2014年可謂是中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策年，尤其是下半年，各大部委及相關(guān)部門相繼頒出條文，土地、資金、產(chǎn)業(yè)等園區(qū)行業(yè)的立足根本先后被觸及。其中，清理地方優(yōu)惠政策等為產(chǎn)業(yè)園區(qū)戴上了緊箍咒，而鼓勵(lì)工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)等政策則釋放了行業(yè)利好。應(yīng)對(duì)變局，微妙的變化正在發(fā)生。
2014年12月9日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱“62號(hào)文”)，從稅收方面規(guī)范了園區(qū)招商的路徑。62號(hào)文提出，除相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的稅政管理權(quán)限外，各地區(qū)一律不得自行制定稅收優(yōu)惠政策。未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，各部門起草其他法律、法規(guī)、規(guī)章、發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域政策都不得規(guī)定具體稅收優(yōu)惠政策。
在中央級(jí)文件出臺(tái)后，隨著相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)、各地方的落實(shí)，可以預(yù)見(jiàn)，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)⒏惺艿绞袌?chǎng)的寒意；模式優(yōu)秀、硬實(shí)力強(qiáng)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體，有望擁有更加公平的競(jìng)爭(zhēng)格局。而應(yīng)對(duì)新的政策環(huán)境，如何抓住核心競(jìng)爭(zhēng)力，完成自我升級(jí)和迭代，將成為擺在所有園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
“去地產(chǎn)化”已成業(yè)界共識(shí)
從廢舊廠房到動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)園、影視基地、主題公園，文化地產(chǎn)的發(fā)展道路越走越寬。作為地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)分支，文化地產(chǎn)雖不如商住地產(chǎn)那樣暴利，但與普通行業(yè)相比，仍具有相當(dāng)可觀的利潤(rùn)空間。
許多開(kāi)發(fā)商建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園的目的就是通過(guò)政策優(yōu)惠，以低廉的價(jià)格拿到土地，再進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而一些地方針對(duì)文化產(chǎn)業(yè)園的審批制度亟待完善，讓投機(jī)開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡管優(yōu)惠政策一時(shí)能夠吸引足夠多的入園企業(yè)，但嚴(yán)重匱乏產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的園區(qū)阻礙了入園企業(yè)的發(fā)展步伐，更將對(duì)園區(qū)發(fā)展造成極大的困擾。
62號(hào)文通知，嚴(yán)禁對(duì)企業(yè)違規(guī)減免或緩征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金、以優(yōu)惠價(jià)格或零地價(jià)出讓土地，并且嚴(yán)禁低價(jià)轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)、國(guó)有企業(yè)股權(quán)以及礦產(chǎn)等國(guó)有資源。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資深從業(yè)人員指出，文化地產(chǎn)要長(zhǎng)期發(fā)展就必須加快“去地產(chǎn)化”的進(jìn)程。盈利模式不成熟造成了開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)房地產(chǎn)盈利，將文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)引向可持續(xù)發(fā)展道路需要政府和企業(yè)共同努力。
減少文化產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)化現(xiàn)象，一方面可以從建立成熟的盈利模式著手。文化產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，為孵育龍頭企業(yè)創(chuàng)造良好條件；另一方面，引進(jìn)優(yōu)秀人才也是文化產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的重要因素，園區(qū)需要建立完善的人才選拔制度，吸引大批人才參與產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。
比拼運(yùn)營(yíng)管理展開(kāi)深度競(jìng)爭(zhēng)
如果說(shuō)早期的文化地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還停留在圈地、銷售甚至招商上，那么新常態(tài)下的文化地產(chǎn)已開(kāi)始轉(zhuǎn)向由核心環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于業(yè)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，或?qū)⒚媾R著轉(zhuǎn)型之痛、模式之變等一系列問(wèn)題。
1月17日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)”)對(duì)外發(fā)布了第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，由原本投資、建設(shè)、管理均由萬(wàn)達(dá)完成，通過(guò)房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來(lái)投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“重資產(chǎn)模式”，改為由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌，通過(guò)分成來(lái)盈利的“輕資產(chǎn)模式”。
萬(wàn)達(dá)官方稱，相比前三次轉(zhuǎn)型，第四次轉(zhuǎn)型范圍更廣、力度更大。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林表示，轉(zhuǎn)型的方向是文化、旅游、金融、電商以及漢秀演出和電影樂(lè)園。不難看出，從地產(chǎn)業(yè)向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，是萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的重要一步。
王健林認(rèn)為，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，是市場(chǎng)需求導(dǎo)致的必然趨勢(shì)，應(yīng)當(dāng)更具科技性和創(chuàng)新性，“搞文化產(chǎn)業(yè)，如果只是傳統(tǒng)的拍電影、演話劇，很難發(fā)展。真正發(fā)展起來(lái)還要?jiǎng)?chuàng)新，一用科技解決，二靠投資，這樣才有經(jīng)濟(jì)效益。”漢秀演出一票難求，電影樂(lè)園火爆開(kāi)業(yè)，也印證了王健林的觀點(diǎn)。
萬(wàn)達(dá)的主題公園，一開(kāi)始就把目標(biāo)定位為“同美國(guó)迪士尼樂(lè)園競(jìng)爭(zhēng)”。王健林表示，廣州在建的主題公園，是為了同香港迪士尼樂(lè)園競(jìng)爭(zhēng)，在無(wú)錫建設(shè)的文化旅游項(xiàng)目，也是要跟上海迪士尼競(jìng)爭(zhēng)。他甚至表示，如果做得好，將來(lái)也可能直接去美國(guó)投資建主題樂(lè)園。“文化創(chuàng)新的更大追求，就是把中國(guó)文化發(fā)揚(yáng)到世界。競(jìng)爭(zhēng)是必然的，沒(méi)有誰(shuí)可以壟斷，無(wú)論是行政壟斷還是市場(chǎng)壟斷，都是不可能永遠(yuǎn)持續(xù)的。”
專家表示，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)之后，企業(yè)更須重視內(nèi)功，比拼創(chuàng)新，以創(chuàng)造更多價(jià)值。而行業(yè)自身發(fā)展方式也必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。由“持有經(jīng)營(yíng)”取代“圈地銷售”的發(fā)展模式，這或?qū)⑹俏幕禺a(chǎn)擺脫困境與風(fēng)險(xiǎn)的解藥。
精準(zhǔn)化和差異化是核心競(jìng)爭(zhēng)力
2014年6月，首部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》出臺(tái)，上海、杭州等地已經(jīng)頒發(fā)出土地新政，土地“全生命周期管理”的時(shí)代揭開(kāi)大幕。
751D·park北京時(shí)尚設(shè)計(jì)廣場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱“751”)緊鄰798藝術(shù)區(qū)，是在北京正東電子動(dòng)力集團(tuán)有限公司退出生產(chǎn)的廠房基礎(chǔ)上建成的時(shí)尚設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園，集團(tuán)在梳理了廠房的空間資源后決定效仿德國(guó)魯爾工業(yè)區(qū)建立一個(gè)具有國(guó)際化、高端化、時(shí)尚化、產(chǎn)業(yè)化和文化張力的綜合性時(shí)尚園區(qū)。
利用老工業(yè)資源，讓它的價(jià)值發(fā)生屬性變化，正是751掌門人季鵬的目標(biāo)。他說(shuō)：“采用一種新的城市化開(kāi)發(fā)模式，不用重拆、重建，去構(gòu)建出非高端耗能的新業(yè)態(tài)，是未來(lái)的市場(chǎng)。”
按照這個(gè)思路，751內(nèi)的業(yè)界融合和跨界生態(tài)建設(shè)正在迸發(fā)出新的生命，園區(qū)在文化、設(shè)計(jì)、時(shí)尚和科技融合的基礎(chǔ)上，開(kāi)始引入了新的文化生態(tài)。季鵬說(shuō)：“2014年我們緊緊圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)布一直到版權(quán)保護(hù)、商務(wù)交流以及后續(xù)可能的商業(yè)，包括整個(gè)外貿(mào)流的形成，都做了不同嘗試，另外，在751設(shè)計(jì)廣場(chǎng)也配備了文創(chuàng)策劃、媒體經(jīng)營(yíng)、高端管理的自營(yíng)團(tuán)隊(duì)，奧迪亞太設(shè)計(jì)研發(fā)中心的物業(yè)也是我們自營(yíng)的形式。我想，751這個(gè)小小的點(diǎn)也許會(huì)有放大的機(jī)會(huì)。”
專家表示，中國(guó)即將進(jìn)入“十三五”發(fā)展期，文化園區(qū)定位的精準(zhǔn)化和差異化是未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。文化園區(qū)招商要立足本園區(qū)的特點(diǎn)，瞄準(zhǔn)目標(biāo)企業(yè)，形成系統(tǒng)的多層次招商模式，以大企業(yè)形成集聚效應(yīng)，以中小企業(yè)形成補(bǔ)充效應(yīng)，以中介服務(wù)體系形成保障效應(yīng)，從產(chǎn)城融合、精準(zhǔn)定位、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、建設(shè)智慧園區(qū)、生態(tài)園區(qū)方面，提升園區(qū)品牌效應(yīng)，提高招商的成功效率。
