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2010-07-07 作者：易憲容 來源：搜狐網-搜狐博客
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國十條出臺快三個月了，當前碰到記者問我最多問題是，國十條房地產宏觀調控效果如何？達不達到房地產宏觀調控的目標？如果沒有達到目標，政府還會推出怎么樣進一步緊縮房地產宏觀調控政策？等等。
對于這些問題，當然是無法用一個簡單的答案來回答的。不過，國十條后的國內房地產市場發生的巨大的變化，一是全國普遍快速上漲的價格在一定程度上得到遏制；二是全國絕大多數城市的住房銷售都出現劇烈下降；三是各地住房按揭貸款都出現了快速減少；四是在各地住房銷售全面下降的同時，但不少地方的房價仍然處于高位而沒有下調，等等。對于這些現象，有政府部門指出，國十條的房地產宏觀調控政策已經起到較大作用，各地房地產市場將在今年第三季度后會出現重大的調整，無論是住房銷售，還是住房價格等都是如此。不過，在本文看到，房地產市場的實際問題并非如此簡單，國內房地產市場面臨的宏觀調控的困難與問題仍然不少。
首先，從4月17日國十條出臺之后，國內房地產市場出現量縮價滯的局面來看，主要是當前國內房地產市場基本上是一個以投資為主導的市場。在這個市場中，當有利于投資者的房地產各種優惠政策突然改變時，房地產市場預期就突然發生一個180度的大逆轉，想進入的新投資者或政策限制或前景不明朗都不敢進入這個市場，從而房地產投資需求突然趨向于零，而在這個以投資者為主導的房地產市場，住房消費者是無能力進入這個市場的，從而使住房消費者也不能進入，在這種情況下，整個住房市場各種需求也全面停止。這就是為什么國十條一出臺，住房銷售量突然急劇下降的原因所在。
但是，對于已經進入的投資者來說，他們購買住房的目的為了以更高的價格賣出，當購買住房是通過優惠信貸政策進入，不僅進入投資成本低，而且還以為當房價下跌時，政府一定會出來救市，如2008年下半年那樣。再加上早幾年凡是購買住房都能夠賺錢的效應，當國十條出臺讓房地產市場銷售突然下降時，已經進入的住房投資者根據以往的經驗，認為政府是不會讓住房價格下跌的，因此其手持有的住房也就不必在此時間里去交易，可待價而沽。住房投資者如此，房地產開發商更有恃無恐，讓其手中的持有住房價格出在較高的水平上，不讓住房消費者進入。住房市場哪里來的銷售？
而國十條的目標是要全面限制國內房地產市場投機炒作，讓國內房地產市場轉變成一個以消費為主導的市場，但當前國內的房地產市場實際是一個以投資者主導的市場。而這樣兩個完全性質完全不同（需求為消費者，供給是投資者）的供求市場，市場的供求關系要找到一個交集是不可能的。市場的供求關系找不到一個交集，市場的供求關系要得到根本性調整也是不可能的。
當前國內房地產市場供求關系為什么找不到一個交集，關鍵的問題是無論是地方政府、房地產開發商，還是已經進入住房市場投資者，他們都認為國十條房地產政策是一種臨時條例，當前房地產宏觀調控只不過是中央政府權宜之計，一旦中央政府意識房地產宏觀調控不利當屆政府的政績時，一旦房地產宏觀調控影響經濟發展時，國十條不僅不會再實行，反之房地產政策又會重新逆轉。如2008年下半年那樣。也就是說，房地產市場對中央政府房地產宏觀調控政策可執行性質疑成了當前市場能否得以調整最大障礙。
事實上，國十條可執行性不僅表現為市場的質疑，而且表現為國十條內容不能夠在各地方真正落實上。比如，國十條所規定的信貸恢復到常態，對住房投機炒作嚴厲限制，其文件看上去十分嚴厲，但是在執行上，由于其政策彈性較高，從而使各商業銀行各行其是，并在政策執行都會往松的方面來執行；還是，保證住房消費需求的稅收政策，國十條是講得清清楚楚，但是幾個月過去了，禁止房地產投機炒作的稅收政策出臺則“只聽樓梯聲，不見下來”。各地方政府更是變本加厲，都以為自己管轄的地方沒有房地產泡沫為由，因此，國十條對這些地方不適應。各地方政府都不愿意執行中央政府的國十條。在這種情況下，國十條的政策信度自然減弱。中央政府對房地產宏觀調控承諾可信性也在不斷地弱化。
可見，當前國內房地產宏觀調控最大的問題是中央政府對房地產宏觀調控的決心，如果中央政府對國內房地產宏觀調控沒有決心，不能夠給予市場有一個明確的預期，那么無論地方政府，還是房地產開發商及投資者，甚至于各商業銀行，都不會真正按照國十條的政策精神來行事，都會以不同的方式與中央政府來博弈而讓國十條的信度全面弱化。
所以要讓國內房地產市場逐步回歸理性，讓吹大房地產泡沫擠出，中央政府國十條的信度成了當前房地產宏觀調控最為重要的方面，而要讓國十條不會讓市場誤解為會半途而廢的政策，中央政府就得下決心真正讓市場相信房地產宏觀調控會進行到底，讓市場相信國十條會認真執行，如果有不執行的地方政府就用國十條的“第二條”對地方政府問責。否則，國十條的房地產宏觀調控要達到目標是不可能的。
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