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在2008年12月出臺的“金融國九條”中，房地產投資信托基金（REITs）首次在國務院層面作為一種拓寬企業融資渠道的創新融資方式被提出。2010年1月中旬，由央行牽頭，銀監會、證監會等11個相關部門成立的“REITs試點管理協調小組”完成了REITs的試點方案。最新消息顯示，除天津濱海版廉租房REITs方案近期有望獲批外，上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批，首批REITs的募集資金將全部用于保障性住房建設。
新一輪房地產調控在遏制部分城市房價過快上漲的同時，強調增加保障性住房有效供給。廉租房是保障性住房的重要組成部分之一，但目前我國廉租房開發建設融資渠道單一，主要依賴財政撥款、住房公積金增值收益等純政策性資金支持，融資過程呆滯化、僵硬化。數據顯示，我國廉租房建設每年面臨資金缺口達400億元之巨。而REITs的設立和推進，具有積極意義。
第一，REITs作為一種新型的金融產品可以為廉租房建設提供融資之道。REITs作為一種證券化的產業投資基金，具有流動性特點，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以參與房地產業的投資，為廉租房建設提供持續資金支持，這樣既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，使我國“被房地產綁架的”經濟松綁。
第二，REITs作為一種金融工具，其優勢是資產管理和投資決策，房地產建設、經營和管理則交給房地產企業和物業管理公司負責，這樣既可以發揮REITs在資本運作中的專長，防止開發商融資時的關聯交易，又可以提高房地產的經營績效。
第三，依賴REITs融資可以調動廉租房的建設積極性，增加主動供給。廉租房的穩定、大量供給，會使得社會上巨大的剛性需求得以釋放，緩解“夾心層”住房壓力，旺盛的需求從商品房市場退出，又可以緩解因供給不足導致的商品房價格過度上漲。
總之，REITs使房地產市場與資本市場有效融合，將房地產業與大眾直接投資緊密聯系起來，使房地產業從一個主要由私有資本支撐的產業過渡到一個主要由社會資本支撐的產業，房地產資產在此過程中通過證券化分割實現了社會化持有，分散和化解了房地產業金融風險，能夠極大地促進我國房地產業的健康發展。
我國運用REITs模式建設廉租房的基本原則是政府主導、市場化運作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監會方案，偏向于在銀行間市場面向機構投資者發行抵押型REITs；二是證監會方案，以交易所公開發行權益型REITs。兩種方案相比較，銀監會方案相對保守，收益穩定，風險不高，但利潤較小，因為抵押型通常只向開發完成后的房地產提供抵押信貸，投資者無法參與房地產的經營管理。但出于風險考慮，監管層可以先采納銀監會方案，隨著經驗的累積，逐步實施證監會方案。筆者也提出一些看法以供參考：
首先，在產品設計上，可以將REITs設計成為“準國債”產品，收益率高于同期銀行存款利率，但又低于那些以商業物業為主要持有對象的REITs產品。目前我國大多數一、二線城市出租物業的年收益率約為5%至7%，將預期收益率設置在3%至5%，如果可以獲得政府的稅費減免，會使得REITs產品成為一種享受政策優惠、低風險、保值性較強的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風險規避型的大型社保基金的青睞。
其次，在出資方式上，按照《基金法》的規定組建發起人，主要包含有政府背景的機構、信托公司、大型房地產企業等，其中有政府背景的機構參與REITs，可以以手中持有的物業為資本金，經專業機構評估后作價參股，類似國外的UPREIT形式（即“傘形伙伴REIT”），這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式，REITs可以通過增加有限責任合伙人的數目，不斷壯大資產規模，同時可以彌補REITs內部資本的不足。
其三，在資金募集上，通過定向募集的方式優先引入大型投資機構及社保基金等社會資金，輔以一定比例的社會公開募資，并以廉租房財政專項資金為保障，進行廉租房的開發建設。利用政策性土地供給和專項建安、轉讓等稅費優惠政策優勢降低成本，并以租期穩定、租戶龐大的的房屋租金為收入，對投資者進行長期回報。
作為一種被動投資工具，廉租房REITs具有極強的政策性，其成功與否，很大程度上依賴于其所享受的政策優惠傾向與力度，必須要有專項的稅收優惠政策進行支持。
首先，REITs在我國尚處起步階段，政府應給予必要政策扶持。要營造良好的市場氛圍和形成高漲的市場預期，從而吸引趨利的投資資金，要在審批、建設、稅收等環節予以充分優惠，從而吸引優秀開發商、施工單位和資產運營機構積極投入、保證質量。
其次，合理制定廉租房租賃政策，既要防止變相成為暴利經營，脫離其保障性本質，又必須確保租約及收益的穩定，還要降低運營管理成本，保證REITs試點項目的成功，以防止基金的虧損，導致市場喪失信心。
為了避免租金收取過程中出現的種種問題，應考慮設立專門的廉租房租金專用賬戶，政府的政策性補貼、住房公積金補貼資金直接進入專用賬戶，承租人繳納的租金每月從其工資收入中直接扣除進入專用賬戶，以確保這些收益性資金用于REITs股東的分紅。
最后，從法律、市場和投資者素質等方面，改善廉租房REITs的運行環境。健全有關REITs的法規體系，推進REITs組織機構的建設，加快培育大量的機構投資者，完善人才培養和信息公開化制度，加強房地產投資信托基金的人才培養，盡快建立起一支既精通基金業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。
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