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 繼去年底出臺減免房屋交易稅費、實行購房補貼、提高公積金貸款額度等25項促進樓市消費的新政策之后，沈陽市近日又推出了“押舊買新”的樓市促銷政策。在過去由房產中介主導的“押舊買新”模式備受詬病的背景下，“沈陽式”押舊買新能否像政府所期冀地那樣為百姓買房帶來實惠，進而促進樓市交易再升溫？
全新“零首付”購房利好攪熱樓市
“‘押舊房買新房’的利好政策，將是沈陽春季房交會最大亮點！”沈陽市房產局局長紀凱近日接受本報記者獨家專訪時介紹，為了幫助百姓省時、省心、省錢地買到稱心如意的好房子，沈陽市新近推出了“押舊買新”的全新住房消費模式，以政府牽線、企業讓利、百姓受益為主要特點，實現了“先買新房后賣舊房”、二手房抵押、商品房銷售、二手房銷售各環節的聯動。
沈陽市房產局副局長張順成告訴記者，“押舊房買新房”政策是沈陽市根據自身樓市特點和百姓購房需求，在借鑒外地相關經驗基礎上，全面完善充實后推出的。具體辦法是：百姓以手中的原有舊房，到銀行進行抵押貸款，用來支付新買商品住房的首付款，然后再以按揭貸款方式或其他方式籌措資金，支付新房尾款。舊房抵押貸款的還款期限為三年，償還方式為“按月還息、三年后一次還本”。但這種政策只適用于住房，不適用于商業用房。
這項全新的“零首付”購房利好政策一經公布，立即在當地引起強烈反響，市民熱線咨詢持續不斷。
在沈陽某外企工作的張鵬已結婚六年。他告訴記者，孩子漸漸長大，原來買的那套50多平方米的舊房已顯擁擠，兩口子準備按揭買套面積大一點的新房子，但考慮到首付款要占用裝修資金和孩子的上學準備金，他們準備先賣出舊房籌集資金，“這個政策好像專門為我制定的，既緩解了首付款的資金壓力，又不影響居住，啥也不受影響！”張鵬興奮地告訴記者。
沈陽市房地產研究所所長范翰章教授等有關房產專家分析認為，購房者在進行改善型住宅消費時，一般會選擇賣掉舊房，變現資金后再來買新房子，實現以舊換新、以小換大，但實際操作起來要面臨很多難題。例如，舊房不是今天想賣就能賣出的，需要一個周期，很難和買新房同步進行，而且一旦舊房賣出，而新房還沒裝修好，就會失去住所。“押舊買新”政策很好地解決了這一難題。
據沈陽市房產局介紹，用舊房進行抵押貸款后，舊房居住、出租等處置權不受影響。這一政策最大好處是盤活了百姓手中持有的房產資源，開辟了首付款的融資通道，使購房消費從首付到尾款有了全程的金融服務支撐。
貸款利息全由企業買單
沈陽市房產局局長紀凱說，舊房三年期抵押貸款的利息全部由銷售新房的開發企業承擔，并且諸如查檔證明費、抵押登記費、擔保費、評估費等相關費用，也全部由開發商支付，是實實在在的讓利百姓。
百姓到底可以得到哪些實惠？沈陽市房產局產權處處長申理算了這樣一筆賬，按此政策買一套100平方米、總價40萬元新房，首付12萬元全部用抵押貸款方式支付，利息由新房開發商支付，購房者相當于在三年內享受無息貸款，按照現行5.4%的基準貸款利率，省下的利息則為19440元。此外在辦理舊房抵押貸款時，抵押登記費40元、查檔證明費50元、舊房評估費200元、擔保價值的千分之五收取的擔保費都可省去，甚至幫助辦理手續的中介費也全部免除。這套40萬元的房子至少可以節省2萬元，這相當于房價打了9.5折。同時，購房者如果提前還款，還將得到余下利息的50%。
當然，這一政策需要房地產開發企業、擔保公司的參與和金融機構的支持。記者調查了解到，這項政策受到房地產開發企業廣泛歡迎，全市已有近70余家開發商報名參與，推出房源近5000套。一名房地產開發企業負責人告訴記者，去年以來受國際金融危機等不利因素影響，百姓購房觀望氣氛較濃，新房銷售進度減緩，雖然參加活動要為購房者支付三年的首付款利息，但可以大幅提高銷售量，加速資金回籠，對企業來說還是劃算的。
據了解，光大銀行、中國銀行、建設銀行在沈陽的三家銀行分支機構具體承辦這項貸款業務，沈陽房地產置業擔保公司則承辦擔保業務。據沈陽市房產局介紹，由于這項政策操作起來較為復雜，涉及銀行、企業、擔保公司等多個部門和購房、抵押等多個環節，因此房產局特別組織了信譽好的五家房產經紀機構，為每名客戶指定一個專門的經過培訓的專業經紀人士，“一對一”幫助老百姓從頭跑到尾，負責辦理全部相關手續，百姓只需提供身份證、房產證等相關證件手續，其余都不用操心，甚至連電話都不用打就可辦完全部手續，而中介服務費也全部減免。
政府出手，各種風險降至最低
記者調查了解到，這一政策的所有細節，都由沈陽市政府協調相關方面詳細設計制定，沈陽市房產局近日根據市民提出的各種疑問，發布了“押舊買新政策40問”，對該政策涉及的方方面面作了詳細規定，最大限度規避風險，確保交易安全、有序。
有市民提出，押舊房的還款責任主體是購房者，雖然政策規定開發商負責償還利息，假如其不按約定償還，或者企業歇業、遷走，是否就會把風險轉嫁到購房者身上？
沈陽市房產局局長紀凱認為，這一點已從制度設計上完全解決。開發商要按照舊房抵押時的利率，將舊房抵押貸款全額利息保證金一次性匯入專用賬戶，由擔保公司按月向銀行劃轉償還利息。如果購房者提前還款，剩余利息保證金的50%將按協議，直接獎勵給購房人。此外，房產抵押公司將與房產部門協作，詳細掌握房產產權狀況，杜絕重復抵押、惡意欺騙等行為。
有關專家認為，這項政策讓金融機構風險也降至最低。沈陽市還規定，用來抵押貸款的舊房必須房齡在20年以內，面積為50平方米以上，并且每套舊房只能為一套新房做首付貸款抵押，不允許出現“押一舊買多新”、“押多舊買一新”。參與這項活動的光大銀行沈陽分行零售部負責人士介紹，銀行將在貸款到期前半年，與貸款人協商還款事宜，客戶最遲應在貸款到期后三個月內償還本金。如果客戶屆時無法用現金還款，可在擔保機構和銀行陪同下，將抵押舊房出售。客戶也可以通過政府指定的中介機構變現舊房，以償還貸款本金，或通過其他方式籌集資金還貸。沈陽市房產局承諾，被指定的中介機構不會賺取房屋交易差價。
一般來說，舊房抵押貸款不能高于首付款，而舊房抵押評估的價格要比市場價略低。遼寧行健房地產評估事務所王天外認為，這就最大限度地規避了風險，保障貸款提供方的利益，但抵押評估不會影響到實際銷售的價格。
由于經濟適用房是專門用來保障低收入群體住房需要的，因此不能用于抵押貸款買新房。
有關專家分析認為，押舊買新主要是針對有一定資信(擁有舊房資產)有改善住房愿望的消費群體，主要由政府部門組織提供各種服務，方便了百姓購房，勢必進一步有效釋放這部分的消費需求，帶動樓市交易進一步升溫。
沈陽市房產局局長紀凱說，從去年的25條活躍房地產市場的政策到今年的“押舊房買新房”政策，地方政府能夠制定的樓市利好政策基本已經全部到位了，這有助于打破百姓的觀望心態，積極、科學地進行住宅消費，推動沈陽樓市持續繁榮。 |