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今年春節，曾在低矮簡陋的棚戶區中居住了幾十年的一萬多名鞍山市民，終于在寬敞明亮的樓房里過上了第一個新年。記者日前在老工業城市遼寧鞍山采訪了解到，這次棚戶區改造，正因為政府的直接推進、居民的全力支持而變得格外順利。
在以往，“政府負擔太重”、“經濟適用房不經濟”、“回遷房質量差”、“新房居住住不起”等等，是很多城市在棚戶區及危房改造中難以避免的難題。去年以來，鞍山市以“政府主導、市場運作”的改造模式，代替了以往“政府掏錢、開發商承包”的改造方式，為破解“棚改難題”找到了一些治本之策。
傳統“棚改”的四大難題
作為東北老工業城市的典型代表，鞍山市到2005年初時，共有棚戶區34片，加上城區內大量上世紀50年代建成的危破樓房，共有200萬平方米的住房需要拆遷改造，涉及居民近六萬戶。一次性改造規模如此巨大的棚戶區，資金從哪里來？錢從何處省？如何讓百姓得得實惠？怎樣才能保證回遷區的長遠和諧發展？一道道難題擺在鞍山市面前。
以往，鞍山市和國內很多城市一樣，進行此類改造時都是將整個項目委托給開發商，由他們負責拆遷和回遷安置，其資金投入一部分靠開發商品房收回，一部分靠政府的財政資金彌補。這種方式由于難以實現有效監督，往往是開發商一家賺錢，政府和老百姓雙雙吃虧。
為什么會這樣呢？鞍山市市長谷春立認為，一是政府搞不清開發商在項目運作中的實際成本和收益，在計算財政補貼時往往被開發商牽著鼻子走，結果造成財政負擔沉重。二是一些開發商為了追求成本最小化、收益最大化，回遷房往往地段偏、戶型差、要價高，結果造成經濟適用房不經濟，難以給老百姓提供最優惠的安置政策。三是開發商在負責回遷房建設時，往往層層轉包、層層抽利，結果導致一些工程偷工減料、粗制濫造，房屋質量差，有的入住不到幾年重新變成了危房。
另外，由于棚戶區居民大多為低收入群體，而回遷房與原先的棚戶區相比，物業費、取暖費、煤氣費等費用的出現，讓居住成本大大提高。相當一部分困難家庭難以承受，回遷樓要不了多久又重新變成了“貧民區”。
政府直接負責拆遷和回遷安置
針對這些問題，鞍山市采取政府主導、市場化運作的方式，起到了“見招拆招”的效果。
一是政府主導拆遷，借市場之手籌集改造成本。面對一次性涉及改造面積過大的實際情況，鞍山市統籌規劃，從2006年起便不再向開發商委托項目，改由政府直接負責拆遷和回遷安置。政府通過建回遷樓提高居住容積率，將拆遷騰出的多余土地合理規劃，改善基礎設施和周邊環境，改變土地用途，希望以此提高土地價格。
這一做法很快給人們帶來了驚喜。鞍山市房地產開發辦主任張劍剛說，市里很多棚戶區及危房地塊，以往委托給開發商拆遷，每平方米僅值四五百元，而政府稍加投入變成凈地，借用市場機制進行掛牌出讓后，每平方米的價格漲到了1500至2000元。市里再用土地升值后的收益投入棚戶區改造，改變了以往“棚改”中政府只有投入、沒有收入的局面。
二是政府主導回遷房建設，降低成本，提高質量。張劍鋼介紹，在回遷安置環節政府也全程參與。從去年開始，鞍山市政府部門主導回遷房開發，通過招投標，直接引入中冶集團第三公司等國內一級資質的建設單位負責施工；通過統一采購，降低原材料成本；通過工程監理和合同管理，對設計、施工、驗收等各個環節全程監督，杜絕假冒偽劣產品和工程。由于政府在開發過程中減少了中間環節，監督到位，確保了回遷房的高標準規劃和低成本建設。而政府在回遷安置時不追求利潤，節省下來的成本也能最大限度地讓利于民。
三是政府主導回遷配套工作，讓居民住得起、住得好。谷春立市長表示，棚戶區改造不僅要讓居民住得進新樓，而且也要讓他們住得起、住得好。針對新樓可能帶來居住成本上升、配套設施不全的問題，鞍山市提前規劃，提前考慮小區物業管理、居民就業等一系列“棚改”配套工作。
建房前，鞍山市合理規劃，要求回遷小區個個都配備社區居委會、警務室、衛生室等，保證小區的高標準。同時，在小區周邊建設農貿市場、餐飲購物等生活設施，完善小區功能，給居民提供就業機會。在物業管理上，由政府招標引入物業公司，最大限度降低物業費用，對高層住宅，由政府招標采購高標準的三菱電梯，免費供居民使用10年。特別是針對棚戶區居民多為城市困難群體的現狀，鞍山市在前年全面消除“零就業”家庭的基礎上，去年起要求各級政府采取切實措施，讓家庭困難的棚戶區回遷居民實現家庭成員兩人及兩人以上就業，以保證他們有穩定收入，避免其難以支付新區居住費用。
城市升級 居民得利
春節前搬入鞍山市立山區萬平社區的60多歲居民李國柱跟記者算了一筆賬：改造前他老兩口居住在30多平方米的棚戶區內，改造后，區政府分給他們一套46平方米的新房，一室一廳，廚房廁所俱全，他們打心底里高興。但是由于新房比舊房增加面積十幾平方米，這部分差額如何算錢，一直是壓在李國柱心中的一塊石頭。“如果按照這個區域每平方米2500元以上的商品房價格，我們肯定承擔不起。”李國柱說。最后新增面積的收費出來了，每平方米830元，這讓老兩口長長地舒了一口氣。
從棚戶區和危房改造中得到實惠的絕非李國柱一人。鞍山市政府副秘書長、建委主任徐剛毅介紹，由于在“棚改”中有了增收節支的保障，鞍山市為居民們開出了十分優越的安置政策。以房屋面積為例，鞍山市要求新建的單室回遷房面積不低于46平方米，雙室房不低于56平方米，三室房不低于75平方米，這遠高于棚戶區中同樣戶型房屋的面積水平。至于原房與回遷房的面積差額部分，只需補齊每平方米830元的代建費，這一價格不僅低于同期鞍山市商品房平均價格，而且還低于房屋建設費用。而對于棚戶區及危房區內的低保居民，則由政府免費提供一套單室住房。“僅為低保居民免費提供住房一項，鞍山市就耗資近一億元。”徐剛毅說。
據鞍山市房地產開發辦統計，截至今年春節前，全市已完成拆遷面積130多萬平方米，最先建成的70多萬平方米回遷房，其鑰匙也已經交到居民手中，一萬余名棚戶區居民實現入住新居。遼寧科技大學經濟與法律學院院長，鞍山市政府專家咨詢委員會委員程國彬說，采取政府主導、市場運作的改造模式，能夠使棚戶區及危房改造更好地與完善城市功能，提升城市形象以及對居民的扶危濟困相結合，使棚戶區改造成為牽動一地和諧社會建設的主線。 |