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曾經是房價漲幅榜冠軍的深圳今年以來一直在領跌全國，開始出現“購房者斷供”現象。記者最近赴深圳等地調查發現，隨著深圳房價不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業已大幅縮水，有的損失甚至超過了首付，淪為地地道道的負資產，應對危機，深圳一些業主選擇了主動“斷供”。
與深圳的狀況相比，北京、上海等樓市熱點城市的狀況仍較樂觀。一些專家認為，雖然深圳發生的事件僅是個案，并不會演變為全國性事件，但應引起相關金融部門的高度重視。
負資產現象增加 主動斷供者出現
來自深圳國土房管局的統計顯示，今年前5個月深圳房價分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，到今年5月，深圳房價已經下跌了36.5%。
按照負資產的概念，只要房價下跌超過30%，首付在三成的購房者，不僅首付化為烏有，手中的房產按照市場現價也無法抵償銀行貸款，就已經是名副其實的負資產。這種現象，在今年年初時已初見端倪。今年2月，深圳市龍崗區布吉街道購房者任小姐告訴記者，她在布吉街道的東方盛世樓盤買的一套住房，在半年時里，由于開發商降價銷售，她還沒有收樓，所購房產就由當時的133萬元變成93萬元，無端縮水40萬元，成為負資產。
此后，由于房價下調，開發商不斷打折促銷，深圳市寶安區、龍崗區和南山區的一些樓盤，如金地梅隴鎮、卡羅社區、半山溪谷等都出現了負資產現象，而且有的業主還選擇了主動斷供。
深圳一家銀行透露，該銀行已經遭遇一宗斷供案例。這位買家于去年七八月份，以單價8000元購入位于寶安泰華大廈一套50多平方米的物業。而相關數據顯示，今年6月該樓盤單價僅為5600元左右，跌幅達到30%。今年1月份，這位買家便已停止還貸，并明確告知銀行不再續供。銀行經過調查發現，該買家名下有5套房產。
斷供分為三種情況 尚未影響全局
根據人民銀行深圳中心支行發布的消息，今年深圳房貸業務不良率略有上升。到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%，比去年末上升了0.04個百分點。
長城證券行業分析師劉昆認為，負資產目前對于自住購房者而言，還主要是一種心理概念，因為不管是漲是跌，對于自住影響都不大。而且房產不同于股票，有著更強的保值能力，至少它有收租的保證。負資產真正影響的是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負，才有可能斷供。
就主動斷供而言，據記者了解，在深圳主要有三種情況：一是有些高位入市但目前又未收樓的業主想通過斷供逼迫銀行向開發商施壓，希望后者能夠給予他們補償；二是炒房者不堪多套住房的利息重壓，丟卒保車，被迫放棄保值增值條件不太好的房產；三是業主覺得確實房子跌得太多，不再物有所值，主動放棄房產。而在這當中，第一種情況占了70%以上，目前泰華陽光海和半山溪谷都是這種情況，第二種情況占20%左右，第三種情況微乎其微。
針對外界“深圳房貸壞賬超千億”的說法，深圳銀監局回應說，深圳銀行包括房貸在內的全部壞賬余額估計也不到1000億元，而其中開發貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。
記者調查發現，深圳發生的情況并未影響到全局。與深圳相比，北京、上海等樓市熱點城市的狀況仍然樂觀。“深圳斷供現象的產生，有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當地炒房現象非常普遍；另一方面，深圳房價相比去年最高峰時期嚴重縮水，大量房產變成負資產。北京、上海的情況要比深圳好很多。”北京開太物業保證有限公司總經理白鈞接受記者采訪時表示，北京短時間內發生斷供風波的可能性不大，金融風險處在可控范圍。
一家國有銀行北京支行的一位工作人員也證實了上述說法。該工作人員告訴記者，目前他們銀行無論是對房地產開發貸款還是個人住房按揭貸款都有著嚴格的審查程序，對于這兩種貸款都采取了非常審慎的態度。
他向記者透露，前一段時間他們曾針對房地產開發貸款進行過專門檢查，檢查證明房地產貸款客戶整體信用度較高，貸款質量較好，客戶信用風險處于相對穩定狀態。“自去年以來，各家銀行已經增加了警覺性，并采取了多方措施防止出現問題，目前并沒出現房貸不良貸款率大幅上升的情況。”他補充說。
嚴格遵循房貸政策 銀行才能防范風險
盡管大規模的負資產和涌動的“斷供潮”并未出現，但這并不意味著可以高枕無憂。深圳大學國際金融研究所所長國世平說，深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞，這主要是與美國次貸相比，中國的住房貸款主要是給優質客戶的，也就是說，國內購房者的經濟條件和還款能力都比次貸客戶高，所以還沒有出現大問題。但這不等于銀行違規放貸沒有風險，如果房價繼續下調，今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為，目前部分人在認識中存在誤區，認為房價出現一定程度的下跌必然會引發全局性的金融風險。他說，出現風險的概率并不如想象得那么高，假定房價每平方米下跌了30%，但對于不同的購房者影響各不相同。因為大多數的購房者并不是在房價最高點購進的，而是在房價處于上升通道過程中買入的，因此多數的購房者并不會出現資不抵債的情況。
陳國強說，目前應該進一步了解市場上的真實情況，從近年來，個人住房按揭貸款的情況看，不良貸款率相對較低。以上海為例，上海曾出現過房價下跌的情況，但并未引發全局性或較為嚴重的金融風險性問題。因此我們要注意區別特定市場與全國市場、個案現象與普遍現象的區別。對于金融管理層而言，引起相關的重視是正確的，同時房地產市場也應該盡快回歸到理性的發展道路上來。
有關專家表示，在當前樓市持續調整的情況下，銀行應當嚴格遵循國家二套住房房貸等政策，才能防止風險，保證房貸資金安全。 |