|
案情：
黃某在今年2月份買了一幢臨街商住兩用樓房的一樓使用面積40平方米的一間商鋪用房，本打算是自己經營用。但由于一時找不到合適的經營項目加上兒子結婚也急著用錢，于是黃某就決定先出租一段時間。今年3月初，黃某與經營油漆的個體工商戶林某簽訂了一份《房屋租賃合同》，其主要內容是：“黃某將其所有的使用面積40平方米的商鋪一間出租給林某經營油漆用，租期3年；租金第一年交12000元，后2年交13400元。”
合同簽訂后的第三天，黃某發現《房屋租賃合同》中“后2年交13400元”中的“后2年”后面少寫了一個“年”字，全文應當是“后2年年交13400元”。因為雙方當時商談的結果是是第一年每月的房租金是1000元，后2年每月的房租金是每月1200元，黃某在寫的時候一時疏忽就少寫了一個“年”字。當黃某向林某提出修改合同，將少寫的“年”字填寫上時，林某說什么也不同意，還說這合同白紙黑字并且也沒有歧義怎么能隨便修改，我們都要按合同執行。
無奈之下，黃某訴訟到法院，要求法院確認原、被告雙方訂立的《房屋租賃合同》中“后2年交13400元”中的含義是“后2年每年交13400元”。
法院審理后，判決支持了原告黃某的訴訟請求。
分析：
本案要解決的問題其實是一個合同的法律解釋問題。即合同雙方當事人對合同中的某一條款理解發生分歧又不能通過協商解決時，請求法院對有分歧的合同條款作出含義明確的解釋。
根據我國《合同法》第125條關于“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用的原則，確定該條款的真實意思”的規定，當合同雙方對合同條款的理解有爭議的情況下，首先根據合同所使用的詞句即合同所用文字的字面意思理解，如果字面意思仍然不清楚或者雖然清楚但卻嚴重違背常理的情況下，再尋求其他解釋方法確定其合同條款的含義。
本案原、被告雙方訂立的這份《房屋租賃合同》中“后2年交13400元”的約定，其字面意思應當說是清楚明白的，就是后2年共交租金13400元。但如果這樣理解又是明顯違背常情常理的。因為從一般情況來看，因為在房屋承租的第一年一般要進行必要的裝修，出租人往往在租金方面會有一定的讓步，由于我國房屋租賃價格總體趨勢是上漲的，雖然在三、四年的這樣比較短期房屋租賃價格是固定不變的情況居多，但房屋租賃越往后價格適當升高的情況也是很常見的。而本案的這份《房屋租賃合同》的租賃價格卻是下降的，而且是后2年價格比前1年價格下降幅度幾乎是一半，這樣的房屋租賃是不正常的、是很離譜的。因此，本案的合同解釋是不能使用字面意思來解釋和理解的，而應當根據合同的有關條款、交易習慣以及誠實信用的原則進行解釋。根據原告舉證證明合同訂立的過程來看，其所說的他在書寫時在“后2年交13400元”的“年”字的后面少寫了一個“年”字是比較可信的，“后2年交13400元”應當解釋為“后2年年交13400元”，即每年交13400元。
因此，法院的判決支持了原告黃某的訴訟請求。被告林某上訴期間沒有上訴，現在判決已發生法律效力。 |