拍賣是市場配置資源的一種方法，它能夠最好地使用物資。所以中央政府提出土地使用權要經過拍賣，誰也無法反對，因為這符合市場法則。但是，如果沒有招標而只有拍賣，土地價格非但不能正確形成，反而將極大地被扭曲。
拍賣，即拿出一塊土地，由需求方來競價，看誰出價高就賣給誰。換言之，拍賣只會將價格提高。招標則相反，是買方提出購買要求，征求賣方來競價，看誰出價低就買誰的。故招標能將價格降低。拍賣和招標都是市場行為。
為什么各地政府更偏愛拍賣而不是招標？其原因在于拍賣比招標更容易將土地賣個好價錢。
拍賣常常是對某種惟一的商品，即不可替代商品的定價辦法。通過拍賣，可以最合理地定價，也就是商品轉移到最能夠利用它的人手里，資源得到了最佳配置。拍賣過程中只有一個賣方，其他的賣方不出面，他們沒有任何發言權，買方看不見其他賣方，因為不存在別的賣方，交易缺乏賣方競爭。拍賣之所以能夠防止別的賣方競爭，或者是因為商品具有惟一性，或者商品雖然不是惟一的但是較為稀缺，市場居于賣方市場，賣方稀少而買方眾多。拍賣是對供給方最有利的交易方式，能夠獲得最高價。對于有眾多供應者的商品，或可替代商品，如糧食、石油、黃金等，賣方無法進行拍賣，因為有眾多賣方，你能拍賣，我也能拍賣。
而土地轉讓僅僅用拍賣方式，就會把低價競爭者排除在外，這是非常不公平的。由于交易只有拍賣，低價競爭者無法進入競爭。因此，光靠拍賣并不能正確地確定價格，而且這種價格的扭曲一定是抬高了價格。
招標則相反，是由購買方出面公開招標，吸引賣方來競爭。買方從眾多的出賣者中，尋求索價最低者。招標和拍賣相反，這兒沒有買方的競爭，只有賣方的競爭，所以最后的成交價為最低價。單純的招標只有買方壟斷，或者至少是買方市場才有可能，這時候買方特別稀缺，沒有買方之間的競爭，只有賣方的競爭，就可實施招標。
對于普通大宗商品，既有許多需求者，又有許多供應者，光用拍賣或光用招標都不能正確定價。這時，必須拍賣和招標同時進行。像上面提到的黃金，石油，糧食等商品，同時有許多買方和賣方。它們的定價方法是由一個報價中心，收集買方和賣方的價格和數量信息，構成需求線和供給線，找出二者的交點，由此決定價格。
現在，對高地價導致高房價的抱怨很多。其實土地供應的稀缺性是人為造成的。土地到處都有，問題在人為管制。要使土地的價格合理化，從根本上講要增加土地的供應。
但是，即使不改變供應狀況，只改變交易方式也能降低土地價格。其辦法就是拍賣和招標一起進行。比如先按招標方式公布所有準備出讓的土地面積、位置和最低價格，把信息傳遞給需要土地的人，如開發商。
然后對每塊特定土地進行拍賣。此時的拍賣出價不會過高，因為有其他可替代的土地可供選擇。這樣的土地交換方式比只拿出一塊土地拍賣好得多，它可以防止價格因競爭不充分而造成的扭曲。就某一特定的土地而言，它具有不可替代性。但是從開發商的總體目標而言，并不是只能開發這一塊土地，此地和那地之間有替代性。
這樣一來，地價自然下跌。