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今年的深圳春季房地產交易會，被不少開發商認為是深圳市近幾年來推介土地數量最多、質量最好的一次。(新華社發) | 5月6日，在福州市國土資源局一樓拍賣大廳，一塊以前流標的“地王”以5.64億元順利拍出，這讓在場的拍賣工作人員松了一口氣。過去一年多的時間，在這間拍賣大廳里，已經很長一段時間沒有聽到交易槌聲的落響。
全國樓市“回暖”已近4個月，隨之而來的是：不少城市的土地拍賣交易槌聲又熱鬧地響了起來�！盎嘏敝�，地方政府早已按捺不住賣地沖動，開發商也難擋買地的誘惑，新一波“拍地熱”如天氣一樣快速升溫……
政府：按捺不住的賣地沖動
福州5月6日拍出的“地王”，曾出現在2007年9月中旬的一次土地拍賣會上。當時，福建融信房地產開發有限公司以9.04億元的“天價”一舉拍得該地，樓面地價每平方米接近萬元。后因融信房產不滿政府在該地塊附近的市政規劃，終以被沒收7000萬元的競買保證金為代價解除合同。
時隔一年半之后，該地5.64億元的身價似顯得有些掉價。“政府最后決定，不以這塊地的成交價為重，只求順利拍出，借以增強市場信心�！备Ｖ菔袊临Y源局一位不愿透露姓名的拍賣師告訴記者。
這位拍賣師說，政府對此次拍賣之前既感到有信心，又有些擔憂。政府有信心是看到，今年前4個月福建樓市成交量出現“井噴”，剛性需求大舉釋放。以福州為例，前三個月的成交量為80萬平方米，達到了近年來樓市成交量的高峰水平。政府擔憂是，在理論上，土地市場較房地產市場回暖會有一個滯后期，拿不準這個滯后期到了5月是否會到底。
解決了“地王”這一“心頭大患”之后，福州市賣地的信心陡增。據福州市國土資源局透露，今年還將有11幅地塊列入拍賣出讓的計劃，總用地面積達1100畝，具體的拍賣出讓時間表正在抓緊制訂當中。
近期，不少政府按捺不住賣地沖動，頻頻向開發商“拋繡球”。在五一期間的深圳“春交會”上，不少開發商深切地感受到，這次房交會是深圳市近幾年來推介土地數量最多、質量最好的一次。而廈門、重慶等城市則紛紛舉辦政府土地招商會，兩市推出的地塊達30余幅，其中不乏城市中心的優質地塊。
一位開發商向記者介紹了廈門市土地招商會的有關情況：廈門統一給出的土地出讓底價是在基準地價上上調20%的價格，土地拍賣以樓面地價計算，土地價格包含了除去契稅外的所有費用，同時在開發商土地款未完全繳納之前，發放一個可替代的施工許可證證明。廈門還給開發商承諾，為保障開發商的最大利益，新一輪土地拍賣的價格一定高于之前同一區域出讓的土地價格。
開發商：難以抗拒的買地誘惑
一些地方政府出臺放寬土地款項支付時限，增加有實力開發商的買地貸款擔保等一系列新措施，加之近來樓市成交量“回暖”放大，慣于“看菜吃飯”的開發商難擋買地的誘惑。
在5月6日舉行的福州市土地拍賣會上，共有9家開發商參與競買前流標“地王”�！霸诜康禺a市場最火的時期也難得一見這么多的開發商參與競買。”一位在現場的福州房地產專家說。開發商競相出價，最終經過41次報價，一個多小時后買主方定，場面上濃濃的“火藥味”可想而知。
業內人士認為，當前受樓市近期持續“回暖”的刺激，同時產品斷檔及“地荒”等原因，使得部分有實力的開發商重燃買地熱情。
以福州為例，隨著今年前4個月樓市成交量放大后，部分樓盤的存量房源產品已經“斷檔”。受去年以來開發商資金鏈緊張的影響，有的商品房項目前期開工率不足，導致中小戶型產品現已變得很緊缺。下半年起，福州開發商將新推的樓盤大多是140平方米以上的大戶型，這種短期“斷檔”，會導致供需矛盾，開發商只有拿更多的地塊，才能維持各類產品的市場供應平衡。
此外，過去的一年半來，福州土地市場“流拍”頻頻，導致在這兩年不敢輕易拿地的開發商現已陷入了“地荒”，為了維持后繼開發量，只能出手拿地。
“回暖”行情還讓不少當初高價拿地的開發商感到有了“退路”。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶說，高價拿地的開發商決不會坐以待斃，自會采取“破題”之策。蘭德公司在河北唐山的一家客戶，去年初以10.5億元獲得一塊“地王”后，受市場競爭所迫，不得不對產品規劃設計進行了全面創新和升級，以期與其它競爭樓盤拉開檔次，最終竟然獲得了超乎預期的成功。
專家：拍地熱隱憂重重
業內人士認為，新一波“拍地熱”快速升溫，地方政府“賣地生財”的土地財政似又卷土重來，其背后的隱患重重。
北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺后，“市場歸市場，保障歸保障”的住房雙軌制應運而生，但有的地方政府實行的是“賣地財政”，這極可能會導致擴大保障性住房建設面臨難題。首當其沖的是，保障房項目用地變得不確定，地方政府習慣了“賣地生財”，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項目，一直是個疑問。
浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權指出，地方政府“賣地生財”的土地財政才是我國房地產市場持續過熱的關鍵原因。正是在這種財政體制下，地方政府成為土地市場第一環節的利益主體。
在浙江一些地方，房地產占地方財政收入的30%以上，有的房產開發項目較為集中的地方甚至達到50%以上。“這種制度不改變，就不可避免地將再現地價、房價的新一輪上漲，再現‘面粉比面包貴’的怪現象。地價、房價一旦呈現互動上漲，則難以從根本上得到遏制。”景乃權說。
業內人士認為，國家實行招拍掛出讓土地政策是正確的，但一些地方政府“把真經念歪了”。近年來，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實際操作中，一味追求土地市場價值的最大化，導致地價飆升，在很大程度上助推房價上漲。當前，應改進這種不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房價新一輪上漲的始作俑者。 |