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這是上海市中心商品住宅樓群。 新華社記者張明
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中國指數研究院的報告顯示，今年上半年，北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%，市場成交量基本恢復到2007年上半年的水平。房地產業對上下游經濟帶動作用巨大，房地產的復蘇是“保增長”的有力保證。
但是，房地產業超常規反彈、房價上漲過快，也會為實體經濟埋下隱患。記者采訪發現，在金融危機尚未結束的背景下，房地產業對實體經濟資金的“吸附”作用仍然十分明顯；此外，房地產業中與實體經濟密切相關的工業、商業地產卻相對“冷寂”。有跡象表明，房地產業這種超常規的反彈有脫離宏觀經濟的可能性，從而給實體經濟帶來不利影響。這一情況值得警惕。
各路資本紛紛擠入地產業
7月29日，國內最大的建筑房地產綜合企業集團中國建筑在A股上市，成為IPO重啟以來的首只“超級大盤股”。中國建筑在A股市場首發融資超過500億元，堪稱全球建筑企業上市的規模之最。
中國建筑的上市標志著房地產企業IPO的時間窗口已經打開。據記者的不完全統計，目前，包括恒大地產、龍湖地產、中信地產、萬達集團、寶龍集團在內的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。另外，已進入A股申報程序正在“排隊”的房企有5家。可以預計，房企將迎來又一波“吸金潮”。
同時，記者還發現，5至7月間，不少一、二產業的上市公司也紛紛轉向房地產業。一些公司雖然尚未變更名稱，但經營范圍和資金流向卻明顯向房地產行業靠攏，這類實業股票已被業內稱為“隱形地產股”。歸納起來，其“轉型”方式主要有三：
一是通過資產購買、注入而進入地產行業，或通過非公開發行購買資產，轉變成土地一級開發商。典型的如國內牛仔布行業惟一一家A股上市公司江蘇黑牡丹(600510)。該公司近日實施定向增發，購買實際控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業公司股權。這樣，公司在原有紡織業務的基礎上，新增常州市新北區城市綜合功能開發業務。此外，公司還將對在上述開發區內新獲得的1500多畝地塊，以及未來廠房搬遷后的老廠土地進行房地產開發。
二是通過收購資產，并入了房地產業的個股。例如傳統的電纜企業煙臺新潮實業(600777)通過收購房地產和建筑安裝企業，已形成了以房地產和電纜為主導產業的經營格局。公司主要土地儲備都在煙臺地區，已擁有可開發土地2000畝左右。一些證券分析師預計，由于公司拿地成本偏低，未來幾年房地產開發將成為該公司業績的主要增長點。
三是以房地產為副業，但目前正在逐步擴大房地產份額。例如以農業為主營業務的順鑫農業(000860)，其控股子公司順鑫佳宇在7月1日競拍得到北京市順義區站前街商業金融(西側)項目用地。這是該公司第三次獲得此地段的商業用地。再如，以水利建筑施工為主業的安徽水利(600502)目前在安徽省6個城市儲備土地超過2000畝，目前已成為安徽省內最大的本土地產商之一。
嘉華(中國)投資有限公司在上海閘北區內的大型樓盤“慧芝湖花園”位列上半年上海樓市銷售額第三位，至今近千套可售房源已告售罄。據樓盤銷售負責人介紹，4、5月份時，投資者的購房數量已占當時銷量的50%至70%。
上海一位有著10多年房地產開發經歷的業內人士告訴記者，與以往情況不同，今年的投資客中有不少是做實業的企業家，他們在江、浙、滬等地的企業出口受阻、業績不景氣，于是選擇把錢投入房市。一些企業家覺得，在目前形勢下，投資房地產比做制造業“來錢更快”。
硬幣的“另一面”：“住商倒掛”折射宏觀經濟低溫區
即使在眼下，房地產業也并非如人所想是全然一片火爆。目前，一些重點城市存在“住商倒掛”的現象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務廣場，地處蘇州河畔黃金地段，去年年底開盤預售。截至7月13日，總計369套可售商鋪僅售出34套，目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其不遠的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區)，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價已高達2.8萬元/平方米。
知名房地產專家蔡為民分析，商辦物業、工業地產等是宏觀經濟的晴雨表。在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內部分一線城市不但商鋪價格嚴重低于同地段住宅價格，而且還出現滯銷。蔡為民認為，這說明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐，而且房地產業自身也出現了冷熱不均的不正常現象”。
相關數據也說明了上述情況。國際知名物業服務商世邦魏理仕最近發布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元，環比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。
報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況，新的物業項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業，而今年上半年的供應結構則有所不同，有逾7成物業為乙級辦公樓。
戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。
商辦、工業的土地交易也顯得相對冷清。比如，在上海日前一次土地出讓中，5塊商辦用地的交易波瀾不驚，成交價平淡無奇。其中長寧區“221街坊3丘”地塊成交的樓面價僅為6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬元/平方米樓面價的1/3。在大連、東莞等一些經濟外向度較高的城市，還出現了工業用地流拍的現象。上海莘莊工業區董事長張金弟介紹，預計該工業區內今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平。
外資對中國商業地產也持審慎態度。新加坡騰飛集團下設的、旨在投資大陸工業(產業)園、商業地產的私募基金，今年以來不曾出手。該基金相關負責人表示“目前還在積極尋找項目”。
警惕“三駕馬車”被房地產“牽著走”
中央財經大學教授郭田勇指出，房地產業對上下游經濟的帶動作用巨大，房地產的復蘇是經濟增長的有力保證。對地方政府而言，樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財政收入上半年向好，與樓市的走強直接相關。
但另一方面，過多的產業資本融入樓市，會為實體經濟埋下隱患，不利于長遠發展。房地產專家蔡為民指出，從目前房地產投資異常火爆“住商倒掛”等情況分析，不排除房地產業有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外，大量來自實體經濟的資金也流入房地產的開發及購買領域，一方面加大房地產泡沫產生的可能性，另一方面將對實體經濟的投資產生分流作用，并反過來造成后者對房地產形成更大依賴，“一旦泡沫破滅，實體經濟必將受到重創”。中國指數研究院副院長陳晟指出，要警惕消費、投資、外貿這“三駕馬車”被房地產“牽著走”的情況，警惕樓市強勢反彈過后陷入“二律背反”。
專家建議，一是在實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策的同時，要對資金的流向保持密切監管、監控，確保資金能最大限度流入實體經濟。二是高度警惕房地產業對投資的“過度拉動”作用，對實體經濟資金進入樓市的情況要加強監控，并在相關限制性政策上留出操作空間。三是要引導地方政府擺脫對住宅地產的過度依賴，激發商業、工業地產在創造稅收、解決就業方面的長效作用，適時考慮通過稅收等手段幫助工、商地產走出低谷。
長三角搶房潮吹大樓市泡沫恐造成通脹傳導
近期國家相關部門開始對樓市二套房等政策進行微調，以期為過熱區域降溫。然而記者在長三角采訪了解到，7月以來樓市交易延續著二季度以來的火爆場面。深夜排隊購房的居民不減，不少開發企業開始捂盤惜售等待漲價，已推樓盤不論高中低檔均大幅調高售價。 |