5月以來,房地產市場價漲量跌,各主要城市房地產銷售數據喜中藏憂;加上流動性收緊的預期逐步發酵,地產股近來一直充當市場下行的主力軍,中信房地產指數累計下跌8.41%。分析人士指出,盡管地產股短期存在超跌反彈的動力,但長期看地產行業增速下滑,未來將進入平穩發展期,因而地產股的低估值優勢難續,政策預期將成為決定該板塊表現的關鍵。
多因素壓制股價走勢
6月以來,大盤再度進入調整周期,滬綜指前期低點告破,令市場情緒更趨低迷。其中地產股成為下跌的主力軍。中信房地產指數月內累計下跌8.41%,萬科A下跌12.85%,保利地產下跌10.83%,招商地產下跌11.64%,金地集團下跌13.16%,二三線地產股也顯著跑輸大盤。
分析人士普遍認為,地產股的跌跌不休,一方面是基于政策預期,另一方面也受基本面拖累。具體來看,房地產行業5月銷售數據環比下滑,中信證券指出,5月份樣本城市銷售面積同比增長11.0%,環比下降5.1%;6月第一周起,很多地方的銷售情況更加清淡。預計6月份的行業銷售數字或出現同比零增長甚至負增長,環比繼續下滑。
此外,投資者近期對于流動性的預期也不再樂觀,這令市場整體承壓,地產股更是首當其沖。其一,近期銀行間利率大幅上升,顯示資金面趨緊,但央行緩解流動性緊張的動作力度遠小于市場預期,令投資者擔憂管理層將“去杠桿”。其二,6月初,美聯儲退出量化寬松預期在股市中蔓延,使得包括中國股市在內的新興市場短期波動加劇。本周,美聯儲將對QE退出的預期再作說明,或仍將引發全球股市的震蕩。而國內央行此前公布的數據顯示,5月新增外匯占款僅669億元,較前4月大幅回落,加劇了投資者對于熱錢流出的擔憂。
反彈腳步緊貼“低估陷阱”
本周以來,消息面偏暖令地產股出現了短暫的彈升,但主流地產股的彈升幅度普遍不大,反映出資金對地產股的熱情不再。事實上,目前地產股更多是受預期的牽制,而這一預期越來越“糾結”:銷售上行時,投資者擔心政策會再度施壓;銷售下行時,投資者則擔心房價會不穩定。
6月以來,地產股的走勢可謂“如履薄冰”,從基本面和政策面找不到支持地產股走強的理由,因而即便是經歷了跌跌不休,在政策預期尚未發生改變時,地產股的反彈也可能只是曇花一現,最終仍回到震蕩尋底的通道中。
目前機構對地產股走勢存在較大分歧。方正證券表示,目前地產板塊的動態PE不到13倍,處于底部區域,是較好的布局機會。中銀國際認為,短期流動性擾動過后,優質開發商銷售基本面未變,政策預期穩定,這是下半年板塊震蕩上行的基礎,目前板塊較大的跌幅令其存在估值修復動力。但也有分析人士表達了對三季度地產股的擔憂,莫尼塔研究報告指出,地王頻出、房價超預期上漲,使樓市基本面越來越傾向于“價漲量滯”這一組合,這或誘發基本面和政策預期對地產股的“雙殺”。
整體來看,目前配置地產股的時機還未出現,投資者不宜過多糾結地產股一兩天的反彈,中期還是應減少配置。