“國慶長(zhǎng)假期間，公司領(lǐng)導(dǎo)多次通電話，探討四季度市場(chǎng)走勢(shì)。節(jié)后召開了中層會(huì)議，做了更細(xì)化的布局。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示。據(jù)了解，針對(duì)近期出臺(tái)的一系列利好政策，多家房企已行動(dòng)起來積極布局四季度樓盤銷售。
不少房企對(duì)四季度的市場(chǎng)表示樂觀，并做出“迅速走量”的部署，以沖擊年度銷售目標(biāo)。部分房企還認(rèn)為，由于市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，未來難以再現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。在當(dāng)前的政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來“最后的機(jī)會(huì)”。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月以來，多地房地產(chǎn)交易出現(xiàn)升溫局面，一些二手房項(xiàng)目報(bào)價(jià)也開始上調(diào)。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，市場(chǎng)將繼續(xù)保持回暖態(tài)勢(shì)，樓市可能出現(xiàn)年末“翹尾”行情。
房企重提銷售目標(biāo)
中國證券報(bào)記者了解到，近期多家房企召開內(nèi)部會(huì)議，針對(duì)政府部門出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)利好政策作出布局。一些房企早在國慶長(zhǎng)假期間就對(duì)四季度的銷售策略做出了部署。
“今年市場(chǎng)不好，很長(zhǎng)一段時(shí)間來，公司很少提及銷售目標(biāo)。”上述公司高管表示，在最近一次內(nèi)部會(huì)議上，公司老板開始提及此前制定的年度銷售目標(biāo)，并對(duì)完成上述目標(biāo)表示出信心。據(jù)了解，在政策利好的提振下，很多房企都重提“銷售目標(biāo)”。
今年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，明確首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申對(duì)首套房的優(yōu)惠。10月9日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金貸款門檻。業(yè)內(nèi)人士指出，這些政策的出臺(tái)，將起到明顯的托底市場(chǎng)、刺激需求的作用。
一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此做出快速反應(yīng)。據(jù)報(bào)道，國慶期間，綠城集團(tuán)的一份文件要求綠城集團(tuán)浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自10月8日開始，對(duì)手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。根據(jù)中國證券報(bào)記者了解到的信息，截至目前，明顯漲價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目甚少，但房企情緒已明顯從低迷轉(zhuǎn)向樂觀。
“總部相對(duì)比較謹(jǐn)慎，但從上周就開始要求各項(xiàng)目公司加快推盤速度，利用年末機(jī)會(huì)沖擊年度業(yè)績(jī)。”北京另一家大型上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)從10月下旬開始，公司推盤的力度會(huì)明顯加大。
按照該公司的安排，未來的主要任務(wù)為“迅速走量”。具體而言，各地的項(xiàng)目暫時(shí)不做價(jià)格調(diào)整，而是在合適的時(shí)機(jī)繼續(xù)推出優(yōu)惠政策，從而促進(jìn)銷售。“一旦漲價(jià)，就會(huì)影響到銷售。要沖擊銷售目標(biāo)，就不能貿(mào)然提價(jià)。”
公開數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，除部分大型房企外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售目標(biāo)完成情況并不好。其中，合生創(chuàng)展和花樣年控股的銷售目標(biāo)完成率僅分別為22.1%和33.5%，另有不少中小房企也未完成年度銷售目標(biāo)的一半。
利好政策提振信心
由于季節(jié)因素影響，四季度往往是房企一年中的銷售“淡季”。但過去三年，四季度的房地產(chǎn)交易量均創(chuàng)下當(dāng)年成交高點(diǎn)或次高點(diǎn)。
相比季節(jié)因素，房地產(chǎn)從業(yè)者更相信政策刺激的影響。“這幾年市場(chǎng)銷售周期比較亂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，取決于政策的刺激或打壓，而不是季節(jié)變化。”上述房企高管表示。
在他看來，2010年年末的銷售爆棚，2012年下半年的市場(chǎng)暴漲以及2013年年初的二手房交易火爆等“反周期”現(xiàn)象，均是對(duì)政策應(yīng)激反應(yīng)的結(jié)果。而今年以來“小陽春”、“金九銀十”的落空，也恰恰說明季節(jié)并非決定因素。因此，在國慶前夕房貸新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)四季度的市場(chǎng)信心迅速受到提振。
上述人士指出，公司對(duì)后市還有另一個(gè)重要判斷，即這可能是近幾年來最后一次沖擊銷售業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)。理由在于，經(jīng)過半年多的壓抑，加之政策刺激影響，市場(chǎng)短期回暖動(dòng)力相對(duì)充足。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，預(yù)期改變后市場(chǎng)通常會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求形勢(shì)明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“黃金時(shí)代”過渡到“白銀時(shí)代”。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)恐難以再現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多，全國商品房整體庫存上漲86.4%。據(jù)中國證券報(bào)記者了解，監(jiān)管層經(jīng)過今年以來的多輪調(diào)研，也已對(duì)總體市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷。
按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法，樓市利好政策出臺(tái)后，當(dāng)前正處于過渡時(shí)期。如果未來房貸利率出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，市場(chǎng)的反彈力度將會(huì)更大。然而除一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市之外，這種反彈將難以持久。
年末翹尾行情隱現(xiàn)
從10月以來市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，反彈態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(10月13日-19日)，全國54個(gè)城市新房合計(jì)簽約53790套，已連續(xù)三周上漲。10月以來(截至19日)，北京新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為4228套，比上月同期明顯上漲。
二手房市場(chǎng)的反應(yīng)更劇烈。數(shù)據(jù)顯示，今年10月以來，中原地產(chǎn)旗下二手房成交量比9月同期上漲76.9%。其他大型中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，近期各門店的帶看量和成交量明顯回升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸政策松綁對(duì)市場(chǎng)影響逐漸體現(xiàn)。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，預(yù)計(jì)未來的成交數(shù)據(jù)還將繼續(xù)上漲。
張大偉表示，對(duì)目前的市場(chǎng)來說，信貸政策松綁起碼可以增加30%的購房人群，效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。未來除了部分庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市外，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望止跌回升。但他同時(shí)指出，由于銀行并未推出落實(shí)細(xì)則，市場(chǎng)具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。
事實(shí)上，從監(jiān)管層的舉措來看，樓市的政策利好可能仍未出盡。中國證券報(bào)記者獲悉，針對(duì)二手房交易營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門正在各大城市和機(jī)構(gòu)展開調(diào)研。在充分論證的基礎(chǔ)上，未來有可能對(duì)這一領(lǐng)域的政策進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)交易稅收環(huán)節(jié)，不排除有更多調(diào)整的可能，以降低交易成本，促進(jìn)市場(chǎng)成交。
張大偉指出，經(jīng)過松綁限購、放松限貸之后，以增加購房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)政策為特征的新一輪政策有望陸續(xù)出臺(tái)，并可能給市場(chǎng)帶來更多提振效果。
業(yè)內(nèi)人士指出，在多項(xiàng)利好消息的刺激下，今年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)有望再現(xiàn)“翹尾行情”，成交量將明顯上漲。其中，一線城市的二手房?jī)r(jià)格將有所上升，帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)逐步回升。
