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作為房地產(chǎn)二線城市中的重點(diǎn)城市，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級城市中躍居榜首。新華社記者:謝環(huán)馳
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合肥市物價(jià)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥商品住宅銷售明顯回暖。新華社記者:陳曄華
攝 | 今年2月中旬，沈陽的姜先生以每平方米4070元的價(jià)格，在沈陽北郊“大溪地”樓盤新買了一棟103平方米的樓房，沒想到，3月中旬這套房子的價(jià)格就漲到每平方米4370元。
目前，廣州、深圳、上海、北京等房地產(chǎn)一線城市樓市正起伏不定，而作為二線城市中重點(diǎn)城市的沈陽，今年1至2月份商品房銷售量卻悄然攀升至全國15個(gè)副省級城市的首位，房價(jià)也繼續(xù)平穩(wěn)上揚(yáng)。在“拐點(diǎn)論”的爭議仍未平息之時(shí)，這一動向似乎在暗示，中國樓市熱點(diǎn)正向二線城市轉(zhuǎn)移。
中國樓市：城頭變幻“領(lǐng)漲旗”
在連續(xù)數(shù)年“熱漲”之后，去年底今年初，深圳、廣州、北京等房產(chǎn)一線城市的房價(jià)卻相繼“冷靜”下來。
據(jù)發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2008年2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.9%，但漲幅比上月低0.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然目前房價(jià)仍維持在同比兩位數(shù)增長的高位運(yùn)行水平，但上海、廣州、深圳和重慶等14個(gè)城市的新房價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中廣州、深圳兩地的新房價(jià)格已經(jīng)是自去年12月份以來連續(xù)第三個(gè)月下跌。銷售量也隨之受到影響，北京和廣州市場今年一季度的商品房成交量同比均出現(xiàn)了一定的下降，市場觀望氣氛較為濃厚。
你方唱罷我登場。在一線城市的樓市陰晴不定之時(shí)，二線城市的樓市卻悄然升溫。作為房地產(chǎn)二線城市中的重點(diǎn)城市，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級城市中躍居榜首，超過去年一直占據(jù)第一位的成都市。1至2月份，沈陽實(shí)際銷預(yù)售的商品房面積149.86萬平方米，銷預(yù)售金額55.52億元，同比分別增長5.15%和11.15%。
而在房價(jià)方面，更有一批二線城市排名猛然躥升。發(fā)展改革委與國家統(tǒng)計(jì)局的聯(lián)合調(diào)查顯示，在2月份，新建住房銷售價(jià)格同比漲幅排位前三名的分別是：烏魯木齊(24.2%)、寧波(18.9%)、海口(18.9%)。
誰是樓市熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移的“幕后推手”
“沈陽樓市漸熱，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)，東北正作為中國‘第四增長極’快速發(fā)展，而沈陽是東北區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，自然少不了國內(nèi)外資本的青睞。”沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章說，中國房地產(chǎn)業(yè)正出現(xiàn)地域及城市間的梯級轉(zhuǎn)移，沈陽也是熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移城市之一。沈陽房地產(chǎn)業(yè)正處于上升期，至少近幾年不會出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
他同時(shí)介紹，作為樓市興衰的重要標(biāo)志，商業(yè)房地產(chǎn)的需求在沈陽日益旺盛。今年1至2月份，不論是增量房還是存量房，銷售面積增幅最大的都是辦公用房和寫字樓，在增量房中增長了兩倍，在存量房中增長將近三倍。
過去中國經(jīng)濟(jì)依賴于長三角、珠三角，而現(xiàn)在，西部大開發(fā)、振興老工業(yè)基地，還有中部崛起，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)新的推動力，目前中國經(jīng)濟(jì)是東西南北全面提速。經(jīng)濟(jì)板塊的輪動發(fā)展，是促成樓市向二線城市梯級轉(zhuǎn)移的主因。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授說，伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，房地產(chǎn)區(qū)域市場的分化也會加劇，珠三角和長三角的調(diào)整幾乎不可避免，而在遼寧環(huán)渤海地區(qū)以及太原、烏魯木齊、西寧等二線城市卻可能迎來新契機(jī)。
如果說區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輪動發(fā)展，是促成房地產(chǎn)熱度轉(zhuǎn)移的根本性因素，那么，在一線城市價(jià)格理性回歸之時(shí)，二線城市出現(xiàn)價(jià)格“補(bǔ)漲”則是另一誘因。
目前，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房的銷售面積，在全國15個(gè)副省級城市中雖排名第一，但商品房均價(jià)僅排在倒數(shù)第4位，房價(jià)上漲空間仍然很大。“沈陽的房價(jià)從未大漲過，所以即使一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下滑，因沈陽的房價(jià)相對較低，至少在幾年內(nèi)仍會穩(wěn)步上揚(yáng)。”范翰章說。
與沈陽類似，許多二線城市的房產(chǎn)價(jià)格上漲也有補(bǔ)漲表現(xiàn)。以烏魯木齊為例，2005年的1至7月，該市房價(jià)漲幅還是負(fù)數(shù)，即6.05%，排名全國倒數(shù)第二，而近幾個(gè)月來，其房價(jià)漲幅已連續(xù)多次超過北京、上海、深圳等城市。
房價(jià)輪漲需理性對待，防“速熱速冷”
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)帶動能力極強(qiáng)的行業(yè)，其過熱過冷都會給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來不良影響。有鑒于此，在樓市遇冷城市正反思應(yīng)對的同時(shí)，處于熱點(diǎn)轉(zhuǎn)入的城市更須理性對待，謹(jǐn)防重蹈“速熱速冷”的覆轍。
中國房地產(chǎn)住宅協(xié)會常務(wù)副會長張?jiān)苏f，本地購買力決定了本地中長期樓市的走向，是房價(jià)相對穩(wěn)定的因素，而游資炒作是不穩(wěn)定因素。當(dāng)炒作達(dá)到一定程度，本地購買力被擠出市場，樓市就會發(fā)生波動。而在深圳等一些城市，原來游資炒作把房價(jià)抬得很高，市場一片興旺，現(xiàn)在它發(fā)生波動了，因?yàn)橛钨Y走了，而自住需求者支付能力不足，另外投資者也感到升值無望，因此就退出市場，這就是因過度投機(jī)而造成樓市的大幅波動。
而近幾年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)與之不同。沈陽房價(jià)收入比已連續(xù)8年下降。5年前，沈陽居民購買一套80平方米的住房，需要的錢是當(dāng)年家庭總收入的9.2倍，而按現(xiàn)在的房價(jià)和家庭年總收入水平，上述數(shù)據(jù)則變?yōu)?.5倍。另據(jù)測算，2007年沈陽市居民購房中自住比例約占89%，投資性住房約占10%，炒房僅占1%左右。這兩點(diǎn)是促成沈陽房價(jià)穩(wěn)中有升的關(guān)鍵性因素。
不過，伴隨著樓市的變熱，一些不穩(wěn)定因素也隨之出現(xiàn)。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所今年三月份提供的統(tǒng)計(jì)分析，目前沈陽外地人購房比例占到30.33%，同比增加1.13個(gè)百分點(diǎn)。其中省內(nèi)外地人購房占全市購房總面積的17.35%；外省市人購房占12.98%；境外人購房占0.21%。從統(tǒng)計(jì)中反映出境外人員在沈陽購房，這還是第一次。外來購房者的增多，在推動本地房地產(chǎn)業(yè)熱銷的同時(shí)，也不可避免地加大了投機(jī)性因素。而烏魯木齊等一些城市房價(jià)上漲過快，此前也曾被業(yè)界批評為開發(fā)商“囤房”過多所致。
另一方面，房市變熱，特別是有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，使一些二線城市的房產(chǎn)在建規(guī)模迅速增大，高價(jià)樓盤增多并且同質(zhì)化趨勢明顯，房地產(chǎn)泡沫也在蓄積。
目前，在人均收入相對不高的二線城市，中小戶型和中低價(jià)位商品住宅越來越成為城市居民的主流需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份沈陽銷售的90平方米以下中小戶型房子是90平方米以上戶型房子的2倍。雖然高價(jià)樓盤并不受寵，卻在開發(fā)商的熱推下仍有增多趨勢。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長、中房集團(tuán)遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱說，從2006年開始，外地特別是比較有規(guī)模的開發(fā)商，陸續(xù)到沈陽購地，出手大多在一千畝以上，而且?guī)缀醵际歉邇r(jià)地，從2008年到2009年這些項(xiàng)目可能都要上市。
范翰章說，年輕人和外地人越來越成為沈陽房市的購買主力，這些人因?yàn)橘Y金、生活需求等因素，更青睞中小戶型，而目前沈陽一些樓盤出現(xiàn)大型化傾向，增大了市場的不穩(wěn)定。
專家呼吁，面對二線城市出現(xiàn)的新興的房地產(chǎn)熱潮，政府須從制度規(guī)范和土地控制等多方面加大調(diào)控力度，開發(fā)商本身也應(yīng)理性分析市場需求，從而防止部分一線城市中房價(jià)“大熱大冷”狀況的再度出現(xiàn)。 |