
在這種所謂的“潛規則”中，違法的成本顯然太低了。可是，違法的成本為什么如此之低呢？是執法的問題，還是制度的問題？根據《城鄉規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”廣州市規劃局給予每棟別墅2萬元的處罰就是按照5%的標準，處罰似乎是依法做出的，如果說違法成本太低，那也是因為法律規定的標準太低了。其實，這完全是對法條的明顯誤讀甚至故意曲解。
上述法條對違法建筑的處理分為兩種情況：一是尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，二是無法采取改正措施消除影響的。第一種情況的處罰是“改正+罰款”，第二種情況的處罰是拆除或者“沒收+罰款”。也就是說，罰款只是一種輔助性處罰措施，都是以改正或拆除為前提的，決不能只罰款而不改正或者不拆除。別墅一旦建成是無法改正的，事實上那85棟別墅也沒有改正；既然無法改正，那就應該按照第二種情況處理。也就是說，廣州市規劃局對那85棟別墅的處理實際上是違法的。
由此可見，所謂違建的“潛規則”是建立在執法違法的基礎之上的。如果執法部門都嚴格執法，違建中的所謂“潛規則”根本沒有生存的空間。
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