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2010-07-02 作者：陳真誠/經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家 來源：云南信息報(bào)
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最近，由于公眾一直質(zhì)疑市場有大量房屋在閑置，加上房價(jià)下降有限，要求政府采取措施逼出存量房的呼聲高漲。而另一方面，在部分城市，部分地段好的房租出現(xiàn)了突然上漲現(xiàn)象。
對(duì)最近房租上漲的常見解釋是，受國家調(diào)控房地產(chǎn)的影響，全國房地產(chǎn)成交持續(xù)萎靡不振，租賃業(yè)務(wù)成為了一些中介門店的主要收入來源，一些中介便開始炒作“房租上漲”，希望以此來刺激房租收入增加，同時(shí)促使部分正在觀望的準(zhǔn)備買房者入市購房。如果作為房地產(chǎn)炒家之重要一員的中介有意識(shí)地抬高房租價(jià)格或虛報(bào)房租上漲數(shù)據(jù)，炒作“房租上漲”，其結(jié)果就可能是房租“被上漲”。
自4月中旬出臺(tái)調(diào)控政策后，市場觀望情緒越來越強(qiáng)烈，成交量持續(xù)全線下降，近期“零成交”后“低成交”在全國蔓延。無論新盤或是二手樓盤，均難以賣出。另一方面，房價(jià)已經(jīng)開始下降，盡管下降幅度不大。但不難看出，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整、房價(jià)下降的大勢已經(jīng)確立，促銷潮、降價(jià)潮正在蔓延，房價(jià)下降的傳導(dǎo)效應(yīng)越來越強(qiáng)烈。
基于政府調(diào)控和市場實(shí)際情勢來看，此輪調(diào)控周期會(huì)比較長，房價(jià)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期。在政府實(shí)現(xiàn)“價(jià)格回歸到合理區(qū)間”這一調(diào)控目標(biāo)之前，調(diào)控的力度不會(huì)減弱，甚至還將強(qiáng)化，調(diào)控政策一時(shí)難以松動(dòng)，甚至還將繼續(xù)出臺(tái)稅收等調(diào)控政策，并遲早會(huì)加息打擊通貨膨脹。
而且，可以說，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，很可能會(huì)引導(dǎo)長期性房地產(chǎn)制度建設(shè)，保障性住房建設(shè)、開征物業(yè)稅或擴(kuò)大征收范圍的房產(chǎn)稅等一系列長期性制度建設(shè)，將接力當(dāng)前的調(diào)控，并逐步走向深化。
基于這種判斷及市場大勢種種跡象來看，房價(jià)還將持續(xù)下降，而且下降的總幅度或?qū)⒉恍 ＿@就是說，房價(jià)持續(xù)下降，已經(jīng)成為了普遍性預(yù)期。
在這種形勢下，購房者仍會(huì)繼續(xù)觀望乃至棄購。那些未來得及早脫手而被套牢的炒家，即便在一定幅度內(nèi)下調(diào)房價(jià)，可能依然難以賣出。
這樣，炒家們面臨贏利預(yù)期逐漸下降、風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大的危機(jī)。對(duì)那些大量使用借貸資金炒房的炒家來說，尤其如此。而且，開征改革后的房產(chǎn)稅已定局，目前只是時(shí)間問題，這也將提高炒家的持房成本。
在這種大勢下，炒家們自然會(huì)進(jìn)行“防守反擊”。最近，“房租上漲”炒作很可能就是一招“防守反擊”。上漲房租，既可能在一定程度上增加收入而減少損失、降低風(fēng)險(xiǎn)，還可能刺激房價(jià)返漲預(yù)期，促使觀望者入市購房。
為深化房地產(chǎn)調(diào)控，逼出閑置的存量房，打擊“房租上漲”炒作，如果將來為了避免誤傷普通自住消費(fèi)者而定的房產(chǎn)稅率不高，那么，最有效的一招便是開征空房稅。開征空房稅，不但將降低炒房者的投機(jī)收益預(yù)期，打擊投機(jī)炒房，迫使空置的存量房進(jìn)入市場，增加房子有效供應(yīng)，而且其阻力比開征具有普遍意義的物業(yè)稅或改革后的房產(chǎn)稅要小得多。
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