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去年10月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施之后，圍繞住宅小區(qū)配套停車(chē)位能否出售的問(wèn)題一直爭(zhēng)議不斷。與全國(guó)許多大城市一樣，廣州有關(guān)開(kāi)發(fā)商出售停車(chē)位的糾紛、投訴不斷發(fā)生。開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方都很迷惑：住宅小區(qū)停車(chē)位到底能不能出售？
小區(qū)車(chē)位出售糾紛引發(fā)的熱門(mén)話(huà)題
近來(lái)關(guān)于車(chē)位被出賣(mài)而引發(fā)的糾紛頻頻出現(xiàn)。去年10月下旬，廣州天河區(qū)某小區(qū)銷(xiāo)售中心出售車(chē)位，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)代表與物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商多方協(xié)商，最終暫停銷(xiāo)售行為。但隨后不久，因開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司繼續(xù)出售車(chē)位，雙方再次發(fā)生糾紛和爭(zhēng)吵。由此，車(chē)位能否出售成為廣大市民熱議的話(huà)題。
近日，記者來(lái)到這個(gè)小區(qū)采訪(fǎng)。業(yè)主黃子華告訴記者，買(mǎi)房子的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主都承諾這些車(chē)位“只租不賣(mài)”，但10月份的時(shí)候，開(kāi)始發(fā)售車(chē)位。一個(gè)車(chē)位要20多萬(wàn)，這相當(dāng)于60年的保管費(fèi)。不僅如此，就算買(mǎi)了車(chē)位，每個(gè)月還要交200元的管理費(fèi)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要求購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主要一個(gè)星期之內(nèi)全部付款。
小區(qū)的車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題如何界定？到底開(kāi)發(fā)商能否出售車(chē)位？業(yè)主對(duì)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定感到“不清楚”。這個(gè)小區(qū)的業(yè)主黎穎對(duì)記者說(shuō)，《物權(quán)法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該首先滿(mǎn)足業(yè)主的需求。那到底是用“租”的形式還是“賣(mài)”的形式滿(mǎn)足業(yè)主需求呢？“法律上關(guān)于停車(chē)位能否出售的問(wèn)題沒(méi)有作出明確規(guī)定，含糊不清，這是癥結(jié)所在�！崩璺f說(shuō)。
物權(quán)法對(duì)車(chē)位出售應(yīng)給出明確規(guī)定
記者在采訪(fǎng)中了解到，和這個(gè)小區(qū)一樣，開(kāi)發(fā)商擅自出售車(chē)位的小區(qū)在廣州還有不少。小區(qū)的開(kāi)發(fā)商也犯了難：車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證也拿了，于法于理也說(shuō)得通，現(xiàn)在要出售卻遭到業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)。
法律界人士認(rèn)為，引發(fā)如此之多的關(guān)于車(chē)位權(quán)屬的糾紛，是法律界定不明確造成的。中山大學(xué)法學(xué)院副教授于海涌認(rèn)為，現(xiàn)在買(mǎi)車(chē)的人越來(lái)越多，住宅小區(qū)停車(chē)位“僧多粥少”的狀況日益加劇，而車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題和業(yè)主的切身利益相關(guān)�！段餀�(quán)法》第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。”這一條的規(guī)定較為模糊，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以在賣(mài)房子的時(shí)候附帶賣(mài)車(chē)位，但如果車(chē)位賣(mài)完了，對(duì)于后來(lái)買(mǎi)房子的業(yè)主來(lái)說(shuō)就很不公平。
于海涌說(shuō)，現(xiàn)在住宅小區(qū)停車(chē)位都是按照總戶(hù)數(shù)的一定比例配套的，一戶(hù)人買(mǎi)斷了車(chē)位，另外幾戶(hù)的車(chē)就必定成了“流浪兒”。由于規(guī)定不明晰，似乎有法可依，但是在具體法律實(shí)務(wù)中，根本執(zhí)行不了。
不少法律界人士還認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商擅自出售車(chē)位屬于“重復(fù)出售”，是違法行為，之所以頻頻發(fā)生這類(lèi)事件，還是由于法律缺乏操作性。廣州誠(chéng)之邦律師事務(wù)所律師尹學(xué)謙說(shuō)，《物權(quán)法》首先是要對(duì)“物”有所確定，一個(gè)小區(qū)的會(huì)所、綠地、公攤面積都是業(yè)主“共同享有”。即便是開(kāi)發(fā)商在10月1日前取得了車(chē)位的預(yù)售證，在《物權(quán)法》正式實(shí)施后，擅自出售車(chē)位也是“重復(fù)出售”。他同時(shí)表示，目前《物權(quán)法》的實(shí)施已經(jīng)確立了“物”的歸屬，但其操作性還有待完善，有關(guān)實(shí)施細(xì)則和配套法規(guī)亟待出臺(tái)。
華瑞興律師事務(wù)所魏濟(jì)民律師說(shuō)，業(yè)主要搞清楚購(gòu)房時(shí)的公攤面積到底包括哪些部分。如果在分?jǐn)偯娣e上已經(jīng)包括車(chē)位部分，那么車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于業(yè)主共有；如果沒(méi)有包括在內(nèi)，開(kāi)發(fā)商也要先征求業(yè)主意愿，才能對(duì)車(chē)位進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。在實(shí)踐中，不排除開(kāi)發(fā)商抬高價(jià)格，使業(yè)主無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，從而再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售。對(duì)此，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以行使權(quán)利，有過(guò)半數(shù)業(yè)委會(huì)代表一致同意就可以阻止銷(xiāo)售行為，如果沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的話(huà)，業(yè)主個(gè)人也可以單獨(dú)維權(quán)。但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前法律沒(méi)有明文規(guī)定的前提下，維權(quán)道路也是非常艱難的。
廣州已停止預(yù)售證申請(qǐng)審批
記者從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局(簡(jiǎn)稱(chēng)“房管局”)了解到
，從去年5月開(kāi)始，廣州已停止車(chē)位新預(yù)售證的申請(qǐng)審批，下半年一段時(shí)間內(nèi)更停辦車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同的管理。
但廣州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于《物權(quán)法》僅規(guī)定了權(quán)屬界分的原則，對(duì)于具體操作中如何厘清小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬關(guān)系、何為“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”、何為“其他場(chǎng)地”等都缺乏明確的指引性和可操作性表述。
他認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十四條雖然在實(shí)際操作層面存在較大的爭(zhēng)議，但是該條確立了小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬的業(yè)主優(yōu)先原則。這項(xiàng)原則應(yīng)當(dāng)是界定小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的基本原則，也是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在制定有關(guān)政策、處理具體問(wèn)題的基本依據(jù)。同時(shí)應(yīng)完善立法制度設(shè)計(jì)，配合司法及其他行政干預(yù)措施，才能更加完善地保護(hù)各方權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。 |