近來銀行調(diào)整開發(fā)貸政策與個人貸款利率的消息滿天飛，中國房地產(chǎn)市場遭到“圍觀”，引發(fā)多家銀行昨日發(fā)布公告，澄清近期未調(diào)整相關(guān)政策。
“目前中行房地產(chǎn)信貸政策保持穩(wěn)定，公司、個人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)正常開展。”中國銀行在公告中引述相關(guān)負責人的話稱。而其他銀行昨日的公告內(nèi)容則大同小異，辟謠政策調(diào)整的同時，齊聲強調(diào)“穩(wěn)健”。
“銀行大部分選擇在26日發(fā)布公告，其中是有監(jiān)管維穩(wěn)的含義。”某股份制銀行分支機構(gòu)負責人對《第一財經(jīng)日報》稱，“每個銀行面臨的情況不同，房地產(chǎn)信貸政策都會有所偏差，并不是所有都停辦，只是會相對審慎。”
但至少在個人貸款方面，記者獲悉多家銀行正在默念“緊箍咒”：目前國有大行的個人首套住房按揭貸款利率基本都調(diào)至基準利率，股份行、城商行等則存在不同程度的上浮。
銀行發(fā)聲：未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策
“沒有停貸，多家銀行發(fā)公告的意圖就是全面辟謠。”某北京股份行風險管理部門人士也對記者表示。
受媒體連番報道影響，招商銀行25日就在官網(wǎng)發(fā)布了“近期未調(diào)整相關(guān)信貸政策”的公告。2月26日，其他股份行如華夏銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等，發(fā)布的公告大意與招行的相關(guān)公告相似，均表示嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策，未調(diào)整相關(guān)信貸政策。
光大銀行盡管未在網(wǎng)站上發(fā)布公告，不過也對本報表示：“光大銀行一貫嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)均正常開展。”
昨日，包括工農(nóng)中建交五大行在內(nèi)的大中型銀行，紛紛在其官網(wǎng)發(fā)布房地產(chǎn)貸款政策沒有變化的公告。與股份行相比，五大行的公告則透露了更多信息，包括未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方向等。
如在工行的公告中，該行相關(guān)負責人除了表示“目前房地產(chǎn)貸款政策沒有變化”外，還稱重點支持符合國家調(diào)控政策的普通商品住房和棚戶區(qū)改造等保障性住房項目。
農(nóng)行則表示，在嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機遇，積極支持“新市民”置業(yè)安居需求，穩(wěn)步加大個人保障性住房按揭需求支持力度；中行和建行都表示，會積極支持符合條件的中小套型普通商品住房項目建設(shè)。建行還稱，會按商業(yè)可持續(xù)原則支持保障性住房建設(shè)項目。
對于個人住房貸款，工行、農(nóng)行、中行均表示，會積極支持居民家庭購買首套自住商品住房。建行稱，繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家差別化住房信貸政策，重點支持百姓購買自住房貸款需求。
招商證券宏觀研究主管謝亞軒對記者分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，銀行信貸是關(guān)鍵，現(xiàn)在銀行審慎看待房地產(chǎn)信貸，“也是個好事”。
風險和負債壓力考量：審慎放貸
記者發(fā)現(xiàn)，在各家銀行發(fā)布的公告中，“穩(wěn)健”、“審慎”是未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵詞。但落到實際操作層面，對于傳言中個別銀行已經(jīng)收緊的房產(chǎn)“開發(fā)貸”，銀行真正擔心的是什么？
一名銀行人士對記者表示了“三怕一綁架”的邏輯：一怕開發(fā)商資金鏈條過長，并沒有資金安排來還款開發(fā)貸，而是用下一個環(huán)節(jié)的“經(jīng)營物業(yè)貸款”來“以新貸還舊貸”，所以對銀行來講，資金鏈條拉得很長，風險變大；二怕地產(chǎn)市況不佳：既然要用經(jīng)營貸來還開發(fā)貸，就要看市場表現(xiàn)，“現(xiàn)在租售市場都不如過去，三、四線城市尤為明顯”；三怕地產(chǎn)商玩資金游戲，“不少地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈都吃緊，需要靠建筑總包方墊資造樓、銷售承包商墊資銷售”等，都讓銀行人士感覺“風險臨近”。
攬儲壓力也成為銀行可能選擇收縮開發(fā)貸的原因。“銀行長期負債來源越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本上都在3年以上，銀行靠拆借短期資金來做長期貸款會形成期限錯配，存在流動性風險。”前述股份行分支機構(gòu)負責人表示，銀行選擇減少長期資產(chǎn)也是很正常的。
另一方面，在1月份貸款的一波沖量后，記者多方了解獲悉，不少銀行的存貸比已經(jīng)面臨極大壓力，銀行的頭寸管理也越發(fā)嚴格。
某國有大行深圳分行人士告訴記者，最早是每年總行會出一個全年的信貸投放計劃，后來下放到各個分行自己分，基本每季度調(diào)整一次。但從去年開始，這個調(diào)整頻率就改為每月一次，大概在月初時每個分行會根據(jù)自己的存貸比情況制定一個信貸投放計劃。
“但今年開始信貸投放收緊更加明顯，現(xiàn)在我們已經(jīng)采取每日動態(tài)調(diào)控，因為現(xiàn)在存款的波動非常大，每天都要核定一下可投放的額度。如果額度不夠了，貸款就要壓一壓，如果有富余的再放。”該人士稱。
無獨有偶，上海一家股份制銀行支行行長告訴記者，上級行現(xiàn)在“按日”卡定額度給基層行放貸，這種做法發(fā)生在年頭還是首次。他從同業(yè)了解到的情況來看，當?shù)夭簧僦行°y行，年頭信貸額度都管控得比往年同期嚴格。
在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)人士表示，銀行現(xiàn)在對于開發(fā)貸都采取嚴格的名單制。做房地產(chǎn)夾層融資的，也基本上鎖定在房地產(chǎn)企業(yè)前100強。
工行相關(guān)負責人在其公告中也表示，將以審慎穩(wěn)健的原則加強客戶及項目選擇，交行也稱將穩(wěn)健審慎地開展房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)。
與此同時，上述股份行風險管理部門人士告訴記者，考慮到市場風險，開發(fā)貸會卡得很緊。“房地產(chǎn)貸款所要面臨的風險，主要是房價下跌的風險，特別是三四線城市，銀行在城市布局上也會有所變化。”
“打折個貸”成昨日夢想
相比開發(fā)貸，銀行個人首套按揭貸款利率上浮更為吸引普通人的目光。如光大銀行就對本報表示，其基準利率上浮5%，去年就已開始執(zhí)行。記者也詢問了幾家上海的銀行獲悉，打折個人房貸已經(jīng)基本不做了。
浙江地區(qū)某國有大行分行行長告訴記者，就江浙一帶的情況來看，個人房貸業(yè)務(wù)都收得很緊。“申請條件和準入門檻都有所提高，比如對客戶的資質(zhì)要求更高。”他說，現(xiàn)在申請首套房貸款都要看關(guān)系，比如重要客戶才有可能會放貸，二套房根本不可能。
《第一財經(jīng)日報》記者日前致電多地銀行獲悉，目前各家銀行要么已將個人首套住房按揭貸款利率調(diào)至基準利率，要么就存在不同程度的上浮。
為什么在去年上半年時還愿意做打折房貸業(yè)務(wù)的各家銀行，今年齊齊對個人房貸業(yè)務(wù)念起了“緊箍咒”？記者采訪發(fā)現(xiàn)，取消房貸利率優(yōu)惠背后有三套邏輯。
首先是資金定價的邏輯。去年下半年以來，隨著利率市場化的逐步推進、加上互聯(lián)網(wǎng)金融強大“吸金”能力的“攪局”，商業(yè)銀行在負債端的資金成本節(jié)節(jié)走高。
“從金融體系來看，各種"寶"類產(chǎn)品，其實是把從前銀行能吸引到的低成本資金集合走了，然后再以高成本存款的形式回到銀行，銀行總的存款雖然沒有減少，但資金成本大增，也壓縮了存貸息差。”某銀行計劃財務(wù)部門人士告訴本報，從其供職銀行的情況來看，“2008年的凈息差控制在3%以上沒問題，但眼下想維系在2.5%都困難”。
上述銀行計劃財務(wù)部門人士稱，經(jīng)營利差的銀行在負債端價格上升后，勢必會往資產(chǎn)端轉(zhuǎn)嫁成本，從前還打折的房貸很可能成了銀行可溢價的出口。
邏輯二則是流動性管理邏輯，解構(gòu)上文提到的銀行的“卡額度”邏輯可以發(fā)現(xiàn)，各商業(yè)銀行可用于放貸的總量“老本”減少了，單位效益的壓力隨之增加——目前銀行的動作其實就是“加價不加量”，一種倒逼機制下的成本轉(zhuǎn)嫁、“以價補量”。
第三個邏輯仍離不開風險控制邏輯：曾經(jīng)備受銀行歡迎的個人房貸并非“一無是處”，此類貸款因為有足值的抵押品，而長期歸類于銀行的低風險品種。可麻煩的是，如今連這一優(yōu)勢也受到了動搖，本報從數(shù)名銀行風控部門人士處獲悉，他們雖不支持“房價崩潰論”，但對于房價持續(xù)高漲也已不抱期望。
在銀行的話語體系里，房價的下跌就直接意味著抵押物貶值，亦即貸款風險上升。這在計財?shù)倪壿嬂铮捅惑w現(xiàn)在定價上：打折房貸由此成為“昨日夢想”。
當然，這也要區(qū)分區(qū)域看待。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，近兩年銀行對于個人房貸業(yè)務(wù)一直收得比較緊。相比而言，三四線城市的房價一直上漲動力不足，所以個人房貸的放款比一二線城市更為緊張。