銀行
已消失了四年的首套房七折利率有望“重出江湖”？昨天，湖北省住房和城鄉建設廳的一則《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》在網上引起了軒然大波。《意見》明確提出，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍，這與現在各大城市普遍實行的首套房基準利率甚至上浮5%的標準形成巨大反差。不過，住建部門給銀行定利率，業內人士認為太不靠譜。
揚子晚報全媒體記者 王燁
湖北新政 省級層面“托市”還是首家
由于今年各地商品房銷售普遍下滑嚴重，城市發文“托市”的做法已不新鮮，但省級層面發文，且有實在措施的，湖北省堪稱領先。揚子晚報記者在湖北省住建廳下發的這份《意見》上看到，共有加強市場分類調控、支持合理住房消費、改進住房供應方式、發揮金融和住房公積金支持作用、促進房地產業轉型發展等五大項20條措施。而其中最引人注目的是首套房的七折利率。
貸款：首套房利率七折，一個月放款
《意見》指出，“認真落實國家對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的各類優惠政策，在貸款利率和首付比例上給予優惠支持。居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。”
同時，針對放款難問題，《意見》還明確，各商業銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發放，對已簽訂貸款協議的個人住房貸款，原則上要在協議簽訂之日起一個月內予以放款。支持異地購房者在購房所在地商業銀行辦理個人住房貸款。
契稅：買精裝房免裝修契稅
在契稅方面，《意見》規定，個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。
此外，文件還要求，購買全裝修普通商品房，免征全裝修部分對應產生的契稅。
公積金：提高貸款額度，異地也可貸
《意見》在加強公積金扶持力度方面也有一系列措施。對使用公積金貸款首次購買普通商品住房的職工，要適當提高貸款額度、放寬貸款期限。在湖北省范圍內異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。
南京（樓盤）采訪 降利率，要看銀行買不買賬
湖北省住建廳的這一紙意見，直接“戳中”了高利率“痛點”，迅速被各大網站轉發，引起熱議。一些網友認為是重大利好，意味著首套房的七折利率有望“破冰”。不過，揚子晚報記者采訪了一些業內人士，均表示在省級層面決定貸款利率并不靠譜，更何況還只是住建一家發文，利率的真正決定權，還在各家商業銀行的手中。
地方調控樓市，政府發文才靠譜
“不管用”，一位業內人士評價湖北省住建廳的這份文件，“想促進樓市發展的愿望是好的，但地方調控樓市，通常要在政府的層面上發文，就像河北此前的文件也是以省政府的名義下發的。單單一個住建部門，怎么能決定利率、契稅、土地供應等其他部門管的事。比如契稅補貼就要財政、稅務部門同意，穩定土地供應則是國土部門的責任。要銀行加快放款，沒有人行、銀監部門點頭，各家銀行能買賬嗎？”
記者在這份文件上看到，文件抄送人行武漢分行、湖北銀監局，但業內人士認為效力有限。據了解，江蘇此前也曾出臺過房地產市場的調控性文件，通常都是由多個部門共同會商，最終達成一致后，才會以省政府的名義發文。而參與的部門除了住建之外，還通常會有國土、財政、稅務、發改、物價、人行、銀監等多個部門。“只有多部門共同協商，才能出臺一攬子的調控措施，這不是單單一個部門就能決定的。”
利率標準的決定權在銀行
而就具體的利率水平而言，地方部門也僅能建議，更沒有決定權。
據了解，2010年全國各家銀行均已取消了七折利率，首套房恢復到了基準利率八五折，銀行業人士表示，是接到了上級監管部門的通知。而此后，首套房利率迅速一路提高，從八五折到九折、九五折，直到在基準利率上進行一定程度的上浮。目前武漢的商業銀行首套房貸款利率大多為基準利率上浮5%，而南京的情況也大體如此。如果能直接降到七折利率，對于首套房購房人來說當然是一大喜訊。以現行五年期以上商業貸款利率標準6.55%計算，七折之后利率為4.585%，基本與五年期以上公積金貸款利率4.50%相當。不過業內人士表示，愿望很美好，落地不容易。
“要想恢復七折利率，首先央行、銀監會要發文，對首套房利率下限擴大到基準利率的0.7倍予以認可，明確浮動下限。然后各家商業銀行的總行再根據自身業務情況，綜合決定是否需要下浮到七折。如果各家銀行覺得不賺錢，即便央行允許下限擴大到七折，也并不需要以此放貸，可以八五折，可以九折，或者執行基準利率，”業內人士解釋說。具體的貸款利率還是銀行自己決定的，不是地方政府部門說了算。
而業內人士也指出，目前房貸對于各家銀行來說，已不算是很有吸引力的優質項目。
開發商也在自救
南京河西新盤路邊舉牌拉客
開發商稱營銷壓力大，顧不上形象了
上周末，一心想在河西購房置業的南京市民何先生驅車帶著家人來到河西南，打算看看這里幾家正在銷售的樓盤。令他意外的是，在路邊他竟然發現有不少舉著紙牌的人四處拉客，而牌子上寫的正是他要“考察”的項目，“這也太掉價了吧”，何先生顯然有點不悅，而開發商則坦承，如今市場壓力大，如此營銷也是不得已而為之。
揚子晚報記者 馬祚波
售樓處外屢遭銷售員“截客”
河西南部最近有不少新盤亮相，上周剛入市的升龍天匯，與不久前推新銷售的五礦崇文金城是門對門的“鄰居”，加上不遠處的海峽城，這三家樓盤是目前河西南的房源供應主力軍。何先生告訴揚子晚報記者，他剛把車開到距離升龍天匯售樓處一兩百米的地方，便看到馬路兩邊站著好幾波人舉牌拉客。“我停下車，問了其中一人，到售樓處還有多遠，他立馬表示可以帶我去看房，而且還有優惠”，何先生說，除了升龍天匯，五礦崇文金城的新房也可以看，而且這幾波人還互相競爭，讓他心里覺得有點不爽。
據一位熟知內情的開發商介紹，這些人并非是樓盤的正式銷售人員，而是與開發商合作代理樓盤銷售的營銷公司請來的，其中多數是中介公司的工作人員，如今二手房市場普遍低迷，于是部分從業人員轉行替開發商拉客，拉到了看房者還有提成，所以才會出現售樓處外站街舉牌的場景。
有截客者一個下午能賺一兩千
將自然到訪的客戶，變成自己拉來的購房者，這些“截客者”的收成究竟有多高？知情人告訴揚子晚報記者，通常是按照一組客戶計算的，每一組大概是換來50元到100元的中介費，看房人多的時候，一天能“截”到五六組，也就是五六百元的收入。
當然也有更為精明的截客者，將像何先生這樣拖家帶口來看房的一大家人分成兩三波客戶去看房，中介費立馬翻番甚至是三倍，忙活一個下午就能賺到一兩千元。“不過這也得征得看房人的同意，一般截客者會施以小恩小惠，比如送禮品什么的，以換取看房人的信任”，知情人士說，這些人都是中介公司出來的，在跟客戶溝通上問題不大，因此收成都還不錯。
開發商自認是“雙刃劍”
記者昨天采訪了河西這幾家樓盤的當事人，對于這樣的營銷手法，他們也都表示有點意外。“與我們合作的有代理公司，也有中介公司，他們幫我們的樓盤"拓客"沒有問題，不過這種方式有點不妥。”其中一家樓盤的營銷負責人表示，在馬路上拉客確實能帶來不少客戶，并最終成交，但是對樓盤的形象也有傷害。而且據其了解，有的中介公司將明明要去A樓盤看房的客戶直接“截”到B樓盤，這是已經屬于不當競爭的范疇了，一旦查實，將立即與其解除合作關系。
至于南京房地產市場是否已經步入低迷期，不少接受采訪的開發商表示，如今樓市庫存已突破5萬套，距離歷史最高點只有3000套的差距，銷售壓力不言自明。對于限購政策松動后是否會帶熱樓市，多數開發商坦言“不指望”，因為市場已經進入到調整期，短期刺激將難以影響大局。
