年末，房地產市場悄然變得冷清。多家機構的數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房價“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。
這種市場異動引發(fā)了外界猜想：隨著熱點城市調控政策收緊，房地產市場是否進入下行周期?多位分析人士強調，近期樓市降溫是地方調控政策密集出臺和季節(jié)因素綜合作用的結果。從供需基本面來看，供不應求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當前的市場異動屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會議強調市場化思路，但短期看，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產市場或轉入低速運行，房價漲幅可能放緩，未來市場難出現(xiàn)大起大落。
多因素致市場降溫
中國證券報記者近日調研發(fā)現(xiàn)，進入12月，北京朝陽區(qū)和大興區(qū)部分小區(qū)的二手房源報價出現(xiàn)下滑，個別房源的價格降幅甚至達到20萬元左右。盡管中介業(yè)務員表示，報價下降是業(yè)主急于出手的結果，但近期京城二手房價格漲幅乏力卻是不爭的事實。
中原地產研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月北京二手房掛牌均價每平方米3.45萬元，相比10月3.5萬元的掛牌均價出現(xiàn)了輕微下調。12月以來，北京二手房的報價調整到每平方米3.35萬元。
新房市場同樣也在降溫。鏈家地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價普遍走低。
這種情況已成為一二線熱點城市樓市的縮影。中原地產的統(tǒng)計顯示，截至上周，全國54個主要城市的成交量已經連續(xù)四周出現(xiàn)回落，明顯低于9月和10月的水平。預計12月，樓市整體成交量將明顯下滑。
對于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，多數(shù)機構認為是綜合因素導致，這與當前的時間節(jié)點密不可分。中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉將其歸結為兩個主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響;二是大部分房企年度任務已經完成，推盤不積極。
還有專家提出，季節(jié)因素的影響不可忽略。由于天氣和節(jié)日因素的影響，冬天本就是供應和銷售淡季，若無政策因素影響，四季度的房屋供應量和成交量往往是全年低點。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來沖擊明年的業(yè)績，并維持一定的增長率。”某上市房企營銷負責人表示，由于今年的銷售目標已提前完成，企業(yè)無意在年末增加供應。加之一線城市普遍出臺限價政策，對新房入市有著諸多限制，因此市場供應更為低迷。
而在需求端，除熱點城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應偏緊，也在很大程度上影響成交量。“市場需要對政策有個消化期。”上述房企負責人稱，11月多地收緊政策之后，未來兩個月市場會出現(xiàn)應激反應。
樓市上行動力未竭
在房價步步高升、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動引發(fā)了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為，還是意味著長期調整到來?
多數(shù)受訪者認為，從供需基本面來看，尚不能支持市場反轉的結論。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積達到110807萬平方米，同比增長20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米，增長2.5%。新增供應規(guī)模和增幅明顯低于消化速度。
分城市來看，一線城市和部分熱點二線城市的市場成交始終居于高位。雖然今年市場供應端有所改善，但尚不足以緩解供不應求的大勢。此外，盡管三四線城市供應量普遍充足，但總體市場仍存在供應壓力。
“從這個意義上說，當前的市場異動屬于短期的‘假性降溫’，而非長期調整的先兆。”一位接近住建部的專家表示，在供不應求的基本面短期難以改變、推進新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產市場仍有上行動力。
值得注意的是，近日全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議傳遞出的信號顯示，明年要強調調控的針對性，針對房地產市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導。其中，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
盡管高層在年末的多項會議上強調市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時間，樓市調控政策的整體基調不會改變。熱點城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會消除。
同時，樓市長效機制正在醞釀中，但真正出臺尚需時日，為避免出現(xiàn)政策“真空期”，現(xiàn)有的調控政策不會在短時間內退出。
專家認為，這種壓力可能對房地產市場上行態(tài)勢起到一定的遏制作用，但并不會造成供需形勢逆轉。有業(yè)內人士認為，行政手段在抑制房價快速上漲的同時，也有可能影響供應的累積。
房價漲幅有望回落
雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響，但在多數(shù)業(yè)內人士看來，這種局面不會長期存在。鏈家地產市場研究部張旭認為，隨著明年1月銀行放款恢復正常，有望帶動部分需求，尤其是換房需求持續(xù)釋放。明年初市場將會由目前偏冷有所轉向，2014年樓市有望實現(xiàn)溫和開局。
張旭同時指出，1月末為春節(jié)假期，長假前后成交活躍度會有所下降。綜合看，雖然年初的市場會有所升溫，但難以對價格產生帶動作用，短期內價格還將保持平穩(wěn)運行。
值得關注的是，盡管并不意味著供需關系的反轉，但近期市場異動很可能意味著房價將從高速上漲的狀態(tài)中回落。
上海易居房地產研究院認為，雖然當前房價漲幅處于高位，但漲幅即將見頂。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年11月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比平均上漲9.62%，漲幅創(chuàng)今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續(xù)三個月超過20%，為有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)。
這輪房價上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應不足，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建筑面積為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%。從全國來看，今年1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，增幅為今年來首次轉正。
多數(shù)專家認為，我國房地產調控政策正在走向市場化和長效化，這將有助于維護市場的平穩(wěn)運行，避免出現(xiàn)大幅波動。
“2014年房價漲幅放緩已經成為市場共識。”北京中原地產的分析報告指出，從房地產投資、銷售等指標上看，明年增速都將放緩，在經歷這一短暫調整后，樓市將可能進入“減速”運行的階段。
調控倒逼房企轉型
擴充產品線大勢所趨
在推進城鎮(zhèn)化、土改加速等背景下，一線房地產企業(yè)紛紛謀求轉型。從萬科、保利、世茂等房企近期的動作來看，拓寬產品線、豐富產品類型已成為最主要的轉型方向。事實上，房地產行業(yè)的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認為，產品的分化不僅是房地產企業(yè)自發(fā)調整的結果，也是企業(yè)基于市場環(huán)境變化的考量，這種調整是大勢所趨。
利潤攤薄洗牌提速
房地產行業(yè)的利潤率正在走低。中原地產研究部統(tǒng)計，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家，總營業(yè)收入達4675億元，總利潤為835億元，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤率只有13%。
北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房地產行業(yè)利潤率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來出現(xiàn)了持續(xù)下滑。
分析人士認為，樓市調控政策擠出了相當部分的投資需求，是導致房地產業(yè)利潤率下滑的主因。從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標準數(shù)據(jù)公司總經理郝文嘉說，隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產價格暴利上漲趨勢已經開始衰減。該機構監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
成本提高、開發(fā)周期縮短也在壓縮該行業(yè)的利潤率。據(jù)悉，在房地產業(yè)的各項成本中，占據(jù)大部分比重的土地成本提升最快，企業(yè)拿地難度加大，在制約房企的開發(fā)規(guī)模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
近日全國房地產商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在“第五屆地產中國論壇”上表示，房地產行業(yè)已經進入到分化時代，除不同城市之間的分化外，企業(yè)也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來越高，不少中小企業(yè)被淘汰或兼并，房地產行業(yè)進入資源整合的時代。
蘭德咨詢發(fā)布的報告稱，2013年房企關鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業(yè)。
專家認為，房地產行業(yè)的產品出現(xiàn)分化，即產品更加細分并具有差異化特征。如商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等產品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭的結果，一方面促進了產品品質升級，同時使產品從物質產品向服務產品轉變。
龍頭房企謀劃轉型
面對利潤攤薄的形勢，近年來房地產企業(yè)頻繁在產品線上做出調整，今年的動作尤其大。
從2012年開始，世茂地產就嘗試轉型。在保持高質量豪宅開發(fā)能力的基礎上，世茂逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產品的比例，將產品線從高端擴充至“中高端”，增強了盈利能力。
今年年初，世茂成立戰(zhàn)略資源部，主要目標是做跨界資源整合。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說法，未來公司將不再局限于單一的業(yè)務，如蓋房子、做花園、做園林、賣房子，世茂的下一步發(fā)展目標是做“城市進化的先行者”。
蔡雪梅認為，靠土地盈利的模式已經難以為繼，未來的商業(yè)模式必須調整。據(jù)悉，世茂旗下業(yè)務已經涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業(yè)占比最大，達到60%-70%;其次是旅居地產占到20%，產業(yè)集群占10%。至于如何調整，世茂尚未做出具體的定位，但旅居地產肯定是公司下一步要拓展的新領域。
星河灣則在本月推出“第一居所計劃”，即無論是高端住宅還是剛需產品，都在品質上盡力滿足不同人群對房屋的宜居要求。同時，根據(jù)家庭結構和生活方式的變化，星河灣除了對原有250-350平方米經典戶型優(yōu)化，還將增加120-150平方米的戶型，擴充產品線。
另外兩家龍頭房企的動作更引人注目。萬科的首個商業(yè)綜合體項目“金隅萬科廣場”于12月24日開業(yè)，其社區(qū)食堂和生活廣場產品也在今年面世。按照萬科集團副總裁毛大慶的說法，這是萬科在“城市配套服務商”定位下的三條產品線。
“未來的北京萬科，會有一個全產業(yè)鏈的業(yè)務結構，有商業(yè)、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”毛大慶表示，明年萬科將進一步拓展社區(qū)養(yǎng)老。
保利地產近日宣布，將全產業(yè)鏈進入養(yǎng)老產業(yè)，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國養(yǎng)老模式。作為戰(zhàn)略轉型升級的一部分，保利將在未來十年打造50個養(yǎng)老機構。
分析人士認為，房地產企業(yè)的此輪調整，主要體現(xiàn)在對產品線的擴充、實現(xiàn)產品的多元化，這種調整主要基于對市場環(huán)境變化的考量，可能成為未來的大趨勢。顧云昌認為，在未來企業(yè)的發(fā)展過程中，產品創(chuàng)新能力和資源整合能力將十分重要，因為房地產涉及面很寬，還有不小的增長空間。
改革+估值修復
明年地產股反彈行情可期
從年初的持續(xù)上攻，再到年末的弱勢回調，2013年地產板塊的市場表現(xiàn)跌宕起伏。近期地產股表現(xiàn)疲弱，申萬房地產指數(shù)持續(xù)下挫，資本市場對于房地產行業(yè)的悲觀情緒蔓延。分析人士表示，展望2014年，地產板塊遠沒有部分投資者想像的那么悲觀，改革行情疊加估值修復有望推動地產股展開反彈行情。
2013年先揚后抑
回顧2013年，地產股走勢可謂跌宕起伏。從2012年末申萬房地產指數(shù)反彈開始，這一波反彈行情一直延續(xù)到2013年上半年，在此期間，申萬房地產指數(shù)一直處在相對高位。板塊成分股中，萬科A上半年累計上漲20.29%，金地集團上半年累計上漲10.40%，指數(shù)權重股的大幅反彈為地產指數(shù)提供了強力支撐。
分析人士表示，上半年房地產行業(yè)的基本面向好，房企積極推盤疊加房價上漲，地產企業(yè)業(yè)績大幅增長支撐了上半年地產股反彈。半年報顯示，上半年保利地產實現(xiàn)營業(yè)收入305.44億元，同比增長51.34%;實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤34.07億元，同比增長35.7%。而中報披露的1143億元預收款則意味著，保利地產已經鎖定下半年的業(yè)績增長;萬科A今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，同比增長34.7%。四大地產龍頭中，除金地集團業(yè)績不佳外，均實現(xiàn)業(yè)績突破。
進入下半年，地產股則遭到投資者的拋棄，申萬房地產指數(shù)大幅回調，期間累計下跌17.41%，板塊中的龍頭地產股也踏上了漫漫回調路。下半年萬科A、招商地產、保利地產和金地集團分別下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，進入下半年，地產調控未見松動，房產稅呼聲不時響起，受政策面的影響，地產股整體表現(xiàn)萎靡。此外，下半年主題投資大行其道，圍繞改革紅利這條主線的概念股受到資金熱捧，資金無暇關注地產股的表現(xiàn)。
2014年估值修復可期
在經歷了2013年跌宕起伏的市場行情后，2014年地產板塊遠沒有部分投資者想像的那么悲觀，考慮到城鎮(zhèn)化加速、二胎政策有望逐步放開，地產行業(yè)的需求端增長可期。此外，經過連續(xù)下跌后，部分地產股的估值已在低位，短期有估值修復的需求。
進入12月，地產股呈現(xiàn)加速下跌的趨勢，申萬房地產指數(shù)累計下跌7.64%，期間更是出現(xiàn)6連陰的極弱行情。值得注意的是，經過連續(xù)下跌地產股的市盈率已經降至11.3倍的歷史相對低位。分析人士表示，2014年房企基本面是穩(wěn)定的。即便由于2013年高基數(shù)原因，2014年增速有所回落，但整個行業(yè)的高點可能尚未來臨，預計部分地產股的業(yè)績依然向好。在此背景下，地產股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎來估值修復行情。
2014年的關鍵詞是“改革”，改革春風同樣會吹入地產板塊。國泰君安證券指出，首先，房地產的核心需求是“人”，二胎政策放開預計能帶來年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城鎮(zhèn)化工作會議的召開意義重大，以人為核心的城鎮(zhèn)化將推動房地產需求增長。從人口流入角度來看，大都市圈及其周邊衛(wèi)星城市、二三線中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力。再次，土地改革將讓擁有一線城市非住宅用地企業(yè)的價值大幅提升，也將帶來行業(yè)利潤、規(guī)模加速回升。最后，國企改革將給房地產行業(yè)打開巨大的想象空間。房地產行業(yè)當前共有上市國企55家，推動國企改革對于房地產行業(yè)的影響較大，房地產行業(yè)中的國企有望受到資金熱捧。總體看，改革行情疊加估值修復有望推動地產股在2014年出現(xiàn)反彈。