|
2007年歲末，“拐點”說再度興起，與民生息息相關的房地產市場注定在紛爭與喧囂中前行。盡管房價并未如人所愿立竿見影般地下降，但是，人們已經朦朧地感覺到，在密集的宏觀調控背景下，房地產業正面臨著分化、調整，站在了新的政策環境的十字路口。
 |
|
本報資料照片 新華社發(彭桐
攝) | “拐點”其實只是開發商的一種營銷策略
細心的人發現，自從2003年全國性房價上漲以來，每當房地產市場出現風吹草動，“拐點”說就會出現，之后在堅硬的房價前煙消云散。2007年歲末“拐點”說影響最大，呼應最多。
對于“拐點”一說，長城金融研究所所長、北京大學中國經濟研究中心兼職教授徐滇慶直接給予了否定。日前，徐滇慶在天津說，當前深圳、廣州等地的房價出現一定幅度的下降，有人認為這是房市出現了“拐點”，其實這只是開發商的一種營銷策略。他說，房價和其他物價一樣，有漲有落，房價變化也有其內在的規律。在討論房價時，要看整個房價的趨勢，拿房地產商開出的樓價來討論問題沒有意義。
徐滇慶說，看房價不能看房地產商的廣告，標高房價是他們的策略。就如上海的湯臣一品，標價12萬元/平方米，也是營銷策略，開發商拿一個樓打廣告，而賣了旁邊一大片樓。徐滇慶說，其實，當前一些地區房價低迷，交易量下降，但并不等于房價下降。如果房價真的降了，房地產商肯定第一個出手，而現在情況恰恰相反，房地產商并沒有拋售，這就說明房地產商認為房價還會上升。
接受《經濟參考報》記者采訪的專家對于“拐點”說持謹慎態度。他們認為在討論樓市是否出現“拐點”的時候，必須首先澄清“拐點”的概念。一般認為，“拐點”并不意味著上升或下降過程的結束，僅僅標志著上升或下降的形式發生了變化。從時間上說它刻畫的是“時刻”而不是“時間”，更不能引申為“時期”。因此，用“拐點”一詞著重的應該是它關于“轉折”的標志性含義。
天津社會科學院研究員盧衛認為，影響房價變化的根本原因，是政府近年一系列宏觀調控政策逐步到位，開始產生綜合政策效應的結果。
他認為，就當前形勢看，迫使房價下行的政策環境和作用機制逐步形成，但房價是否從現在起就進入下行長周期，還需要作深入觀察，理由有三：
一、
對于房價預期利益相關方并不統一。政府調控房價，盡管代表了廣大民眾的普遍愿望，但是在房地產復雜的利益鏈條中，開發商、銀行、已購房者(包括投資者和自住者)和房屋出租者，都是這一輪高房價的既得利益者，在政策高壓下，他們或許不相信房價再漲，但也不希望降價，其力量不可低估。
二、
一般來說，房價大起必伴隨大落是供求規律的作用，但是，我國城市眾多，發展條件各異。房價既受市場供求左右，也受各種政策的牽制，種種復雜因素的交織，為從整體上判斷房價走勢增加了難度。
三、
地方政府的執行力度。當前，房地產已同地方的第三產業發展、投融資規模和財政收入等指標息息相關。因此，好經是否能念好，很大程度取決于地方政府的態度和政策執行力度。
 |
| 1月8日，杭州市鬧市區的一個房產中介公司打出了轉讓店面廣告。隨著近期二手房地產市場遇冷，一些規模小的房產中介紛紛退掉位于鬧市區的店面，轉而尋找成本更低的地段另謀發展。新華社記者
黃深鋼 攝 | “金融加速器”正在放大著房地產價格的泡沫
“拐點是常識性的概念，不應該片面地理解。”天津市房地產研究會副秘書長、房地產研究專家劉玉錄博士認為，“對當前全國一些具有代表性的城市房地產市場出現的新變化，我們應該從更寬廣的視野來分析。”劉玉錄博士說，與上一個周期處于貨幣緊縮背景下的中國房價上漲有所不同的是，本輪房價上漲是在市場流動性過剩的背景下形成的。按照經濟學家的觀點，房價連續三年以高于10%的速率上漲就意味著出現了一般性泡沫。雖然2007年9-11月份新建商品房交易價格同比上漲分別達到10%、10.5%、12.2%，在時間面上還沒有達到這個界限。不過就某個具體城市來說，房價連續三年何止是以高于10%的速率上漲。
劉玉錄博士認為，以貨幣乘數為杠桿的“金融加速器”正在放大著房地產價格的泡沫。在房地產市場上可交易面積并沒有增長甚至萎縮的情況下，房地產貸款余額明顯地增加，只能用資產價格膨脹來解釋。如在2007年天津593億元商品住宅交易額中，約有43%即255億元屬于金融和預期的虛擬性質，其余的57%即338億元才屬于經濟發展(包括GDP增長、城市化人口需求和人均可支配收入增加等)性質的推動。
宏觀調控政策將產生深遠影響
專家們認為，雖然調控還沒有從根本上改變房地產市場供給結構、穩定房價，但是多年的博弈已經使市場出現了一些預期的變化，如房地產投資增長速度有所回落，買房需求得到一定程度的控制，開發企業資金來源結構正在調整，市場供應結構有望在各地區已經出臺的“十一五”住宅建設規劃中得到調整。
2007年8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文件)；9月27日，央行和銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》；10月9日，國土資源部正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)。
對于2007年下半年以來國家密集推出的系列調控政策，專家們較為一致地評價為“對我國房地產市場健康發展將產生深遠的影響。”中國指數研究院的有關專家分析認為，促進我國房地產市場的健康發展，抑制過快上漲的房價成為2007年政府調控樓市的首要目標。其中，引人關注的是，國家宏觀調控的思路由“主調市場”轉向“主調保障”，再加上物業稅試點范圍進一步擴大，這一切無疑將對未來房地產市場產生極其深遠的影響。
“新一輪調控正在啟動中，總體上是著眼于建立起具有中國特色的住房制度和住房消費模式，其手段更多樣、針對性更強、力度也在加大。”對于2007年下半年以來推出的這一輪宏觀調控政策，盧衛認為“不同于以往”：一是更加借助宏觀經濟杠桿，包括財政政策、貨幣政策和收入調整政策等；二是調控的大方向是預防經濟過熱，但調控直接面向戶型、土地、游資、二套房貸款，更具有針對性：三是調控目標從單一控制房價漲幅轉向建立梯次住房供應體系、完善住房保障制度。
劉玉錄對“24號文件”也給予了高度評價，他認為，這個新政策，既可以看做是自1992年以來全國“房改”實踐的總結、調整，又可以理解成新的形勢下建設中國特色住房模式的宣示。“毫無疑問，它將對今后房地產住宅市場產生越來越深刻、長遠的影響。”
不過，由于經濟政策的傳導機制具有滯后和不一致性，綜合政策效應還遠未充分釋放。同時，一些更據效力的調控手段如針對流通環節、消費環節的物業稅征繳，針對中等收入者的普通商品房管理方法等尚未出臺。因此，針對不斷變化中的房地產市場，因應新形勢，宏觀調控的政策和手段也必然在不斷地變化之中。 |