|
 |
|
雖然銀川的房價持續上漲，但是在一些好的樓盤，購房者仍然絡繹不絕。新華社記者:王鵬
攝 | 今年以來，我國房地產市場區域性分化越來越明顯。東部一線城市量價齊跌，部分地區出現退地退房風潮，引發市場觀望心態；而此前不被人關注的西部二三線城市，不僅房價持續升溫，而且市場購銷兩旺，房地產市場發展處于上升通道。
目前，國家對房地產市場的宏觀調控已經在發達地區初見成效，但是否對西部中小城市房地產市場影響有限？東部城市的市場觀望氣氛會不會蔓延到西部地區？西部地區如何防范房地產市場低迷氛圍蔓延？日前在銀川舉行的第四屆中國房地產金融年會上，這些問題都成為各方關注的焦點。
國內樓市冷熱不均
房價對賭、捐款門、退地退房、“豬堅強”、救市等一系列事件成為2008年中國樓市的流行語，在這些現象的背后，反映了國內樓市的一些特征：區域性分化明顯，出現東西部冷熱不均的格局，盡管東部一線城市樓市出現低迷氛圍，西部中小城市卻仍然紅火。
“目前中國房地產市場的現狀是‘東方不亮西方亮’。”日前出席第四屆中國房地產金融年會的眾多專家學者用這樣一句話來概括目前國內樓市。從去年四季度開始，北京、上海、深圳等一線城市陸續出現房價上漲放緩、成交量急劇萎縮的現象；進入今年6月以后，一些城市的房地產項目更是改變了此前打折、贈物等促銷手段，直接推出降價樓盤。
統計顯示，全國70個大中城市房價同比增幅在不斷下滑，1至6月份房價增幅從11.3%一路下降到8.2%�！皩τ诤芏啻蟪鞘械姆康禺a企業來說，現在的日子非常難熬�！敝袊康禺a協會副會長朱中一說，特別是去年拿了高價地和規模擴張太快的企業，受目前樓市低迷以及資金緊張的影響，有些已經難以為繼了。
但與之形成鮮明對比的是，以銀川、烏魯木齊、蘭州等為代表的西部二三線城市的房地產卻出現了持續的供銷兩旺，其房價漲幅都位列全國前列。以銀川市為例，今年上半年，銀川市轄區完成房地產開發投資22億元，同比增長23.4%，而全國平均下降7.2%；今年6月銀川房屋銷售價格總水平同比上漲13.5%，而全國70個大中城市房價同比上漲僅為8.2%。
記者了解到，與東部地區進入市場深度調整期不同的是，目前西部地區房地產市場剛剛進入快速發展期，剛性的市場需求支撐了房地產市場量價齊升。據銀川建發集團房地產開發公司副總經理張紅星介紹，雖然房價持續上漲，但是在一些好的樓盤，購房者仍然絡繹不絕，甚至出現通宵排隊搶購的現象。
西部能否成為樓市避風港
受國家宏觀調控下的銀行信貸收緊、房價走勢回落以及土地政策變化等因素影響，房地產行業目前面臨嚴峻考驗，但由于區域和市場的差異性，西部二三線城市房地產市場利潤小、成本低的劣勢此刻反而成為了躲避風險的“優勢”。
銀川民生房地產開發有限公司董事長劉文錦說，相比大城市房價虛高，西部地區房價泡沫非常小，房價上漲主要在于剛性需求的拉動，因此對于開發商來說，資金回收的壓力相對較小，企業的發展更安全。
事實上，一批東南沿海地區的房地產企業看好西部的房產市場，加快了來西部淘金的步伐。寧夏新思路房地產開發有限公司董事長陳舒說，近幾年沿海發達地區、中心城市房地產業的競爭日漸白熱化，在各種壓力下，許多房地產企業開始涌入西部地區中小城市淘金，開始了房地產市場的“上山下鄉”運動。拿銀川來說，包括北京京能集團、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產企業都已經涌入當地投資。
北京大學房地產研究所所長陳國強坦言，利潤小、成本低，也就意味著風險小。東部發達地區的房地產市場起步早、發展快，加上前幾年房價的非理性上漲導致泡沫成分嚴重，因此進入一個調整期是必然趨勢。而西部地區房地產市場普遍發展滯后，目前正處于一個穩步上升階段，因此房地產開發企業可以把目光轉向受宏觀調控影響較小的二三線城市。
一些專家表示，這些房地產企業進軍西部一方面是搶占這里潛在的市場，另一方面也是對目前宏觀調控政策的一種緩沖。在一些企業處于觀望的時刻，搶先進入西部是對房地產市場區域分化明顯、冷熱不均格局的積極應對。
潛在風險不可不防
目前，西部中小城市正處于外來投資者和外來消費者大舉進入的時期，以移民城市銀川為例，一方面，隨著建設銀川“兩個宜居”城市對居住環境的改善，提高了對周邊內蒙古、陜西、甘肅等地區的輻射能力，連續三年銀川市商品住房外來購買者所占的比例都超過50%。另一方面，盡管西部中小城市房地產市場起步晚，利潤空間比較小，每平方米利潤大約只有300元，但是這個相對穩定的市場還是吸引了大批外來企業的投資興趣，一些品牌房企加緊在西部布局。由于西部本土企業很難一次性拿出幾個億的資金拿地，那些地理位置較好的大地塊基本上被外來的企業開發成中高檔小區，這些小區住宅目前均價基本上達到了4000至4500元，進一步抬高了西部的房價。
西部地區房價較低、利潤空間較小、投機成分較少的特性，是否意味著在西部地區開發房地產就是沒有風險的投資？朱中一認為，上半年房地產市場的基本面是好的，隨著國家宏觀調控政策的實施，投機性的需求得到了一定控制。但是全國31個省、區、市中，北京、上海、廣州、福建等16個省、區、市住房銷售面積同比下降明顯，消費者持幣觀望的氛圍正在向中西部地區蔓延，對此房地產開發商、城市居民都要有足夠的風險意識�！�
部分專家認為，當前銀根收緊，是造成一部分開發商資金鏈斷裂引發退地、一些消費者貸款難導致退房的重要原因，雖然這是個別現象，但是應保持足夠的警惕。目前西部地區在抓住機遇、借鑒東部地區經驗快速發展的同時，必須防范房地產低迷氛圍的蔓延，要做到以下四點：
一是房價不能超出城市居民的承受能力，在前幾年快速上升而目前漲幅明顯下降的情況下，對宏觀調控的要求進一步提高了。為了保持穩定增長，必須刺激自住性需求，抑制投機性需求，合理引導消費預期。
二是要管住進入房地產市場的資金流。在目前銀根緊縮的形勢下，全國10%的土地出現流拍，還有眾多土地以底價成交，這個現象要引起足夠的警惕。而外資進入我國房地產市場的快速增長，是一個值得特別關注的動向。
三是各地政府的房地產市場決策至關重要，必須對其發展制定相應的規劃。房地產業逐漸成為西部中小城市的經濟支柱，但要控制地價和房地產投資的規模。
四是要對優勢企業和中小企業一視同仁，目前融資難的問題同樣出現在房地產市場，一些中小企業開發項目難以為繼，不僅無益于市場穩定，也威脅到當地的金融安全，因此必須對廣大中小企業予以相應扶持。 |