按照慣例,每年初房貸政策都相對寬松,但2014年卻逆向收緊。
近日,21世紀經濟報道記者從中國農業銀行上海分行一位人士處獲悉,2014年春節前后,該行上海地區首套房貸款政策進行了大幅調整。“1月份,行內出了新規定,從1月13號開始,首套房貸8.5折的利率優惠全面取消,利率最低只能做到9.8折,部分貸款還將在基準貸款利率上進行上浮”。
這一新規定具體為,首次置業的客戶在農業銀行商業房屋貸款僅有在80萬以上的,才可以在基準貸款利率上繼續享受優惠,且優惠折扣只能做到9.8折;商業貸款在40萬-80萬之間的,房貸執行基準利率;低于40萬的客戶貸款,將面臨在基準利率上執行上浮,上浮幅度為5%。
自2103年下半年起,部分股份行開始逐漸縮小首套房貸款的利率優惠,據本報記者了解,截至去年末,國有四大銀行仍然維持首套房貸款8.5折、9折優惠。2月11日,21世紀經濟報道記者同時獲悉,工行、建行、中行三家國有銀行也在春節前后也調整了房貸政策,前兩家首套房貸已完全回歸基準貸款利率,僅有中行仍有優惠,但條件相當嚴格。
大行房貸優惠取消
“去年6月份銀行間流動性緊張出現后,一時間還不能完全判斷資金成本是否將維持高位,現在來看則已比較明顯。相對中小銀行,國有大行的決策時間更長一些,在高資金成本下,低于基準貸款利率的房貸將收益寥寥,因此均在此時對房貸進行了調整。”興業銀行首席經濟學家魯政委對21世紀經濟報道記者稱。
最能體現這一思路的為中國銀行,本報記者從中行一位個貸經理處獲悉,在2013年底,中行上海分行在行內出臺了房貸新政策,房貸利率將明確與客戶貢獻度掛鉤,對中行存款貢獻大的客戶才可享受貸款優惠。
據悉,中行最新將房貸客戶分為三類:一類為在中行金融資產高于100萬,或者存期3個月以上的定期存款不低于貸款金額20%的客戶。此類貢獻度高的客戶甚至可以繼續享受先前的8.5折優惠。
二類客戶為,金融資產總額不低于30萬,存期3個月以上的定期存款不低于貸款金額的10%,此類客戶的首套房貸款利率將可以適度下浮。
“不符合上面兩個條件的都是三類客戶,包括此前和中行沒有業務往來的客戶,三類客戶將嚴格執行基準貸款利率。”上述個貸經理稱。
更為嚴格是工行和建行,21世紀經濟報道記者獲悉,工行、建行從2014年開始,個人首套房貸均將全面執行基準貸款利率,無論客戶資質多高。而在2013年四季度,兩家銀行的優質客戶還可拿到8.5折房貸優惠。
此外,建行上海分行一位信貸經理向記者表示,由于去年四季度壓了一批房貸在新年進行發放,新申請的首套房貸發放可能進行順延,審批時間也可能需要1-2月。
中小銀行利率上浮
“以前非標融資也就6-7個百分點收益,現在債券基本都達到這個水平了,在這種情況下,8.5折的首套房貸甚至是虧損的。”魯政委稱。
與大行不同,2013年下半年開始,中小銀行便陸續調整了首套房貸政策,目前僅有個別地方性銀行仍有首套房貸優惠。21世紀經濟報道記者多方了解,包括浦發銀行、中信銀行、光大銀行、興業銀行在內的不少股份制銀行,在江浙地區的首套房貸利率已執行基準貸款利率上浮5%-10%的政策。
2006年之后,為了跑馬圈地擴充零售規模,以興業、招行為代表的一批股份行房貸增長非常迅猛,首套房貸利率一度優惠至7折。
“但此后發現房貸顯現兩個短板,一個是收益相對不高,基本在基準貸款利率上都進行了打折,微利甚至虧損;此外,由于按揭貸款期限比較長,信貸周轉稍慢,占用額度且不利于積累更廣泛的零售客戶群和做大客戶數。”一家股份行零售條線負責人對本報記者稱。
2013年資金成本持續走高后,股份行紛紛調高利率。以興業銀行為例,內部重新定價后,去年已基本無優惠,房產按揭貸款在零售業務中比例下降。
更有甚者,部分中小銀行暫停了房貸業務,例如光大銀行、民生銀行、平安銀行。本報記者了解,去年下半年以來,光大就縮緊了個人房貸業務,部分分行暫停發放。
“信貸額度有限,我們行內會有意識的根據資產收益率來優先投放資金,例如中小企業貸款收益基本都在8%以上。”民生銀行南京分行一位信貸人員表示。
在魯政委看來,商業銀行自主選擇首套房貸利率,以及是否進行此業務,與支持居民置業并不矛盾。對于低收入購房群體,政府可以采取貼息、稅收抵扣等形式進行補助,而非商業銀行來提供優惠貸款。