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最近，昆明市二手房交易“強制公證”引發爭議。批評意見認為，強制公證剝奪了二手房交易者的選擇權。（新華社3月25日電）
雖然昆明市房管局否認存在強制公證，但近三年昆明二手房交易量每年為3萬至4萬套，而每年不公證進行產權過戶的不到十起，進行公證的二手房交易者大多憤懣不平，從中可以看出，的確存在強制公證現象。
公證有兩種，一種是自愿公證，雙方為避免交易風險自愿申請公證；還有一種是法定的必須公證的項目，如福利彩票和拍賣等。二手房交易屬于自愿公證的領域，昆明市房管局強迫公證的做法，違背了有關法律以及自由契約的原則。
昆明市房管局用公證的方法，代替房管局對房產轉讓合同進行審查的責任，存在的問題大致有三：
一是房管局雖然可以減少行政成本，不用增加員工與運營成本審查合同真實性，但這也是變相逃避職責履行；二是以行政權力強迫交易者公證，增加了交易費用，表面上是公證部門獲取了大筆業務，但房管局在利益分配中的角色耐人尋味。而不動產公證由于標的物價格較高，公證費用相應也比較高。以昆明為例，一年3萬起的二手房公證費用可達3000萬元；三是二手房交易一旦出現虛假交易等糾份，依照法律房管局本應承擔核查不嚴之責，通過強制公證，責任直接由公證部門承擔。雖然強制公證減少了房管部門的責任，但交易者與法律之間失去了一道防火墻。
自愿公證不具有強迫執行的法律效力，屬于私法領域，我國與大多數國家一樣，實行私權自治。以二手房交易公證為例，不同的交易者有不同的風險偏好，有的人怕日后產生糾紛，寧可增加交易成本事先公證，以杜絕日后風險；有的交易者信任此項交易，或者對風險的防范意識并不嚴格，覺得不必通過公證增加支出，因此不愿公證。交易者會權衡交易成本與市場風險，做出對自身利益最有利的選擇，沒有人比交易者更關心自身利益，選擇更為理性。實際上，多年來我國一直奉行不動產物權變動以自愿公證為原則，全國各地不動產物權變動并沒有因此出現混亂，在一定程度上印證了沒有必要搞不動產物權變動強制公證。
違背有關法律精神和自由契約原則的強制公證，為什么在昆明市房管局實行？這說明有關部門的違法監督措施過于軟弱，沒有制約行政部門的武器，消費者維權代價高昂，導致維權意愿薄弱。
相比而言，房管局處于強勢地位，在二手房交易市場，如果交易者不遵從房管部門的程序，不進行公證就無法過戶，交易只能以失敗告終。另一種可能是消費者花極大的時間與金錢代價，從成本上來看與公證相差無幾。如果走法律程序，交易者要做好成為維權祥林嫂的準備，并且，法院還不一定會受理。
要提醒房管局的是，即便強制公證，他們也無法推卸相關的法律責任。根據國家法律規定，房屋買賣必須要經房地產行政管理部門即房管局辦理房屋所有權轉移登記。而房管局在辦理二手房所有權轉移登記時，應當審查轉讓合同的標的物、轉讓的真實性和合法性，這是法律賦予房管局的權力，也是房管局的義務。當轉讓的標的物與真實性發生問題，房管局責無可綰。 |