隨著房地產政策的松綁，“首套房貸款利率出現松動”的傳聞不絕于耳。5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，對進一步改善住房金融服務工作提出5條意見（民間稱之為“央五條”），更被業內解讀為在政策層面喊話，旨在降低商業銀行個人按揭住房貸款利率。
9月1日，“融360金融搜索平臺”（下稱融360）發布對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率的監測報告。數據顯示，由于政府的一系列舉措，8月房貸市場出現了利率松動的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。值得注意的是，雖然利率打折增多，但房貸放款速度加快的背后，部分銀行對客戶資質、存款、購買理財產品等隱形的要求增加。
真實情況如何？
有附加條件的利率松綁
根據融360監測數據顯示，目前在23個重點城市中有10城存在利率優惠，優惠幅度略增，但均有附加條件。其中上海有全國最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現9折利率，6城優惠利率為9.4至9.8折，其余城市的房貸利率最低為基準或者更高。
8月30日上午，記者來到位于北京東五環外附近的一處樓盤，趕上周末，售樓部里看房人絡繹不絕。售樓小姐介紹，現在首套房申請商業貸款，分為基準利率和基準利率上浮5%兩種，一家國有大行要求首付提高到五成才能做到基準利率，另一家國有大行要求首付四成。
“我們多家合作銀行，首套房首付都是三成，具體利率多少，都是客戶跟銀行之間談。”北京一處高端樓盤置業顧問說，一般都是6.8775%，基準利率上浮5%，能不能申請下來要看你的流水、征信、身份證明等等。
“但就北京地區來說，‘央五條’之后，首套房房貸利率基本沒變化，還是上浮5%。”北京一家本土房產公司營銷總監付女士說，有的基準利率可以享受9折，但要接受銀行提出的“附加條件”。
根據記者了解，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質，例如購房人需要在銀行辦理一定數額的存款、購買銀行內部理財、保險等產品，或者通過中介公司申請貸款，才能享受到利率方面的優惠。
融360的監控報告顯示，上海民生銀行出現8.5折優惠，但附加條件卻是金融資產達到500萬以上的客戶才可申請。北京中信銀行、招商銀行出現9折優惠，中信銀行僅部分支持我愛我家和鏈家客戶，且需購買相應的保險項目；招商銀行優惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年，享9折，存貸款額5%的保證金一年，享9.5折。
本報記者粗略估算，相比首套基準利率計算，以總價100萬元的房子為例，申請70萬元的商貸，按基準利率計算，分30年還，每月需還款4447.52元，若利率上浮5%，每月多還152元，一共多還5.4萬元的利息。
根據融360數據顯示，8月，在重點關注的23個城市中有15城不同幅度地下調了首套房貸款利率。降幅排名前5的城市依次為哈爾濱、廣州、杭州、深圳、重慶。其中，哈爾濱利率下降幅度為0.25%，廣州達0.23%，杭州則為0.16%。
但《華夏時報》記者實地考察廣州的實際情況則是，“首套房貸款利率還是基準利率上浮5%到10%。”一家總部位于廣州的大型地產公司負責人告訴記者，想申請到基準利率或者所謂9折優惠，條件仍極為嚴苛，要看客戶的財產狀況、過往征信、是否購買了大額的理財產品或者有大額存款等等。
如果不接受附加條件，怎么辦？“那就只能按照以往基準利率或者上浮5%。”上述廣州市房地產公司負責人坦言，房貸利率下降，是假象。
“其實就廣州來看，多數銀行都下調了房貸利率。”上述負責人坦言，但是只是從之前上浮8%—9%下調到上浮5%。其中，工行首套房貸從利率上浮5%-10%調整為利率上浮3%-5%，成為五大中資行中首套利率最低的銀行。另外，建行首套房貸從利率上浮8%調整為利率上浮5%；招商銀行首套房貸利率從上浮5%降到基準利率；興業銀行首套房貸利率從上浮20%降到5%；光大銀行首套房貸利率從上浮10%降到5%。
如此一來，是否接受銀行提出的“附加條件”，是決定客戶是否能享受房貸利率優惠政策的關鍵。但問題是，銀行所謂的附加條件，也是在變相提高客戶的貸款成本。這是一個相悖的選擇題。
房貸審批并無變化
難松動的利率背后，是今年上半年銀行主動壓縮個人住房貸款，尤其是股份制商業銀行，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。今年上半年，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。
此外，招行今年上半年的個人住房貸款為2737億元，雖然比去年底增加51億元，但在個貸中的占比卻降至11.3%，比去年底下降了0.93個百分點。而興業銀行1849億元的個人及商用房貸款余額，雖然與去年底基本持平，但在個貸中的占比，卻從52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“對小微企業貸款可以上浮20%-30%，相對而言房貸業務利潤實在太小。”一家股份制銀行人士坦言，所以股份制銀行會相對傾向小微企業貸款。
根據央行7月公布的《2014
年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至6月末個人購房貸款余額10.74 萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7 個百分點；上半年增加9389
億元，同比少增239
億元。
“投放量在央行的意料之中。”一家國有銀行相關人士告訴記者，所以才有之前5月份的央行喊話。
在座談會上，央行要求各商業銀行保證正常房地產融資需求，積極引導房地產信貸市場健康發展，商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發放和審批效率，不許停止個人購房貸款。
“對于會議傳達內容，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總行和分行的溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。”上述國有銀行人士坦言。
央行要求，銀行應合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。
一面是央行主動喊話要求禁止個人購房停貸，一面多數股份制銀行上半年收縮個人房貸增量，這是否意味獲得住房貸款比以前更難了？房貸審批尺度是不是趨嚴？
記者采訪多位四大國有銀行人士的一致觀點是，貸款審批尺度沒有發生變化，既沒有趨嚴也沒有放松，對符合貸款準入條件的貸款，基本都能通過審批，批準率穩定在九成以上。
“當下經濟下行壓力增大，企業發展前景不明朗。與之相比，房貸業務具有穩定而大量的信貸需求，又有首付和房產抵押，風險較小。但是國有銀行加大個人房貸折扣力度，可能性不大。”一家國有銀行人士坦言，未來個人按揭房貸利率要看市場需求發展。
