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近一段時期，國內多個城市推出秋季房展會，希望利用中秋及國慶假期，給低迷的樓市帶來些許熱度。圖為在沈陽舉行的秋季房地產展示交易會現場，工作人員賣力地為觀眾介紹參展樓盤信息。新華社發(楊新躍
攝) | “金九銀十”一向被視為房地產傳統的銷售旺季，然而自去年年底以來低迷的市場卻令開發商們難有以往的樂觀。近一時期，房地產開發商形成涇渭分明的兩派，一是以王石為代表的“主降派”，另一是以潘石屹為代表的“挺漲派”，其實無論打什么牌，目的只有一個：推動樓市回暖。不過，多數業內人士認為，9月和10月這兩個月并不能改變樓市從去年底以來就彌漫的觀望情緒。
開發商：“先降”者“先生”？
萬科中秋節前在上海推出“喜迎中秋、八盤共慶”活動，攜旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大樓盤集中促銷，房價直降10萬元。與萬科率先發動價格戰、在全國頻頻掀起降價浪潮不同，潘石屹和他的SOHO中國卻逆勢而動，自9月1日起全面上調房價，上調幅度為5%左右。
無論是其他開發商，還是打折樓盤的前期業主，對于“主降派”均表現出不同程度的憂慮。他們堅定地認為“攪局者”來了，更有觀點認為，高喊降價居心叵測，是以降價行為達到行業“洗牌”目的。
時至9月，樓市顯示的情況依然不樂觀。有統計數據表明，在絕大多數城市，居高不下的成交價格與持續低迷的成交量嚴重倒掛。然而，萬科給房價撕開一個口子，形勢似乎將變得更為明朗：“房價只能漲不能跌”的神話被打破，各地房價將如多米諾骨牌一般逐個下跌。
福州市一家大型房地產開發企業負責人告訴記者，今年年初刮起的一股降價潮就已經很好地闡釋了什么叫“先降”者“先生”。這位負責人說，今年年初，他的公司曾堅決地站在“挺漲派”一方，房價只漲不跌，而作為他的一個強有力的競爭對手從今年春節過后就率先降價。等到了今年5月份結果出來了讓人悔之晚矣，他的樓盤陷入嚴重滯銷，而對手的降價樓盤卻實現了“旺銷”，從而快速回籠資金。
業內人士認為，當前房地產弱市之下的“降價”不失為開發商的自救良方。在上海、北京等大城市，9月份以來，不約而同地出現了大范圍的房價松動，與之前半遮半掩的打折促銷截然不同。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為，每一輪的降價都難以避免地引發各利益群體的“暗戰”，但事實證明，無論其他利益相關方如何“抵制”，降價依然是帶動銷售的一劑良方，這也是一些地產公司寧愿頂著壓力打折促銷的動力所在。
購房者：不降無法刺激有效需求
也有業內人士指出，“主降派”和“挺漲派”不可謂不聰明，他們都及時、成功地向市場釋放了自己產品的信息，又一次成為媒體追逐的焦點，無論真降還是假漲，都已實現各自目的。別的開發商如果盲目跟風，可能只有死路一條。 房價漲跌牽動各方神經，而購房者依舊選擇觀望。記者在北京、福州等地采訪發現，多數潛在的購房者表示，房價不繼續下調無法刺激有效需求。
在北京，據亞豪地產最新統計數據顯示，預計9月、10月，這個城市約有79個房地產項目開盤入市，雖然與去年同期相比銳減，但對比今年以來的統計數據，樓市供應量將有望出現增長。
在福州，開發商從去年年底“捂盤”到今年上半年“放量”，擺出一副市場低姿態。近來福州樓市又醞釀“變天”，大量豪宅借“金九銀十”到來之機高調入市。
從事IT行業和出版行業的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低，但是北京的高房價讓他們擁有自己房子的夢想遙遙無期。熊建州說：“我在IT行業干了4年了，可現在連房子的首付都成問題，當前樓市的泡沫仍然很多，房價還應該降。”
前一階段，高盛對北京、上海等12個主要城市購房者的調查顯示，房價只有下降到當前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同時，高盛調整了對奧運之后的房價預期，12個主要城市的房價將在去年底平均水平基礎上再下調15%到20%，并預計開發商買地的步伐也會受制于高負債率而有所放緩。
“房價還會不會下降？一旦各地的購房者都在思考這個問題，那么說明房價已經在降了。”福州大學房地產研究所所長王阿忠說：“盡管樓市持續陷入低迷，但目前房地產開發利潤率仍然維持在30%到100%的高水平，房價仍有繼續下降的空間和可能性。”
樓市“寒冬”刺痛誰的神經
購房者繼續固守觀望，剛性需求看得見摸不著，迎接樓市的將是一個“寒冬”。開發商、金融部門和地方政府都不愿繼續深陷其中。
業內人士認為，受信貸政策等綜合性政策影響，開發商的資金鏈已經越繃越緊，同時，持續低迷的樓市成交量更令開發商的資金鏈備受考驗。國泰君安6月的一份研究報告指出，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。盡管對于這一“資金缺口”是否真實的爭辯仍在繼續，但房地產企業的資金短缺仍可以從其融資動作的蛛絲馬跡中得出答案。
通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩個方面，而現在越來越多的房企轉向其他融資渠道。在萬科9月初發布的一份公告顯示，該公司將發行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來，已有保利地產公布發行43億元債券、中糧地產公布發行12億元債券。閩江學院經濟師林忠華認為，現在市場上許多開發商的負債率都超過60%的警戒線，一些中小型房企將面臨生死大限。
業內人士指出，樓市低迷以及房地產企業資金鏈條收緊，都在暗示風險可能向金融部門傳導。中金公司最近發布的一份報告指出，如果國內前10大城市房價下跌10%，GDP增速將下降到9.5%，上市銀行不良余額將增長19%，不良貸款率將上升14個基點。
日前，央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理，加強對房地產開發企業自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調查與評估等。業內人士指出，當前金融監管層的一系列舉措顯示出其對風險防控的前瞻性，將對商業銀行起到強烈的警示作用。
地方政府更不愿深陷土地市場“流拍”寒潮。國土資源部全國城市地價動態監測系統數據顯示，上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標。
在宏觀調控基調是穩定樓市的背景下，一些地方政府開始頻頻動作。北京市用緩推地塊來緩解土地市場壓力，福州市則干脆推出了“救市一攬子政策”，包括“公布拍賣起始價”“土地前期‘議價’”“延長交款期限”等，深圳的做法是向企業回購土地，河南省對住房公積金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優惠調整等。 |