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記者最近在進行房地產市場調查時發現，目前市場上“拐點”論此起彼伏，購房者觀望情緒濃厚，期房成交量在低谷徘徊。雖然有節前屬于淡季的因素，但即便是在節后，開發商們可能也高興不起來，受銀根緊縮等綜合性政策影響，房地產開發商的生存“命門”——資金鏈面臨嚴峻考驗。專家認為，強者生存、弱者出局的態勢將不可避免，一些小的、融資能力差的房地產開發商被淘汰出局的可能性加大。
銀行人士：好多開發商排隊等放貸
“目前，找銀行貸款的房地產開發商非常多，即使辦理了相關審批手續，還有好多開發商在排隊等著放貸呢，銀根緊縮對他們的影響還是非常大的。”在北京某國有銀行工作的程先生告訴記者，對于開發住宅的開發商而言，其自有資金一般為35%；對于開發商用物業的開發商而言，其自有資金一般為50%。信貸收緊對開發商的影響非常大。
程先生說，以往，對房地產開發商的貸款多數是享受基準利率下浮10%優惠的，但現在優惠已經不可能了，對于一些大的、信譽好的開發商可以享受基準利率，但對于一些資質、信譽一般的開發商則要在基準利率的基礎上上浮10%。
“目前總行對房地產信貸規模和審查都是從嚴控制，以往貸款額度是以年度為單位劃定的，但現在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度，因此，即使有些房地產開發商獲得了相關的貸款審批手續，但由于沒有放貸指標，所以只能排隊等著下個月的額度。”程先生補充說。
開發商：申請開發貸款“非常困難”
銀行人士的說法記者從側面得到了佐證，房地產業內人員告訴記者，目前申請房地產項目開發貸款“非常困難”，個人按揭貸款辦理“也比較麻煩”。
廣西北海市一家房地產公司財務總監說，去年各銀行項目貸款按半年確定額度，現在縮短為分季度下放指標，明顯加強了控制。個人按揭貸款過去沒有額度限制，審查合格的項目一般都可以辦理，但現在也有指標限制。
廣州某房地產公司卓經理表示，在去年早些時候，只要手中有地，就可以找銀行等金融機構獲得貸款，所以不少開發商的項目資金自有率都是非常低的，有些不足15%。但是現在不少金融機構已經不只是盯著土地了，貸款門檻也越來越高了。從緊的貨幣政策，更嚴格控制信貸，讓融資能力差的中小開發商的日子比較難過。
這位經理同時表示，隨著土地成本的不斷上漲，中小型開發商將很難在土地拍賣市場競拍到土地，即便拿到了土地，也必須全額支付土地出讓價款后，方可取得相關證書，這也將使中小開發商面臨比較嚴峻的經營困境。
一位業內人士告訴記者，對于“個頭”比較小的開發商和少數過分依賴銀行項目貸款的開發商會愈加感到資金困難。他同時指出，盡管出現了個別開發商借“高利貸”的現象，但目前尚未發現有項目因資金鏈斷裂而難以為繼。
在采訪過程中，記者發現，不少開發商對銀根緊縮對其造成的影響，以及公司將采取什么樣的應對措施都是三緘其口，他們認為在目前的情況下談論這些問題比較“敏感”。
專家：強者生存弱者出局恐難避免
對于銀根緊縮給房地產開發商所帶來的影響，接受記者采訪的專家一致認為，房地產開發商將面臨新一輪“洗牌”，強者生存，弱者出局的態勢會進一步加劇，對于一些中小房地產開發商而言，被淘汰出局的幾率大增。
同濟大學建筑與城市規劃學院教授、五洲工程設計研究院副總建筑師周靜敏告訴記者，銀根緊縮對房地產業會有一定的影響，目前房地產開發融資結構總體上沒有實現多元化，相當一部分的資金仍來源于銀行貸款，因此資金欠缺的小開發商被淘汰出局的可能性很大。而對實力雄厚的大開發商來說，競爭對手減少，獲取土地擴大市場份額的機遇會增多。
周靜敏說，銀根緊縮只是過去一年內推出的眾多調控政策之一，加之房貸首付和利率的提高、清查囤地囤房、土地限期開發、房地產領域個人所得稅政策上的調整等措施，強者生存、弱者出局的房地產業結構上的分化是不可避免的。
對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示贊同。他說，2008年對于房地產開發商而言，資金問題將是他們需要面對的最大問題。一方面對房地產方面的信貸肯定會縮緊，不會像以前那么寬松；另一方面，銀根緊縮致使房地產開發商IPO和增發等都將被推遲。
與此同時，住房的銷售也受到一定影響，有關個貸收緊以及購買第二套房首付比例提高都將使房地產開發商回籠資金的速度放緩。“從緊的貨幣政策轉化成了從緊的信貸政策，這對房地產業無論是從供給還是從需求角度而言，影響都是非常大的，對于一些中小房地產開發商來說，將面臨更大的困難。”顧云昌補充說。
對于如何應對當前的嚴峻形勢，顧云昌提醒說，房地產開發商在項目開發、拿地等方面要把握正常的節奏，同時要加快銷售力度，盡快回籠資金。更為重要的是，要千方百計提高融資能力，防止資金鏈斷裂。 |