近期樓市震蕩讓多數銀行等傳統金融機構掐斷了房地產開發商的融資鏈條，卻催火了一大批的涉房小貸公司。這些涉房小貸公司不僅沒有收緊他們的“銀根”，反而愈發活躍，然而，火熱的背后，他們的運作過程卻鮮為人知：他們是如何規避非法集資的紅線完成公眾資金吸收的？他們又是如何巧妙地放貸與回款而不被金融監管機構察覺的？他們是如何控制風險、在風險發生時又是如何兌付投資者的？
合伙企業做旗 募集資金
“當你需要錢時，能借給你5000的，那是同事；能夠借給你5萬的，那是兄弟；能借你50萬的，那是父母；但真正能夠借給你500萬甚至更多的，只有我們！”這是最近坊間傳得挺熱的一個小貸公司廣告段子。
他們名義上是小貸公司，盡管面臨著央行、銀監會的重重禁令，但他們總能通過各種高超手段變相地突破非法集資等各種監管與司法紅線，暗地吸收公眾存款用于放貸，成為全國浩浩蕩蕩的影子銀行大軍中的重要一部分。
如今，這部分影子銀行的規模正在借著銀行斷供房地產開發商的勢頭迅速逆市膨脹。對于依附于房地產業的小額貸款公司而言，他們雖然只是小額貸款公司，但真正放貸出去的每一筆資金額度并不小。
眾所周知，房地產開發的資金周轉量是非常大的，絕不像一般小微企業的臨時資金周轉那么簡單，它的客戶借貸需求少則每筆數千萬元，多則數億元，這樣的資金需求對于絕大多數注冊資本只有3000萬元左右的小貸公司顯然不是個小數目。
對于這種情況，開發商也往往會同時找到多家甚至是數十家小貸公司一起貸款，這樣才能滿足他們的資金需求。事實上，小貸公司自己也不愿意將過多的雞蛋放在一個籃子里，他們往往只愿意給一個開發商貸款幾百萬元，只有那些合作頻繁、信用記錄良好的開發商，才可以從一家小貸公司那里貸到幾千萬元的大額資金。
一家小貸公司同時放出去的貸款往往有很多筆，放貸總額都以億來計算，而小貸公司的注冊資本一般都在幾千萬元，這些放貸出去的錢到底從哪里來？
民間集資成了小貸公司獲取放貸資金的最主要途徑。但問題是，央行和銀監會明確規定小貸公司只能以自有資金或股東注資來放貸，不得吸收公眾存款。也就是說，小貸公司如果從民間籌集放貸資金，就觸碰了非法集資的監管底線。
不過，精明的小貸公司總有辦法能夠規避掉監管紅線、通過合法的途徑來達到非法的目的。
一家小貸款公司要想在市場生存與做大，除了必要的金融人才之外，另外一個不可或缺的職位就是一個有著豐富經驗的律師，有時甚至是一個律師團隊。律師的職責不僅僅是審核放貸程序所涉及的各個法律文件（合同、抵押物權屬等），規避交易過程中的法律風險，更重要的是律師會運用自己的法律知識幫助小貸公司合理地規避現有的監管法律法規，實現一些“越軌”交易的表面合法化。
在募集放貸所需資金這一環節，律師的作用就開始充分顯現。對于從民間吸收過來的資金，小貸公司并不是以借貸或吸儲等這些愚蠢的方式來實現的，他們會通過成立合伙制企業的形式將民間的出資人變成企業的合伙人也就是股東，來規避非法集資的司法紅線。
假設某小貸公司有一筆500萬元的放貸業務，他們會事先聯系好民間出資人，假設一共是50人，每人平均出資10萬元。
按照《合伙企業法》，有限合伙制企業需要至少有一個普通合伙人和至少一個以上有限合伙人，其中前者承擔無限責任，后者承擔有限責任。
為了從社會上吸收500萬元用于放貸的資金，同時保證不構成非法集資，小貸公司的通常做法是找人出面（通常是聘請一家有資管資質的機構出面）充當普通合伙人，聯合其他具體出資的50人成立一家有限合伙企業。
這樣一來，原來的出資人就搖身一變成為企業的合伙人，也就是企業的股東，既然是股東，也就不涉及非法集資，募集而來的500萬元資金就成了合伙企業的資產。在經過上述一番運作之后，小貸公司就通過合法手段完成了放貸所需的資金募集。
而且值得注意的是，在這個過程中，由于資金的募集是通過成立合伙企業的形式來實現的，不是通過發行任何證券或吸收公眾存款的方式來實現，如此也就繞開了央行、銀監會和證監會等金融監管機構的監管，這筆資金的放貸活動也就徹徹底底地成為全國龐大的影子銀行的一部分。
商品房預售做幌 完成放貸
募集資金到位之后，下一步就是如何將這筆資金放貸出去，同時又要注意風險控制。
仍然是上述案例為例，由于500萬元的資金是合伙企業的資產，這筆資金雖然為小貸公司所實際控制，但在法律地位上，它對于小貸公司而言是不明不白的，因為它既非小貸公司的自有資金，也不是小貸公司股東的注資，因此小貸公司不可能拿它去直接放貸，否則就是明目張膽地挑戰監管和司法底線，小貸公司精明的律師團隊不可能允許他們去冒這個險。
在法律層面上，小貸公司并不是將500萬元的資金直接放貸給有資金需求的房地產企業，而是選擇以商品房預售為幌子完成交易。
跟公司制企業相比，合伙企業的組織形式和議事規則相對要松散得多，其資金的活動更為簡單。在小貸公司的幕后操縱下，500萬元的合伙企業資產會轉移至某個自然人賬戶名下。
當資金轉移至自然人名下之后，這名自然人就會與借款方（房地產企業）簽訂一份商品房預售協議，然后500萬元的資金就會以購房款的形式打到借款方的賬戶。
如果有監管機構來查這筆交易的真實性，只要交易雙方守口如瓶，監管機構單從交易合同的合規性上是查不出任何問題的，因為簽訂的商品房預售協議是確實在住建部門等政府監管機構那里真實備案的合法合同文本，而且預售出去的商品房也是真實存在的。也就是說，單從法律層面來講，這個交易是真實有效的，且雙方之間的關系不是借貸關系，而是商品房買賣關系。
這樣一來，放貸過程就結束了。
也許很多人會有疑問：為什么放貸過程要以這樣的方式來實現呢？
原因有兩個：一是前面所說的監管與合規問題，另一個更重要的方面是這種方式解決了抵押物的問題，合同約定的預售商品房此時實際上就成了控制貸款風險的抵押物。
抵押物有了，但問題是這樣的抵押物價值能確保放貸的安全嗎？如何保證借款方能夠及時還款呢？
如果仔細核驗這個合同的細節，就會發現其中的蹊蹺之處。在商品房預售協議中，這些預售的商品房都幾乎是以5折的價格出售的，如果周邊樓盤的均價為1萬元/平方米，那么上述協議中的實際成交價格就只有5000元/平方米左右。
如果借款人到期無法償還債務及利息，那么小貸公司就有權要求借款人執行商品房預售協議，完成房屋的產權登記。在這種情況下，借款人要想保證這些房子不被大幅折價賤賣，就只有按時還本付息。
通常，小貸公司通過這種方式對地產開發商進行放貸的期限一般只有三個月，期限較長的也往往只有六個月。如果借款期限延長，需要先還本付息之后再重新簽訂新合同。
這種壓短放貸周期的做法，其實主要也是為了控制風險，畢竟夜長夢多，期限越長，不僅借款人的資金鏈難以把握，更重要的是，一旦期間出現大的房地產危機，房價暴跌達到50%左右，借款人很可能會選擇違約而執行雙方間的預售合同。
需要指出的是，在這個過程中，有可能遇到的一個阻礙是，大額資金簽下的商品房預售協議涉及的交易標的可能是好幾套甚至是好幾十套商品房，遇到限購怎么辦？
對此，小貸公司的普遍做法是，一是在交易標的的選擇上盡量選擇北京周邊保定、廊坊等不限購地區的樓盤做交易；二是可以選擇產權為40年或50年的商住樓盤做交易，同樣也不限購。
回購協議收官 回籠資金
資金通過一紙合法的商品房預售協議做幌子放貸出去了，那資金的回籠和利息的兌付又是怎么完成的呢？
這就不得不提到借款人的風險防控問題了。對于借款人也就是開發商來說，他們的權益也是需要借助其他方式來保護的，因為在商品預售協議簽訂之后，如果周邊房價大漲，而出借人不愿接受借款人的還本付息，卻主動要求執行預售協議怎么辦？
對于借款人而言，這樣的道德風險是非常現實的，因為雙方間的預售協議是真實并合法存在的，一旦這種風險成為現實，即便是鬧到法庭上，作為借款人的開發商也只能是啞巴吃黃連。
為了防止這種風險，雙方還會私下簽訂一份回購協議，回購的標的就是預售出去的商品房，協議里面會約定回購時間和回購價格，在約定的時間內，開發商有權利、同時也有義務按照約定的價格回購預售出去的商品房。
需要指出的是，對于合伙企業的合伙人，也就是出資人而言，小貸公司找人出面與借款人之間簽署的商品房預售協議是公開的，小貸公司之所以這么做，無非就是想讓投資人相信他們的風控是做得很嚴密的，讓出資人相信他們資金的安全性并建立長期穩定的合作。
不過，相比商品房預售協議而言，雙方之間的回購協議卻是嚴格保密的，只有公司的高層才知道其中的真正內容，因為這份回購協議里隱藏著太多的“商業機密”。
回購協議中最敏感的秘密恐怕莫過于回購的價格。一般來說，回購價格與當初預售價格之間的差價往往就是小貸公司在整個交易中所獲得的傭金或返點。
由于在建立合伙企業吸收公共資金用于項目放貸之初，小貸公司就向投資人明確承諾好了投資期限和投資收益，一般而言，石家莊、保定、廊坊等地類似的小貸公司給投資人的年化收益都超過20%，高的可以達到25%左右。但小貸公司跟地產商之間談的是什么價格，他們從中吃了多少利息回扣或傭金，這些恐怕都只有雙方的高層才知道，因為這些內容都被寫在了高度保密的回購協議之中。顯然，回購協議是回籠本金的一種實現方式，也是整個交易的收官之作，同時也是借款人保障其權益的一種重要方式。
而且從法律關系上來講，這紙地下的回購協議與陽光下的商品房預售協議兩份協議相互依托，一個用于放貸，另一個用于回籠資金；同時這兩紙協議又相互制約，如果其中任何一方違反其中任何一個協議，對方就可以拿另一份協議與之對簿公堂。
拉銀行助陣 臨時救場
打著成立合伙企業的幌子，在規避了非法集資風險的情況下完成資金募集；然后再以商品房預售協議完成放貸，做到風控與監管合規兩不誤，讓監管機構無據可查；最后再以回購協議收官……就這樣，小貸公司的一筆涉房貸款便在各種合法外衣的包裝下順利完成。
在知情人看來，這個過程其實就是一起小貸公司變相非法集資放貸的過程，但如果一行三會等監管機構真來查，結果往往就是雙方之間的交易并不是放貸關系，而只是一起合法的商品交易，一切都有合法的正式合同可以備查……其整個過程可以說是將司法和監管漏洞發揮到了極致。
不過，從募集資金到放貸再到資金回籠，上述三個過程可能還并不是這個交易過程的全部，因為這只是考慮了無風險的情況。實際上，這種民間的深藏不露的影子銀行活動背后同樣也存在巨大的風險，一旦借款人資金鏈崩裂怎么辦？這時，整個過程就會多出另外一個步驟。
一家小貸公司往往活躍于一地，只有在其根據地內憑借長期的信譽才能募集到放貸所需的資金，因此口碑對于他們來說相當重要，一旦一個項目因為借款方資金斷裂出現兌付危機，那么這家小貸公司可能就從根本上在當地失去了生存的土壤。
因此，確保兌付信用記錄良好相當重要。為了確保項目的安全可靠，保證資金鏈的安全，不少的小貸公司甚至拉來銀行助陣，一旦項目真的出了風險，他們會利用手中的抵押物從銀行貸出資金，及時兌付投資人的本息。
小貸公司給投資者兌付利息，一般是每月按時付息，到期一次還本。這樣做有兩個好處，一是對投資人更有吸引力，二是小貸公司能借此隨時掌握借款人的資金鏈狀況，一旦發現借款人某期利息無法及時兌付，他們就會迅速做出應急反應，以保證投資人的本息安全。
正如前文所述，小貸公司因為手中有預售的商品房做押，到了關鍵的時候，一旦借款人資金鏈斷裂，至少這些“抵押物”還能夠放在銀行做為抵押，貸款出來用于兌付投資人。
目前普通住宅抵押貸款最高能從銀行貸出相當于房屋評估值70%的信貸額度來，商鋪及寫字樓抵押也能貸出相當于評估值60%的貸款來。而預售協議中的商品房，小貸公司往往是差不多按市價的5折購進的，因此只要房價不發生大的波動，小貸公司借助銀行兌付投資人的本息一般問題也不會太大。
據悉，小貸公司與銀行之間的這種合作由來已久，坊間甚至有傳聞稱不少小貸公司的幕后老板其實很多都是銀行的高管或其關聯人，他們通過銀行的渠道能夠為小貸公司帶來不少的優質客戶。而且更值得一提的是，與小貸公司進行這種合作的銀行，往往都是經營管理并不太規范的地方性城商行和農商行。
記者手記
影子銀行監控應建風險識別機制
影子銀行這一概念最早見于2007年的美聯儲年度會議，后來這一概念在全球范圍內被廣泛使用。簡單地說，所謂的影子銀行其實就是游離于金融監管機構法眼之外的融資活動。既然是游離于監管機構法眼之外，也就是說這部分的資金活動是不受監管的。
由于近年來世界各國的金融界都在談論影子銀行的危害與風險防控問題，以至于影子銀行這一概念在很多人潛意識中成了“有毒品”。
其實不然，影子銀行對于實體經濟的影響甚至更多是偏向正面的，因為它確實能夠解決很多正規金融渠道所不能解決的資金融通問題，例如在我國的小微企業融資問題上，影子銀行的作用是顯而易見的，由于正規金融服務的先天不足，很多小微企業的發展都離不開影子銀行的支持。
然而，金融系統對于穩定與安全性的苛求和對風險的厭惡讓人們不得不對影子銀行充滿警惕，這也是為什么各國都在考慮其風險防控問題的原因。
金融市場對于影子銀行最大的擔心其實是緣于對影子銀行規模的不可捉摸和其活動規律的不確定性。正是由于影子銀行完全游離于監管之外，所以沒人知道它的確切規模具體有多大，也很難摸清楚其資金的流向與活動規律，所以對由此可能給金融系統帶來的風險也很難準確評估，這才是風險厭惡者們談影子銀行色變的原因。
就我國而言，影子銀行的風險有多大呢？下面一組數據或許能夠給出答案：銀監會估算的2013年我國影子銀行規模是8.2萬億元，但市場普遍認為實際數據要比這大得多，其中德銀給出的估計值高達21萬億元，這個數據甚至超過17.23萬億元的2013年社會融資總額，相當于我國當年GDP的40%。
對影子銀行規模判斷的失準，會影響貨幣當局對于市場真實流動性供需狀態的判斷，進而影響貨幣政策的最終決策。
對央行和銀監會而言，如何防范影子銀行風險向整個金融市場滲透，是影子銀行風險防控的首要目標。而這一目標的實現，首先需要給不同行業領域的影子活動劃定風險等級，進行風險識別，然后再根據這些風險等級來確定重點防控領域。
那么就當前的經濟形勢而言，誰應該被劃到影子銀行風險排查的重點區域內呢？房地產業或許首當其沖，原因有兩個。
一是長期以來受地產調控政策的高壓，房地產業的融資渠道受到極大擠壓，影子銀行成為他們最重要的輸血通道，尤其是最近愈演愈烈的銀行對地產商的停貸風波，更將地產商與影子銀行緊密地綁定在一起，房地產開發業背后的影子銀行規模絕對不小，而且還在快速膨脹中，需要引起監管層的重視。
二是在宏觀經濟增速放緩的大背景下，房地產業的危機又開始出現抬頭的趨勢，大量商品房滯銷，多地的地方政府對房地產調控政策出現松動跡象，整個市場重新進入觀察期，而一旦危機加劇，可能引發大范圍的地產商資金鏈斷裂危機，這就會直接導致房地產業背后的影子銀行風險集中爆發，而且這種風險會迅速傳導至整個金融市場，從而引發更大的災難。