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 今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資超過1100億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時間內(nèi)融得如此多資金。專家提醒，隨著地產(chǎn)股股價(jià)高企、地產(chǎn)商上市融資節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在向股市轉(zhuǎn)移
“上海地王”“廣州地王”“天津地王”“武漢地王”……地價(jià)狂飆，“地王”頻出，開發(fā)商們正在饕餮一場“地產(chǎn)盛宴”。一邊“跑馬圈地”，一邊憑借土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資，時間之短、規(guī)模之大，自滬深股市成立以來，其他行業(yè)無出其右。
一幅房、地、股聯(lián)動圖日益顯現(xiàn)：“土儲”愈多，從股市圈錢就愈多；低成本融資愈多，買地沖動愈烈、手筆愈大。結(jié)果，地價(jià)越拍越高，土地囤積越來越多，房地產(chǎn)股一飛沖天。地價(jià)推高房價(jià)，堆積樓市泡沫，而開發(fā)商則通過股權(quán)公眾化將原本由企業(yè)承擔(dān)的房地風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給中小散戶。
房企猛刮“圈地風(fēng)”醉翁之意在股市
眼下，地產(chǎn)巨頭們正在全國上演堪稱狂熱的“圈地運(yùn)動”。
8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價(jià)高達(dá)6.69萬元/平方米，一舉成為國內(nèi)單價(jià)最貴的“地王”。
僅一個月前，北辰實(shí)業(yè)等以92億元的天價(jià)競得長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價(jià)最高的紀(jì)錄。
7月12日，萬科在廣東東莞競得一地，單位樓面地價(jià)超1.5萬元，不僅刷新廣東全省“地王”記錄，更高出當(dāng)?shù)噩F(xiàn)售商品房均價(jià)1倍，開“面粉貴過面包”之先河。
而房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績報(bào)告中膨脹的“土地儲備”量，更是凸顯了當(dāng)下囤地風(fēng)之盛。中報(bào)顯示，截止7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米。另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲備更是達(dá)到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照目前企業(yè)年開發(fā)量計(jì)算，在不新購?fù)恋氐那闆r下，一些企業(yè)儲備用地足供連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達(dá)四五年，甚至土地儲備量更可供開發(fā)六七年的企業(yè)也不鮮見。
“這一輪圈地?zé)崤c以往有很大不同，它是與當(dāng)前的牛市互為呼應(yīng)的”。張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產(chǎn)股價(jià)格最主要賣點(diǎn)以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業(yè)未來發(fā)展作儲備，更多的是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。
地產(chǎn)股狂掀“增發(fā)潮”
與“跑馬圈地”相呼應(yīng)，上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁增發(fā)，從證券市場超大規(guī)模圈錢融資。8月22日，金地集團(tuán)發(fā)布公告，除發(fā)行12億元的公司債進(jìn)行融資外，公司還將通過公開增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億A股，募得近45億元。
8月29日，萬科公告，宣布增發(fā)31715萬A股，募資100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資超過1100億元。張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時間內(nèi)、融得如此多的資金。
巨額融資為房企進(jìn)一步“跑馬圈地”提供了堅(jiān)實(shí)的后盾。僅僅7月中旬至今，就有萬科、北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等多家房地產(chǎn)公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個城市。
“一塊土地動輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴(yán)格限制，信貸成本也會很高。”建設(shè)銀行上海分行的一位信貸經(jīng)理說，而從股市融資成本非常低廉，無須還本、不用付息，風(fēng)險(xiǎn)卻由眾多投資者分擔(dān)。“地產(chǎn)商動輒一擲億金也就毫不奇怪了。”
而需要相應(yīng)的業(yè)績來維持高股價(jià)的壓力，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價(jià)格去追逐更多的土地。至此，被開發(fā)商們在業(yè)績報(bào)告中包裝成“開發(fā)規(guī)模加速→多元化資金渠道下的資金獲取量增加→財(cái)務(wù)績效提高→市值擴(kuò)張的良性循環(huán)”，實(shí)質(zhì)上已異化成“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”的“泡泡”互動。
警惕“股地拉扯”的風(fēng)險(xiǎn)雙向循環(huán)
專家認(rèn)為，隨著地產(chǎn)股股價(jià)高企、地產(chǎn)商上市融資節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在向股市轉(zhuǎn)移。上世紀(jì)70年代香港出現(xiàn)的“股地拉扯”可能再次上演，以高地價(jià)為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫結(jié)合在了一起，并互為循環(huán)。
最直觀的結(jié)果是高地價(jià)直接推高了房價(jià)，透支未來增長空間。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，每有地塊高價(jià)賣出，周邊房價(jià)必應(yīng)聲大漲，這幾乎成了普遍現(xiàn)象。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價(jià)逾1.2萬元/平方米，之后周邊房價(jià)就迅速從每平方米1.5萬元左右升至1.8萬元。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達(dá)1.5萬億元左右，土地價(jià)格過高，嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。未來三年內(nèi)，房價(jià)必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價(jià)。
另一方面，房企競相圈地、圈錢，樓市風(fēng)險(xiǎn)正在不斷向證券市場轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者很可能不是、至少不完全是風(fēng)險(xiǎn)的制造者——房企，而是購房人、銀行和股民。地產(chǎn)公司以極低的成本從股市圈錢，推高地價(jià)，進(jìn)而抬高房價(jià)，由老百姓買單。盡管房企直接融資減少了其銀行貸款，一定程度上分散了銀行風(fēng)險(xiǎn)，但畸高房價(jià)使銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。一旦房價(jià)下跌，壞賬增加，可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，開發(fā)商通過股權(quán)公眾化將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)嫁。原本由企業(yè)承擔(dān)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最終被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上。
上市地產(chǎn)企業(yè)借股民的錢圈地，也造成大量土地被囤積閑置，國家有關(guān)處置閑置土地的法規(guī)、政策被架空成一紙具文，平添樓市調(diào)控的壓力。
1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定，出讓的土地逾期一年未動工開發(fā)的，可征20%的閑置費(fèi)，逾期兩年則可無償收回。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年出臺的“國八條”
均重申了相關(guān)規(guī)定。2006年的國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的九部委意見更要求“加大對閑置土地的處置力度”，“按期動工但開發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿1年的，(也)按閑置土地處置�！�
但現(xiàn)在，眾多房地產(chǎn)公司公開聲稱土地儲備足夠開發(fā)三四年，顯然是置國家相關(guān)法律法規(guī)政策于不顧�！暗禺a(chǎn)公司大面積囤地是在給政府出難題，”房地產(chǎn)研究者顧海波說，“對閑置土地不處置，囤地之風(fēng)會更盛，開發(fā)商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴(yán)格執(zhí)行的話，土地儲備的價(jià)值會削減，投資地產(chǎn)股的股民難免受損�？偠灾�，圈錢、囤地對樓市調(diào)控都大不利。” |