世界上沒有無緣無故的愛，“親密度”長期以來有增無減的銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)自然也并非天生的同盟軍。
中報數(shù)據(jù)顯示，16家上市銀行中，10家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)對公貸款的規(guī)模和占比“雙升”，另有4家規(guī)模上升占比下降。銀行如此青睞開發(fā)貸，首要的原因當(dāng)然還是利益�！蹲C券日報》記者查閱上市房企中報發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)今年到期銀行貸款的利率高達(dá)16%。
不過，16%還不一定是房企從銀行融資的成本上限，另有中介人士對本報記者表示，“全國一、二、三線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目"四證齊全"，房地產(chǎn)公司具有二級以上資質(zhì)，我們就可以協(xié)助辦理某國有大行的開發(fā)貸，45天放款”。不過其代價也是巨大的，據(jù)本報記者調(diào)查了解，銀行會在放款前直接扣除總額的15%后再放款，而中介機構(gòu)還要收取兩個百分點的中介費，且貸款規(guī)模必須達(dá)到5億元以上。
十家上市銀行開發(fā)貸
規(guī)模和占比“雙升”
截至今年中期，16家上市銀行合計的房地產(chǎn)對公貸款規(guī)模為3.82萬億元，較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。
據(jù)本報記者統(tǒng)計，16家上市銀行中，只有交通銀行和興業(yè)銀行的對公業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元，占比(占上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%；興業(yè)銀行由去年年底的1851億元降至1549億元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外，華夏銀行、寧波銀行、建設(shè)銀行、工商銀行四家銀行雖然規(guī)模沒有下降，但是房地產(chǎn)業(yè)貸款占比下降。
其余十家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)對公貸款的規(guī)模和占比“雙升”。國有大行中，中國銀行余額最高，達(dá)到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設(shè)銀行的余額同樣超過了5000億元。
股份制銀行中，招商銀行的房地產(chǎn)業(yè)對公貸款突然發(fā)力，不僅規(guī)模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元，占比更是從5.97%猛增至7%。不過，就規(guī)模而言，民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，占比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦發(fā)銀行，貸款額為1740億元，占比為9.16%。
從資產(chǎn)質(zhì)量而言，截至今年中期，開發(fā)貸的風(fēng)險仍十分可控。以民生銀行為例，該行今年中期房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的占比由去年年底的3.16%降至1.92%。
招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款雖然增勢迅猛，但截至今年中期的不良貸款率為0.51%，低于大多數(shù)其他行業(yè)。此外，浦發(fā)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為0.3%，而興業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率則干脆為零。
房企中報披露資金價格
16%年利率“驚艷亮相”
銀行對于開發(fā)貸的青睞有加，甚至是難舍難分也確實“事出有因”，其核心還是“價格”。要尋找開發(fā)貸的價格中樞，上市房企的財報無疑是個好選擇。
記者查閱多份上市房企中報發(fā)現(xiàn)，房企的銀行融資成本差距非常大。大型房企以及央企和國企的融資成本相對較低，而中小型民營上市房企的融資成本則高得驚人。
以北京城建為例，其國企的背景顯然為該公司獲得較低價格銀行貸款提供了前提。今年上半年，該公司獲得的兩筆銀行貸款（期限均為三年）的年化利率分別為6.15%和6.765%。其中，6.15%恰為目前一至三年期貸款的基準(zhǔn)利率，而6.765%的利率則為基準(zhǔn)利率上浮10%。半年報顯示，借款人實際上是北京城建的子公司，北京城建負(fù)責(zé)提供連帶責(zé)任保證。
從行業(yè)背景來看，今年上半年有關(guān)“多家銀行暫停地產(chǎn)開發(fā)貸”的傳言曾在二級市場引發(fā)恐慌，2月24日地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤：板塊指數(shù)跌幅超過5%，格力地產(chǎn)、上實發(fā)展、華夏幸福等跌停，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大跌逾8%，金地集團(tuán)重挫7%，萬科A跌逾6%。當(dāng)時，銀行方面也不得不紛紛對傳言進(jìn)行緊急回應(yīng)。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業(yè)銀行正式發(fā)布公告稱，“所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對本行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響”。其后，招商銀行、民生、交行、建行、中行、農(nóng)行等網(wǎng)站隨即發(fā)布公告稱，房貸業(yè)務(wù)一直正常開展，從未停止相關(guān)業(yè)務(wù)。此外，中信銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應(yīng)，表示并未出臺新的房地產(chǎn)貸款調(diào)整政策。
在停貸傳言侵襲的大環(huán)境下，北京城建能夠獲得較基準(zhǔn)利率上浮最高不超過10%的貸款利率，可見銀行對于其優(yōu)質(zhì)客戶屬性的認(rèn)定比較一致。與北京城建類似，保利地產(chǎn)、萬科等大型房企或央企、國企的銀行貸款成本也大致在基準(zhǔn)利率至7%之間。
相對而言，民營企業(yè)的銀行融資成本要高出很多。上市房企榮豐控股的半年報顯示，該公司今年2月份到期的一筆長期借款的利率為16%，從借款銀行的分行所在地來看，該筆貸款的實際發(fā)生地應(yīng)為湖北省武漢市。此外，另一家股份制銀行吉林省長春地區(qū)支行給予榮豐控股的貸款利率則為9.8%。
中介承諾“45天放款”
實際資金成本高企
“全國一、二、三線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目"四證齊全"，房地產(chǎn)公司具有二級以上資質(zhì)，我們就可以協(xié)助辦理某國有大行的開發(fā)貸，45天放款”，資金中介李女士（化名）在本報記者暗訪時表示。
所謂的“四證齊全”，是指房地產(chǎn)項目獲得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。
房企“二級資質(zhì)”的要求包括：注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
從上述條件來看，中介李女士所提出的貸款門檻雖然不低，但是卻不一定能夠與銀行的房地產(chǎn)業(yè)“白名單”吻合。
“貸款的起始額度為五億元，但優(yōu)點是放款快、利率低（基準(zhǔn)利率），且不會占用分行的信貸額度，而是由總行直接開通道”，李女士介紹稱。不過，李女士也表示，“客戶只能拿到一部分貸款，銀行會在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取兩個百分點的中介費”。也就是說，客戶如果貸款10億元，期限一年，則只能實際使用其中的8.3億元，期滿后歸還10億元并支付0.615億元的利息，其對應(yīng)的資金實際成本應(yīng)為：(10.615-8.3)/8.3，計算結(jié)果為27.89%。
“客戶可以選擇借款三年”，李女士對此表示�！蹲C券日報》記者按照貸款期限最高三年計算，則借款人的資金成本也達(dá)到了年化14.24%，計算公式為：（0.615×3+10-8.3）/(8.3×3)。
