在深圳前海這片不足15平方公里的填海區上，一場企業與地方政府之間的角力已進行多年。由于歷史原因，前海區域內存在一批擁有大量土地儲備的企業。針對土地確權、土地性質改變等問題，前海相關政府部門與企業的談判一直在進行之中，最終形成何種土地開發模式，牽動著利益相關方的神經。
深圳前海管理局日前正式公布《前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點(2013-2015)》，建立差別化土地供應模式、施行彈性年期、公告出讓等土地管理創新措施備受關注。分析人士表示，目前政策細則仍不具體，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結果。對企業而言，土地出讓方案背后的開發價值，才是核心利益所在。
政府掌控未出讓土地有限
一直以來，前海土地開發面臨的主要難題在于現存土地權屬問題的處置。資料顯示，由于歷史原因，前海片區因為靠近港口，有約4.8平方公里的土地劃撥給招商局、中集集團和深圳國際三家企業，三者合計占據前海總體面積的三分之一。而從目前前海的規劃圖看，整體規劃區域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道、道路及公共綠地等公共基礎設施用地，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著，前海土地大規模開發建設很難繞開已在前海規劃區的“地主”們。
實際上，在前海土地新政出臺之前，多家企業已先后通過公告形式公布現有前海土地情況。去年12月12日，中集集團就擁有前海土地情況發布公告稱，其全資子公司深圳南方中集集裝箱制造有限公司位于深圳南山區蛇口的集裝箱生產工廠的土地使用權，因租約到期而重新選址于深圳市南山區前海物流園區。公告顯示，中集集團的這塊面積為52.42萬平方米的工業用地在2007年取得土地權屬證書，未來該幅土地是否轉為商業用地具有不確定性。
深圳國際2012年中期報告顯示，其位于深圳前海灣物流園區、全資擁有的西部物流企業土地面積38萬平方米，建筑面積42萬平方米，營運面積11.1萬平方米。
而擁有土地面積最多的招商局，則在更早之前便已經參與到前海的開發建設進程之中。據悉，2003年，深圳市政府與招商局集團簽署戰略合作協議，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓，由招商局集團統籌開發。2008年10月18日前海灣保稅港區獲國務院批復，招商局通過成立招商局保稅物流有限公司對保稅港區進行整體開發建設與運營。
除了上述三大企業之外，還有一部分上市公司也間接進入前海的土地版圖中。資料顯示，深赤灣公司與招商局國際合資成立招商局保稅物流有限公司，深赤灣持有該公司40%股權，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區內擁有土地約33.8萬平方米。
利益難平衡導致談判陷僵局
用地屬性是在前海“有地”的上市公司最為糾結的問題，因為這些地塊多數屬于工業用地，不能用作商用。而對于土地資源有限的前海政府部門來說，將這些如今仍是工業用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此，政府相關部門多年前就與企業接觸，希望收回有關地塊。然而，基于前海地塊所擁有的增值潛力人所共知。
早在2010年，中集集團主要負責人在年度股東大會上就曾表示，公司在前海的50多萬平米土地存在變更使用用途的可能性，政府部門找到上市公司希望收回該地塊，但企業更希望自己開發或合作開發。
招商地產高層今年5月27日表示，招商局與當地政府關于前海土地的談判一直在進行中。因有關協商仍未塵埃落定，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓后，再對旗下土地作進一步規劃。
深圳國際股份有限公司董事會主席高雷在近期公開透露，集團希望在今年年底前完成前海的土地權益確認，并期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用于酒店及高端公寓等配套基建。
企業對前海區域土地價值及預期較高，既不會輕易退出在前海的地塊，又希望與政府談判形成合理的差價補償或綜合開發方案。分析人士認為，未來在前海的開發需要投入大量資本，前期投入資金、變更土地性質后的土地價值變化、企業損益變化都是各方博弈的重點，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因。
有業內人士分析，前海被賦予了類似于當年蛇口的歷史使命，但前海與當年的蛇口卻有著根本不同，就是前海存在“土地難題”，而當年的蛇口主要由招商局一手打造。當然，前海如果能夠以創新的方式順利解決這一難題，也可以作為一條改革經驗。
首批出讓土地或不涉及三家企業
按照前海管理局2013年初提出的構想，今年前海將開展27個基礎設施工程項目建設，其中新開工項目22個，實現總投資80億元，預計全年啟動400萬平方米建筑工程。對于前海而言，解決上述土地的“歷史遺留問題”無疑將拓寬前海自身的開發空間，從而順利推進整體開發進程。
分析人士表示，前海土地難題能否解決，關鍵在于各大利益主體對談判方案能否達成一致，但這并非易事。與“涉地”公司期望的獨立開發不同，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強調，不愿將前海土地開發房地產化，土地轉讓并不會成為前海開發的主要模式。根據《深圳特區前海深港現代服務業合作區條例》，前海將按照市場化的運作方式，采用獨資、合資、合作、特定項目租賃等多種形式進行開發。
針對未來開發模式，前海在最新出臺的土地政策中明確提出，將面向資本實力雄厚、開發經驗豐富、綜合招商能力強、運營成效明顯的企業，探索成片開發、定制開發、帶資開發、一級開發等多種開發模式，鼓勵和支持企業參與土地開發、招商引資和運營管理。
參與前海土地政策規劃的蕾奧城市規劃公司提交報告建議，前海管理局可以通過國有土地作價出資或入股，與開發商共同組建公司。從最新出臺的前海土地創新要點來看，前海通過多項創新措施對土地實行嚴格的監管控制。創新要點中明確在前海通過招拍掛方式公開出讓的土地，原則上不得轉讓；確需轉讓的，前海管理局擁有優先回購權，對于擬轉讓物業，前海管理局也有優先回購權。
前海管理局相關負責人曾公開表示，前海首批土地出讓將于今年上半年啟動。“前海首批土地出讓，與其說是政企博弈達成共識的結果，不如說是博弈明朗化的開端。”一位不愿透露姓名的資深人士表示，前海首批出讓土地具有標志性意義，但很可能并不涉及前海“三大地主”，而是本就掌握在政府手中的地塊。前海相關配套實施細則尚在制定過程中，這也為涉地企業參與到前海建設留下空間。“現在土地市場熱度不減，這也意味著越往后拖，前海的地塊越值錢，利益越大，政企雙方博弈也會越激烈。因此，前海土改需要盡快出臺更加細化、創新性和操作性更強的政策。”