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2月16日，廣州首個限價房項目——保利西子灣正式接受簽約，該項目首批推出843套限價房；而統(tǒng)一售價為6500元/平方米的保利西子灣二期556套限價房在4月26日一天售完。圖為市民正在接受認購資格審核。 | 在經(jīng)過5月31日、6月1日兩天的銷售后，廣州第四個限價房項目成交了約700套限價房，成交約九成左右，銷售情況遠好于其它商品房項目。
在廣州樓市連續(xù)數(shù)月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個限價房項目都能在一兩天內(nèi)基本售罄，頗值得人尋味。緣何限價房能在樓市觀望階段熱銷？而限價房熱銷又會對樓市造成哪些影響？
政府讓利“夾心層”青睞限價房
5月31日，廣州第四個限價房項目——龍光限價房銷售現(xiàn)場聚集了千余名申購者及其家屬。據(jù)悉，有2071名市民通過廣州房管局審核而享有購房資格參與選房，而此次推出的只有794套限價房，而且不論朝向、戶型、樓層都統(tǒng)一售價4000元/平方米。
按照規(guī)定，在廣州市區(qū)沒有獨立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下，只要滿足以上相關(guān)條件都可以進行申請。符合申購條件的劉先生認為，自己的收入及經(jīng)濟實力不足以讓他在市區(qū)買到一套滿意的住房，但限價房為他提供了一個實現(xiàn)愿望的機會。
價格低是限價房最吸引人的地方。4月份，廣州市新建商品住宅均價為10997元/平方米，而龍光限價房僅為4000元/平方米。不少市民表示，買限價房就是沖著4000元/平方米的價格來的，盡管限價房遠離市區(qū)。早上坐了一個小時的公交前來購買限價房的市民劉先生認為，雖然限價房有點遠，但是價格便宜，一套面積約90平方米的三房只要30多萬元就可以買到。
“限價房之所以低價是因為政府減少了土地出讓金所得，讓利給‘夾心階層’。”龍光集團廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏表示。據(jù)悉，龍光限價房項目的樓面地價為1380元/平方米。除了龍光限價房外，廣州保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園等限價房項目也都是通過政府減少土地出讓金實現(xiàn)低價的。
目前，廣州保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園等限價房項目推出來的2000多套限價房已經(jīng)基本售罄。統(tǒng)一售價為6500元/平方米的保利西子灣二期556套住房更是在4月26日一天售完。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，不少市民購買限價房最主要原因還是因為限價房便宜。在均價萬元的廣州市區(qū)，價格在6000元/平方米左右的新房已經(jīng)很難找到，而目前廣州推出的限價房中，最高價格也只有6500元/平方米，有的只有4000元/平方米。
限價房分流有效需求調(diào)控區(qū)域房價
限價房的熱銷直接對周邊樓盤產(chǎn)生了比較大的沖擊。業(yè)內(nèi)人士分析認為，按照限價房銷售政策，限價房的價格按土地公開出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標(biāo)準(zhǔn)計算，這直接分流了市場上的部分需求，從而拉低了周邊樓盤的價格。
已經(jīng)購買了保利西子灣限價房的陳女士表示，結(jié)婚十年了，夫妻倆一直租房住，非常希望能買一套屬于自己的房子。如果沒有限價房出現(xiàn)，他們只能選擇買一套高價的商品房，那樣的話，供樓壓力會非常大，生活就會很辛苦。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同也表示，除了金融政策影響外，廣州限價房的熱銷也影響了周邊樓盤的價格。比如在保利西子灣限價房出現(xiàn)以后，其旁邊的幾個樓盤均價都出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整。同時，限價房也加劇了購房者的觀望心理。
據(jù)悉，2007年8月至今，廣州共公開出讓14宗限價房用地，可以再推出1.5萬套限價房。廣州房管局新聞發(fā)言人黃文波曾表示，限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品房價格的過快增長起到立竿見影的效果，對開發(fā)企業(yè)理性定價起到了“風(fēng)向標(biāo)”的作用。
限價房的熱銷，從另外一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場有效需求的存在，只是房地產(chǎn)價格調(diào)整尚未完全到位。“在房地產(chǎn)市場上只有賣不出去的價格，沒有賣不出的房子。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
限價房熱銷但游戲規(guī)則尚需完善
盡管限價房受到了市民的青睞，但在今年2月16日，廣州首個限價房項目——保利西子灣項目首次銷售就有219套限價房遭遇了棄購，最后經(jīng)補售才得以售出。在此后的中海金沙馨園、龍光限價房項目銷售過程中也存在一些限價房被棄購的現(xiàn)象。
業(yè)界分析認為，那些獲得購買資格的申購者在最后時刻放棄了限價房，這從一個側(cè)面反映出限價房的銷售政策還有待進一步完善。比如缺乏靈活的價格調(diào)整機制，不分房子的內(nèi)外地段、樓層和朝向而實行統(tǒng)一價格，很可能會造成那些樓層、朝向差的房子沒人要。
同時，限價房也應(yīng)該注重配套設(shè)施的建設(shè)。目前，廣州的限價房基本上都分散在廣州外圍行政區(qū)域，不少實地看過限價房的市民抱怨說，雖然這些限價房便宜，但距離中心城區(qū)比較遠，多數(shù)樓盤需要轉(zhuǎn)車才能到達廣州市區(qū)，而且一些教育、醫(yī)療等配套設(shè)施尚處于規(guī)劃階段，生活配套設(shè)施不健全。
限價房還應(yīng)該考慮供應(yīng)量的問題。盡管廣州房管局有關(guān)人士認為，市場漲得過快，政府就會多供應(yīng)限價房；市場平穩(wěn)了，政府就會考慮少供應(yīng)或不供應(yīng)限價房。但是，依靠房價做出判斷的政策具有一定滯后性。即當(dāng)房價過快上漲時，開始大量建設(shè)限價房，但是等限價房建成開售的時候，可能房價已經(jīng)開始下滑了，這不但會進一步?jīng)_擊商品房市場，也會造成限價房滯銷。
此外，也有一些專家表示，盡管目前限價房的出現(xiàn)豐富了住房供應(yīng)種類，滿足了“夾心階層”的住房需求，但是現(xiàn)階段政府更應(yīng)該考慮廉租房和經(jīng)濟適用房的推廣。而且申購限價房大都是具有一定經(jīng)濟能力的年輕人，特別是單身青年，這些人是否應(yīng)該在政府保障范圍還值得商討。 |