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住宅持有稅在中國遲早會開征的，但最近幾年乃至更長的時間內都很難啟動，開征住宅持有稅為何如此困難？法理不清只是原因之一，更重要的是在操作執行程序中有兩道很難逾越的“坎兒”。
第一道“坎兒”是稅基的確定。美國的房主年初都會收到市政府財政部門寄來的稅單，上面寫著你擁有的房產現在市場估值多高，按規定稅率今年應繳稅額多少。下面有一聯寫著：如果你對上述估值有異議，請撕下此聯寄回，我們將通知你何時何地進行聽證，屆時將根據你提供的證據再行裁定。在這里有兩個數字，一個是“估值”，即稅基；一個是“稅額”，即根據法定稅率計算的應繳稅款。如果中國房主也收到這樣一張稅單，誰都會問：這兩個數字是哪里來的？我們看看美國稅單的背面，白紙黑字印有征收財產稅的法律條款等相關文字，中國也不應該例外，否則就有非法課稅之嫌。但是目前在中國，征收房產稅的法律只適用于商業房地產，居民住宅和軍用房產等都有明文豁免，所以在全國人大審議新稅法之前，稅單后面的說明不知是什么！
有人提議把第二、三套以上的住宅定義為商業房地產，適用法規就有現成的商業稅法了。姑且不論如此定義居民住宅是否合法，即使能這樣做，現行商業房地產的征稅條款有兩項規定：1，按照租金或經營性收入按最高12%的稅率征收；2，資產原值減去折舊后的資產凈值按最高0.8%的稅率征收。若把這兩條稅則印在稅單后面，房主有兩個選擇：1，把10年以內的房產（無論面積大�。┮栽伦饨�1元租給自己用，每月繳稅0.12元，2，把10年以上的房產上報為第二、三套住宅，經10年折舊后的資產凈值為零，還怎么納稅！
財產稅的英文是Property
Tax，關鍵詞在于Property（財產）不是Assets（資產），財產可以用估值為稅基，資產只能以現金流或資產原值減折舊后的凈值為稅基。中國已經有了《物權法》，將來若要開征住宅持有稅，以國有土地之上的房產物權作為納稅對象，至少需經全國人大審議通過《物權稅法》，才能面對居民住宅之地權和房權分離的現狀，對土地之上的房產開征持有稅。今日中國已經是走向法治社會的市場經濟國家了，如此重要的稅收若沒有法律依據就強行開征，法治社會的基礎就會因此動搖。
7月3日在博鰲房地產論壇上，財政科學研究所的賈康所長言簡意賅地論述了“雙軌統籌”的思路，也談到居民住宅的持有稅問題。回顧中國經濟體制改革的歷程，可以看到幾乎每一項重大改革的推進都是從雙軌制開始的，居民住宅市場的改革也不例外。
居民住宅的市場化改革從雙軌制起步，到現階段形成了中國特色的“三軌制”住宅市場，我姑且稱之為“三分天下”。以居民住宅的平米數來劃分，全中國的居民住宅有三大類：商品房超過了5億平米，小產權房大約有6億平米，其他住宅估計也有五六億平米，包括軍隊擁有的“軍產房”，政府擁有的“官產房”，企業開發的“單位房”，此外還有廉租房、公租房、限價房和經適房等等。在住宅市場的“三分天下”之中，住宅持有稅的課稅對象如何確定？這是開征住宅持有稅第二道難邁的“坎兒”。如果只對商品房開征，就等于是讓另外十億平米的房產享受了免稅待遇，這顯然不公平。上述第三類房產暫且定義為“其他住宅”，與商品房相比，價格便宜還能享受免稅待遇，顯然是對住宅市場化的歧視。上述第二類房產是小產權房，其中大部分是“違章建筑”，于是就出現了一個兩難窘境：讓小產權房繳納住宅持有稅，等于是確認了“違章建筑”的合法性；不讓小產權房納稅，等于是讓“違章建筑”享受免稅待遇，顯然也是對住宅市場化的歧視。中國的房地產業在市場化的道路上走到今天，對經濟增長的貢獻有目共睹，任何政策法規的制定都要充分考慮中國住宅市場的特殊性，在住宅“三分天下”之中堅持雙軌統籌的原則，獎優罰劣，而不應相反。
和賈康所長一樣，我也是支持在適當的時候開征住宅持有稅的，但不是現在，也不是為了打壓房價，而是要通過住宅持有稅的開征進一步明晰產權制度，以漸進的方式完成土地制度的改革。在當前住宅市場“三分天下”的格局中，幾乎是不可能只對商品房開征持有稅的，至少要到商品房占比達到80%以上的時候，住宅市場從“三分天下”到商品房幾乎“一統天下”的時候，開征住宅持有稅才能一視同仁�？偠灾�，開征住宅持有稅目前有兩道過不去的“坎兒”，一是沒有適用法規，二是住宅的“三分天下”，所以我認為樓市調控的所謂“稅收重拳”近期不會再有了。
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