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| 2007-12-21 本報記者:李京華 來源:經濟參考報 |
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由于房價上漲數倍，昔日將房子賣給畫家的農民反悔了，這起引起社會關注的北京市通州區畫家村“宋莊房訟”案，北京市第二中級人民法院日前終審判決仍然認定買賣合同無效。
此案，馬海濤原系北京市通州區宋莊鎮辛店村農民。李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以4.5萬元的價格賣與李玉蘭。2006年2月份，馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。北京市通州區法院一審認為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭房屋及院落騰退給馬海濤。李玉蘭不服提出上訴。
畫家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊鎮小堡村一帶，如今這里擁有很多農民房改建的藝術家工作室、商店，以及造型各異的美術館、畫廊等。從1994年多名畫家入住宋莊到現在，畫家村已經聚集了海內外近1500名藝術家，成為中國最大的、國內外知名的畫家聚居地，并于2006年被規劃為北京市十大文化創意產業集聚區之一。十多年前畫家剛來時，買個上百平米的農家院只要一兩萬元，而現在要二三十萬元。目前在畫家村定居的1500余名藝術家中，有200多人買了農民房。
據了解，畫家村陸續發生賣房農民因反悔起訴畫家的案件，至今形成了13起農民討房訴訟，這就是廣受社會關注的“宋莊房訟”。13起農民討房案起訴的理由基本相同：購房者不是農民，所以雙方的房屋買賣協議無效，依據則是“城里人不許買農民房”的政策。
二中院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對于合同效力的認定是正確的。
同時，二中院也在判決中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
審理法官說，鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。 |
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