土地溢價率持續上行、地王紀錄再次刷新、樓面地價貴過附近現房價……剛剛過去的1個月中,北京、上海、廣州“地王”紀錄紛紛刷新。地產市場高燒不退,開發商“搶地大戰”后市如何?
一線城市地王頻頻刷新地價重返歷史高位
5月30日,北京世紀鴻房地產開發有限責任公司以10.4億元的代價,競得北京市通州區臺湖鎮一地塊,樓面地價達到每平方米13601元。
5月29日,上海長寧區新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀錄。
5月6日,佳兆業拍得廣州白云區總面積14萬平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分折合樓面地價2.6萬元/平方米,而目前這一地塊周邊的商品房售價還不到2.5萬元/平方米。
根據易居房地產研究院跟蹤的4個一線城市和6個二線城市情況,5月份,10大城市土地成交面積同比大增45%。而土地出讓金更加瘋狂,相比2012年5月增長近4倍。5月10大城市土地成交均價為3015元/平方米,同比暴漲216%,價格水平已重返之前兩個高位區間:2009年9月至2010年1月,以及2010年9到12月。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說,近期的“地王”多在一線城市,涉及部分二線城市。一線城市賣得好,開發商要追加生產；三四線城市庫存較大,開發商要控制規模。
易居房地產研究院的統計數據顯示,2012年2月,一線城市住宅去化周期高達15個月,而今年以來回落至7個月,補庫存勢在必行；而三線城市的住宅去化周期,當前仍高達13個月,開發商自然購地不積極。
“搶地大戰”會引發什么?
開發商進入新一波拿地高潮,樓市調控之路如何持續?地價上行會否推高樓價上漲?
——開發商“不差錢”,調控政策或將加碼。開發商“天價”拿地表明目前開發商并不缺錢,以佳兆業為例,在5月廣州產生的3塊“地王”中,佳兆業獨占兩席,總價格超26億元。中國指數研究院的統計數據顯示,開發商自籌資金占企業資金來源的比例已經從2012年第三季度的41.7%下降到了現在的36.8%。
“開發商資金面變寬松會給調控帶來更大難度。”暨南大學教授胡剛說,“自有資金超過40%,開發商才會有降價出貨的壓力。”
胡剛等多位專家表示:“當前自有資金30%,就可以從銀行、信托機構拿到另外70%的款,這是開發商長袖善舞的根本,隨著開發商調控‘抗藥性’的增強,未來很有可能采取提高房地產商自有資金比例的調控措施。”
——優質地塊拼搶加劇,地價或將短期領漲樓價。6月8日,經過27輪競價,162輪竟配套,廣州黃埔區南玻宅地由佳兆業攜裕瑞房地產以45.57億元拿下,樓面地價為11812元/平方米,成為廣州今年的總價“地王”。
中國指數研究院執行院長陳晟說,開發商拼搶激烈的原因之一是優質地塊漸趨緊缺。以北京為例,《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》顯示,三環以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地,四環以內原則上不再新增供應集中建設經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
鏈家地產市場分析師張旭說,地王頻頻出現很可能在短期內給周邊樓盤的價格帶來推動效應,造成地價短期領漲樓價的現象。
位于廣州最新單價地王南洲地塊附近的羅馬家園,2012年初還曾有最低18000元的折扣,到了2012年底價格已經穩定在23000元左右,而今年初的價格大約為2.7萬元。而在此次南洲地塊拍出3.5萬元/平方米的天價后,5月底,銷售人員表示,其新開的盤準備調整價格到每平方米3.3萬元至3.5萬元,一個月內提價近30%。
地市過熱,開發商會否“被套”?
業內人士指出,房價構成主要分為四個部分:土地款、建安費、稅費、企業利潤,其中建安費與稅費基本穩定,土地款和企業利潤之間是“此消彼長”的關系。
“2010年很多地王項目,在2011年下半年賣房時,卻發現市場已經大幅降溫,只能微利賣房,甚至有項目虧錢賣房。當前部分城市的土地市場已經出現過熱苗頭,開發商不宜過度熱情、盲目樂觀,尤其要防范明后年房地產市場降溫的風險。”楊紅旭說,地價是房價的關鍵成本,所以當前的高價地,未來會成為高價盤。然而屆時這些高價地變成房子出售時,能否獲得暴利卻不一定。
胡剛指出,地產商花費巨資搶地實際上也冒著巨大的風險,首先房地產市場存在巨大泡沫,未來房價走勢并不十分明朗；其次,國家調控房價的決心并沒有改變,如果未來采取限制房地產項目利潤或者提高開發商自有資金比例的調控措施,開發商很可能面臨資金鏈斷裂的風險。