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2010-08-06 作者：策略研究員 陳波翀 來源：上海證券報
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A股市場7月以來出現(xiàn)了較大幅度的反彈，上證綜指月漲幅為9.97%。但步入8月后，市場分歧加大，特別是銀監(jiān)會要求進行新一輪“壓力測試”的傳聞，直接觸發(fā)了地產(chǎn)股的回落。昨天，地產(chǎn)股跌幅為2.17%，銀行股的跌幅也接近2%。
對于市場傳聞的真假，暫不必著急去查究。倒是“壓力測試”這一風險預警措施，筆者以為值得肯定。特別是在地方政府融資平臺可能面臨巨大的償債風險，工業(yè)增加值急速下滑的背景下，監(jiān)管層要求銀行未雨綢繆，增強抵抗力，顯然很有必要。
可以毫不夸張地說，地方融資平臺的償債風險、產(chǎn)能過剩以及房地產(chǎn)的調控風險，已成為眼下考驗銀行業(yè)生存與發(fā)展的“三把利刃”。特別是今年4月“國十條”出臺后，一系列抑制非理性住房需求的政策相繼跟進，為信貸急劇放大后的投資、投機性需求拉響了警笛。在上一輪樓價在2007年10月見頂之后，2008年一季度銀行便被要求進行針對房價下跌的大規(guī)模“壓力測試”，現(xiàn)在，重提壓力測試，似也能理解。
只不過，畢竟事隔兩年，這次若果真要推“壓力測試”，那與前一次是有顯著區(qū)別的。當時，銀行“壓力測試”模擬的場景，是樓價下跌30%。結果，并無什么出乎市場意料的東西，只是曾激起過少許“斷供”的浪花。時至今日，樓價又大升了一個臺階，即便“壓力測試”模擬的場景還是房價下跌30%，同時貸款利率上漲108個基點，而銀行的不良房地產(chǎn)貸款在貸款總量中的占比，則將上升2.2個百分點。這也預示著，銀行的稅前利潤將下跌20%。
或許，正是這樣的推算，催生了新一輪的測試要求。而有種估計是房價下跌的幅度以60%計算。這倒真有些出人意料。不妨看一下香港的數(shù)據(jù)。自1980年以來，香港大致經(jīng)歷了三次房價的下跌周期，每輪下跌幅度均在50%附近。如果說香港人多地少，不具備可比性，那么再來看看日本。樓價見頂后，日本房價跌幅一度接近60%。但是，日本顯然也不具備可比性，畢竟兩國的土地所有權制度完全不同。可以看到的是，開發(fā)商往往是“以銷定產(chǎn)”，樓價一下跌，銷售進度自然受到影響，開發(fā)商拿地熱情也大減。鑒于地方政府越來越倚重賣地收入，自然也不會在地價低迷的時候賣地。這樣，新增土地供給減少，部分起到了緩解供過于求的矛盾，對房價止跌有一定的抑制作用。因此，從2007年開始的房價回落周期看，房價的下跌態(tài)勢是先急跌，后平緩。一般初期跌幅在20%左右，再往后就很難繼續(xù)往下跌了。
由此不難看出，即便是樓價真的出現(xiàn)了歷史大頂，預期在短期內下跌50%，還是不太現(xiàn)實的。更有可能的情況，或者是房價先跌20%，再隨著成交的低迷，緩慢步入下跌通道，在3至5年之內，走完這一輪下跌周期。從統(tǒng)計局公布的商品房待售情況看，截至今年6月末，住宅待售面積為1.9億平方米，若按2009年的銷售面積，最樂觀的估計，恐怕也要一年半左右才能完全消化。
換句話說，當前的樓價較2007年高點，還有不少虛高，提高“壓力測試”的下跌門檻，有其合理因素。但更應該看到，在中國獨特國情下的市場環(huán)境里，房價短期內不太可能大幅下跌，更別提普遍出現(xiàn)30%以上的跌幅了。如此說來，大幅抬高標準的新一輪“壓力測試”，就難免有“矯枉過正”之嫌。畢竟，銀行的安危，事關國民經(jīng)濟的長治久安。一旦有任何超預期的因素，均會影響經(jīng)濟增長的可持續(xù)性。
基于上述判斷，筆者認為，“壓力測試”可適當提高房價下跌門檻，但切不可把樓價下跌60%的極端情況，作為下一步政策取向的決策依據(jù)。不管是從保增長，還是調結構的角度，房地產(chǎn)的調控政策理應持續(xù)堅決貫徹執(zhí)行。
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