從預警聲四起，到13家上市銀行集體表態，市場嘈雜了整整一周，到處彌漫著房地產變數的氣氛。2014年2月最后一周。銀行的房地產貸款陷入一場罕見的迷局。
處在風暴眼的興業銀行，在市場嘩然中承認停止房地產夾層融資業務，并稱對經營“沒有實質影響。”而據中金公司測算，2013年上半年，興業銀行所有房地產融資規模達到5000億元。
房地產業務風險并未伴隨著銀行表態而消失。反而如同藏在水面之下的暗礁，遲早水落石出。銀行業內人士普遍認為，今年三四線城市的開發貸將趨于謹慎甚至暫停。
史上最急促房地產信貸風暴始末
一場急促的房地產信貸風暴，席卷整個銀行業。
2月21日晚，一則“興業銀行暫停房地產貸款業務”的消息，在理財周報記者所在的金融微信群悄悄流傳。次日恰逢周末，但消息持續發酵。
“深圳某中型銀行總部大BOSS在視頻會議上提示房地產風險，對房地產業務態度發生了大轉變”。傳言演化擴散，調整房地產貸款政策的銀行名單不斷拉長：招商銀行、交通銀行、中信銀行、農業銀行等先后上榜。
沸沸揚揚的傳言擾亂了分析師們平靜的周末。國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發證券和招商證券等，周日紛紛召開緊急電話會議。
市場一片恐慌。2月24日開盤后，上證指數和深證成指迅速下滑，銀行股集體重挫，地產龍頭股“招保萬金”更是呈斷崖式下跌，其中保利地產大跌8.51%。
2月24日當晚，風暴眼中興業銀行拋出公告：為進一步優化授信投向，調整資產結構，該行于春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前，該行暫緩辦理部分房地產新增授信業務。
至此，有關興業銀行的傳言落地。如同蝴蝶煽動的翅膀，房地產信貸調整風暴的氣息已到處彌漫，預警聲四起。
2014年初銀監會明確銀行業監管工作重點時已強調：切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。
國海證券分析師李亞明表示：“實際上銀行業對于房地產貸款收緊的趨勢已經明顯，無論是開發貸還是個人按揭貸款，利率都出現了上浮趨向，而且貸款的放款時間明顯拉長，房企的貸款利率綜合成本已經達到10%，導致去年以來很多一線房企尋求海外較低利率的融資。”
超出意外的是，興業銀行公告次日，銀監會緊急向各家商業銀行摸底最新房地產融資政策。2月25日當天，停貸傳聞主角之一的招商銀行率先發文否認。其公告稱：“招商銀行一貫嚴格執行國家房地產政策，穩健開展房地產相關融資業務，近期未調整房地產信貸政策”。
2月26日，交通銀行、民生銀行、華夏銀行、浦發銀行、中信銀行，以及工、農、中、建四大行也相繼發布公告：房地產信貸政策沒有變化。光大銀行和平安銀行亦做出相同回應。
短短兩天之內，13家上市銀行為信貸政策集體發聲，這在歷史上極其罕見。盡管異口同聲，各家銀行的表態依然透露了不同的政策傾向。
如工商銀行表示，重點支持符合國家調控政策的普通商品住房和棚戶區改造等保障性住房項目。中國銀行則稱，支持經營管理穩健、開發經驗豐富的企業項目和中小戶型普通商品住宅項目。而農業銀行優先滿足居民首次購買普通自住商品房貸款需求，積極支持“新市民”置業安居需求，穩步加大個人保障性住房按揭需求支持力度。
遏止預警的聲音來得十分突然。對于房地產信貸風險，做出直面回應的銀行寥寥無幾。其中農業銀行稱，已關注到目前房地產市場存在的風險，將根據市場變動情況采取有保有壓的房地產信貸政策。平安銀行則表示，“我行會優先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業務。平安銀行也會根據國家相關政策以及銀行具體情況，隨時調整房貸相關政策。”
在各家銀行公告的圍墻之外，房地產貸款的相關消息依然占據各大網絡。銀行的退與進，給房地產業務市場帶來陣陣迷霧。
興業全口徑房地產規模5000億
經過一周的演變，興業銀行房地產停貸事件，終被證實為個案。不可否認的是，這輪停貸風暴散發出房地產業務強烈的風險信號。根據目前可查詢的公開財報，去年銀行在房地產業務領域呈現出“先退后進”的特點。激流勇進的并非興業銀行一家銀行。
在業內，興業銀行是最早實施房地產戰略業務的銀行之一。今年春節前兩周，興業銀行在全行資產負債管理例會和風險管理例會中做出停貸決定。
理財周報記者獲悉的興業銀行相關文件顯示：“在經濟下行、資產價格泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下，(房地產)風險急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來將十分困難，鑒于上述因素，全行停止辦理所有房地產夾層融資業務；同時，對房產供應鏈金融業務、企業金融業務條線要重新審視相關政策流程并提出風險應對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產供應鏈金融業務。”
據銀行業內人士介紹，所謂夾層融資，是一種“假股權、真債權”模式，本質上屬于曲線發放貸款。通常做法是，銀行給中小企業提供有信用和價格優惠的1到3年期貸款，同時，安排其子公司或關聯公司獲得該企業一定比例的股權認購權(通常不超過10%)。融資對象往往是不符合“四三二”規定(即四證齊全、30%的自有資金投入，國家二級資質)的房企。
興業銀行稱，“所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響。”從整個行業看，根據中金公司測算，去年銀行業新增房地產夾層融資規模約為1000億~2000億元，占房地產開發投資的1%~2%。
在興業銀行內部，其夾層融資主要放在投資銀行部，屬于所謂的表外業務。供應鏈金融則屬于企業金融條線下的貿易金融部。截至2013年6月，公司供應鏈融資業務余額4023.88億元。公開財報顯示，2012年底至2013年上半年期間，興業銀行的房地產開發貸款余額從1106.49億元增長至1225.93億元，占總貸款的比例從9%上升至9.16%。
根據中金公司的測算，2013年上半年，興業銀行所有的房地產和地方平臺表內表外業務加起來，占其總資產的比例為34%，全口徑的房地產融資達到5000億元。這一說法，尚未得到興業銀行回應。
“興業銀行收縮房地產夾層融資和供應鏈融資的主要原因是其風險偏好的主動下降。興業銀行內部從去年年中以來就開始顯著降低對房地產行業的風險偏好。”中金公司報告稱。
不過，去年年中至今，各行尚未披露相關數據。大部分銀行對房地產貸款占比的下調，集中在2013年上半年。
根據16家上市銀行去年上半年披露的房地產開發貸款數據，北京、農行、中信、民生、華夏、興業等6家股份制銀行的房地產行業對公貸款占該行貸款比例均在9%以上，其中占比最高的是北京銀行，達11.72%；光大、中行、平安、工行、浦發等5家銀行相關貸款占比則在7%~9%之間，而交行、南京、建行、寧波、招行的相關占比則在5%~6%之間，其中最低的為招行的5.03%。在房地產開發貸款的絕對值方面，四大國有銀行遙遙領先，規模最大的為中國銀行的6028億元，是興業銀行的5倍。
相比2012年年底的房地產業務貸款規模，2013年年中，16家上市銀行有10家銀行出現占比下滑。其中降幅最大的為民生銀行，從2012年年底的10.69%降為9.48%，減少1.21個百分點。
而在去年下半年，各家銀行在房地產業務領域淘金步伐加快。央行近日公布的《2013年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2013年末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額14.6萬億元，同比增長19%。增量上，全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元。其中，地產開發貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%；房產開發貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%。
額度趨緊，三四線開發貸難批
“目前股份制銀行中，只有少數銀行還在擴張地產融資，大多已經開始控制。”招商證券稱，需要指出的是，地產融資控制的主要是夾層融資和地產產業鏈，并非是直接地產貸款，但影響類似。
平安銀行是正在擴張地產融資的銀行之一。該行去年中報顯示，房地產貸款占總貸款比例環比增加2.17個百分點，達到8.03%，去年三季報的相關比例則進一步提高到9.24%。
2013年以來，曾專注于貿易融資的平安銀行明顯加快對房地地產業務投入。先是在各地迅速成立地產金融事業部，然后設立“地產金融俱樂部”與全國性房企簽約。
平安銀行方面表示，對于傳統房貸這類市場調控需求較高的業務，平安銀行有意識進行了壓縮。目前平安信貸政策沒有變化，選擇滿足剛性需求的房地產開發商進行合作，通過穩健的風險控制措施保持業務健康可持續發展。
國泰君安銀行分析師邱冠華稱：根據當前形勢，相對而言，商業銀行開展房地產相關業務的大致策略是：總量控制、結構調整、區別對待。通俗來說，房地產貸款“該放的還會放，該停的還會停”。對一二線城市和大型開發商的業務還是會繼續進行，對三四線城市和中小型開發商的業務將會趨向謹慎甚至暫停。
從2013年下半年開始，多位平安銀行市場部人士對理財周報記者表示，今年房地產開發貸款的額度比以往緊張，搶額度的現象相當普遍。
長江證券最新發布的研報指出報告預計今年銀行的房地產貸款將體現為“大公司，大城市”的兩大原則，類似夾層貸款在內針對小型地產商的融資方式以及個人房貸將受到較大沖擊。
具體來看，銀行將加強房地產核心客戶的選擇及管理；業務集中于超一線及一線城市，且不得擴展到分行所在其他區域。此外就是重點支持普通住宅及土地儲備貸款，降低商業地產比例。控制居民首套房貸總量。即使上周央行進行1080億的正回購回籠資金，但銀行間利率仍然超預期下滑。由于利率低于“走廊“下限，央行預計將重啟央票收緊長期流動性。受監管窗口指導影響，銀行大幅降低非標配置，并加強流動性管理，目前將是政策性金融債融資的有利窗口，維持流動性長期偏緊的觀點。
早在去年10月，海通證券副總裁、首席經濟學家李迅雷發布《房地產泡沫必破，并將引爆金融危機》一文。
他提供一組數據，銀行表內貸款中，按揭貸款占13%，開發貸和建筑貸占10%，地方政府融資平臺占15.2%，故38%的貸款直接與房地產和融資平臺相關；在表內貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13萬億-16萬億，其中70%左右投向房地產和融資平臺。由此可見，土地與房產的未來價格變化，基本決定了銀行資產的風險度。