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房地產(chǎn)市場的變化似乎永遠都無法預(yù)料。正在人們紛紛為房地產(chǎn)何時見底喋喋爭議不休的時候，春節(jié)過后，無論是北京、上海這樣的一線城市，還是長春這樣的二線城市，商品房成交量都出現(xiàn)同比上漲的趨勢。特別是長春，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個“小陽春”，無論是新房還是二手房，交易量明顯上升，交易情況之好，甚至讓很多開發(fā)商措手不及。
這個突如其來的“小陽春”，讓許多人的心里都充滿了疑惑，究竟是市場回暖的前兆呢，還是曇花一現(xiàn)式的綻放？
房地產(chǎn)冬天里的“小陽春”
“我預(yù)計今年春天可能會有一個銷售高峰，但是沒想到來得這么快。”長春資深地產(chǎn)操作手顧永超說。春節(jié)過后的半個多月里，他操盤的項目售出去三四十套。“我們還不是最好的，我們周邊的一個樓盤，有時一天賣六七十套”。
長春某地產(chǎn)項目負責人孫連仲表示，這一輪購買高峰是此前他們沒有料到的。節(jié)前一個月賣不上一兩套，節(jié)后一天至少賣出一兩套。
由于統(tǒng)計的滯后性，2月份當期的成交情況目前在長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局還沒有一個準確及時的反映，不過記者從該局網(wǎng)站發(fā)布的“每日行情播報”中了解到，自2月1日開始，長春市商品住宅網(wǎng)上簽約數(shù)字一路走高，2月1日簽約9套、807平方米，2月10日達109套、11437平方米，2月19日則達到176套、17500平方米。從2月10日起，平均每天簽約在130套至150套左右。盡管這個數(shù)字只能反映交易情況的一部分，但是從其反映的趨勢上看，節(jié)后長春商品房市場確實出現(xiàn)了回暖的跡象。
據(jù)了解，交易量上升的現(xiàn)象不只在長春市，節(jié)后北京、上海、成都等城市成交量也出現(xiàn)了同比上漲的趨勢，2月14日情人節(jié)到來，北京4個項目開盤入市，此后的一周內(nèi)成交大漲，京城也首現(xiàn)樓市“小陽春”。
另據(jù)記者觀察，伴隨此輪交易量的上升，房價未有明顯變化，開發(fā)商推出的優(yōu)惠政策也沒有增加。不過，大多數(shù)新開樓盤都采取“低開”策略，長春一些中低檔樓盤打出了2380元/平方米的超低開盤價，一些高檔樓盤則將起價定在了4500元/平方米。而大多數(shù)在售樓盤價格比較穩(wěn)定。“去年啥價還啥價”，顧永超和孫連仲說。
交易量上升的三大推手
業(yè)內(nèi)人士認為，眼下部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，既在意料之外又在情理之中，有特殊性也有必然性。
首先是剛性需求的結(jié)果。以長春房地產(chǎn)市場為例，該市房地產(chǎn)市場近年來相對穩(wěn)定，2007年長春市商品住宅均價同比上漲15%，2008年同比上漲7.8%。受全國大勢影響，去年下半年特別是9、10月份以后，成交量也出現(xiàn)下降苗頭，不過房價并沒有產(chǎn)生大的波動。國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月份，長春市新建住房價格指數(shù)同比上漲2.1%，環(huán)比下降0.9%，下降幅度十分有限。
“一直盼著房子降價，可是去年等來等去也沒看出降了多少，孩子今年要結(jié)婚，碰到合適的就買吧。”長春一位購房者說。北京等地的購房者也表示，盡管全國房價“降”聲一片，但是對于真正的購房者而言，并沒有真正體會到房價有大幅的下降，“只不過漲得不那么快了而已。”
顧永超說，每年三四月份都是開發(fā)商的一個銷售高峰，今年比往年啟動得早，主要因為去年近一年的等待后，部分購房者觀望心理已經(jīng)有所松動，婚房等剛性需求開始提前釋放。購房者觀望心理松動在二手房市場上也有反映。長春市最大的房屋中介機構(gòu)長房置換有限公司總經(jīng)理王永君說，盡管受“正月不搬家”習(xí)俗影響，很多消費者不選擇在春節(jié)前后買房換房，但是咨詢者和登記者明顯增加，市場開始活躍。
成交量上升的第二個原因是從去年下半年開始國家和各地政府密集出臺的鼓勵消費者購房的政策開始發(fā)揮作用。去年包括“兩減一免”“國十條”“131號文”等中央層面的財政、信貸政策相繼出臺，一些地方政府更是搶在中央政策出臺前紛紛出手救市，這些政策的效力在今年開始逐步顯現(xiàn)。
去年12月1日，長春市針對本地市場特點出臺了促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的22條新政，主要通過減免稅費、財政補貼等辦法，重點激活二手房市場，促進一二手聯(lián)動，同時將普通住房面積標準上限調(diào)至144平方米，并放寬了公積金貸款額度和年限。據(jù)了解，這些政策出臺后，二手房交易稅費從總房款的10.5%降到了1%左右。據(jù)長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局統(tǒng)計，新政出臺一個月，長春市90平方米以下二手住宅登記受理件數(shù)較上月增加45%，90至144平方米受理件數(shù)增加119%。二手房市場諸多“解禁”措施，大大降低了改善型需求的購房成本，成為增量房市場回暖的推手。
另外，近期7折利率執(zhí)行到位對購房者也有很大的吸引力。長春市一些購房者認為，目前的購房政策可能是“史上最優(yōu)惠”時期，因此要把握時機，該出手時就出手。
此外，4萬億元投入拉動內(nèi)需、股市動蕩及春節(jié)期間財富集聚效應(yīng)等綜合因素也使樓市再度成為熱點。一方面，受金融危機和股市動蕩影響，百姓投資渠道少了，房子既能投資又能自住的特殊屬性使之再次成為百姓投資關(guān)注的重點。另一方面，國家4萬億元投資拉動內(nèi)需等利好消息也使購房者對樓市增強了信心。長春市某樓盤張經(jīng)理表示，2009年春節(jié)是最近3年來房子賣得最好的一年，“這是購房者觀望之后抄底的結(jié)果。”
市場脆弱不容盲目樂觀
盡管節(jié)后部分城市樓市迎來明顯反彈，但是業(yè)內(nèi)人士認為，這種情況是多種因素綜合作用的結(jié)果，并不能代表2009年全年走向。而且，眼下這波銷售熱潮其實十分脆弱，需要各方精心維護來之不易的好局面。
王石最近在與媒體交流時表示，反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠未結(jié)束。“具體到不同地區(qū)，調(diào)整程度也不同。珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過大，今年調(diào)整會趨于緩和，北京和長三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開，而中西部和東北地區(qū)調(diào)整幅度不大”。
在長春市，面對近期樓市出現(xiàn)的向好趨勢，部分開發(fā)商已經(jīng)顯示出浮躁心理，有的停止了項目以往的優(yōu)惠促銷政策，有的甚至醞釀新一輪提價。顧永超對此十分擔心，“如果能維持目前的價格水平，這波銷售熱有可能會持續(xù)一段時間，如果價格上調(diào)，這波銷售熱很快就會過去。”他分析說，房地產(chǎn)市場存量巨大，消化存量是一個艱巨任務(wù)。眼下長春市官方統(tǒng)計的入網(wǎng)可售商品住宅面積就已經(jīng)達到480多萬平方米，即使不再新建，幾乎也夠賣一年的了。今年還將有大量二手房和新建的經(jīng)濟適用房等加入競爭，銷售壓力可想而知。另外，地域特點決定了長春市場與珠三角、長三角相比存在“滯后效應(yīng)”，2009年金融危機的影響將深入到何種程度，珠三角的“降價潮”究竟對長春市場會產(chǎn)生怎樣的影響，是已經(jīng)見底還是尚沒有來到，現(xiàn)在還難以判斷。因此，今年房地產(chǎn)市場的真實情況恐怕需要到下半年才能真正見分曉。
對春節(jié)后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的旺銷現(xiàn)象，長春市政府和相關(guān)部門持謹慎樂觀態(tài)度，并且正在醞釀新的政策措施，引導(dǎo)房地市更加健康平穩(wěn)發(fā)展。據(jù)了解，今年長春市房交會將由6月份提前至5月份，下半年還要增加一次秋季房交會，給買賣雙方搭建更好的交易平臺。另外，長春市還將采取政策引導(dǎo)、政府支持、協(xié)會動員等辦式，鼓勵房地產(chǎn)商適當合理降低價格，擴大交易量。長春市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長盛學(xué)永表示，“影響房地產(chǎn)市場的不確定性因素很多，不能樂觀得太早了。” |