“國五條”出臺之后，房貸政策進(jìn)一步收緊，在北京，購買第二套房的首付比例從原來的六成升至七成，這也就意味著能從銀行取得的貸款只有區(qū)區(qū)三成，很多想買二套房，但是首付又不夠的人該怎么辦呢？記者日前在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些消費貸款正在偽裝成首付，流入房地產(chǎn)市場。
背景
京城房貸交易量下降
“國五條”落地至今已滿兩個月，新政的實施與原本火熱的房貸市場相比驟然起變。據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，新政實施近兩個月以來，京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場中蘊藏的各元素也是“有升有降”。“偉嘉安捷”指出，個稅的征收是造成交易量環(huán)比下降的重要原因，自“國五條”實施以來，北京各城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收20%差額稅的規(guī)定，從嚴(yán)的規(guī)定令在京4月8日后欲辦理網(wǎng)簽的置業(yè)人群陷入觀望。
記者了解到，目前“賣房人降低房價，買房人承擔(dān)個稅”為市場主流。而4月8日的網(wǎng)簽界限也令市場呈現(xiàn)明顯的冷熱差異。搭乘規(guī)定“末班車”的購房置業(yè)人群制造了三月“如火如荼”的房貸交易市場，而“國五條”的“個稅”出臺也是交易量下降的重要原因之一。
調(diào)查
中介借道消費貸款
記者日前以購房者身份去中介咨詢二套房購買的相關(guān)業(yè)務(wù)，表示自己想購買二套房，但是首付不夠，中介工作人員在詳細(xì)地介紹完房源之后表示，無須擔(dān)心二套房首付比例過高的問題，他們有很多成熟的辦法解決這一難題，并且強調(diào)“已經(jīng)成功操作多次”。
以位于左家莊附近的一個房源來看，業(yè)主報價在310萬元，滿五年唯一住房，無個稅。某中介公司工作人員表示，該房源在銀行的評估價大概為200多萬，但如果購房者首付不夠，他們可以幫忙辦理銀行消費貸款，貸款額度從20萬元到100萬元不等。“只要有客戶，我們就會盡量留住客戶，資金不是問題，我們有很多辦法。”中介工作人員表示。
當(dāng)被問到辦理這種業(yè)務(wù)有什么附加費用時，該中介工作人員表示，房屋按揭貸款部分是不收手續(xù)費的，但消費貸款部分，他們要收取貸款額2%的服務(wù)費用，比如貸款30萬元，收取6000元的服務(wù)費用，并且這個服務(wù)費用并不包含在房屋買賣的中介費當(dāng)中。
記者了解到，這個手續(xù)費的比例每家公司都差不多，即便不是基于購房需求，而是基于真實的消費需求，一些個人抵押消費貸款的客戶也大多是通過這樣的第三方公司來銀行辦理。但近期，很多客戶開始自己找渠道，通過熟人介紹或朋友的公司來操作，盡量減少手續(xù)費的支出。
銀行存在貸后管理難題
一位銀行房貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，多家銀行推出的多種個人綜合消費貸款，主要是指銀行向個人客戶發(fā)放的有指定消費用途的消費性個人貸款，這其中并不包含房貸。此前，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，“要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”。然而，不少購房者與裝修公司等相互配合，加之個別銀行審批不嚴(yán)等因素，屢禁不止。
銀行人士透露，雖然央行、銀監(jiān)會明令禁止消費類貸款用于購房，但由于這種貸款期限短、風(fēng)險較小，且需求旺盛，而銀行對消費類貸款的用途審核、監(jiān)督并不嚴(yán)格，只要能提供消費合同，大都可以順利地貸到款。
一家股份制銀行支行業(yè)務(wù)人員表示，借款者在該行的消費貸申請成功以后，必須刷卡消費。但在申請購買房產(chǎn)時，其授信額度被中介和開發(fā)商的系統(tǒng)給屏蔽掉。所以，貸款最終的流向管理存在比較大的困難。
而中介公司正是利用銀行貸后管理困難實現(xiàn)“灰色房貸”。比如，客戶以申請裝修貸款的名義，將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行，銀行按房貸評估值70%以內(nèi)提供消費貸款，貸款獲得審批后，銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。
如此操作，滿足貸款額僅用于消費、貸款由銀行直接打入第三方賬戶的條件。實際上，該裝修公司與客戶早就達(dá)成了協(xié)議，客戶只需支付一定的手續(xù)費就可領(lǐng)走這部分貸款，用于支付房貸，貸款再度填補炒房黑洞。
騙貸直接影響個人信譽
對于消費貸款，銀行人士對此有著自己的無奈。使用消費類貸款購房的需求大量存在，各種代辦公司也增加了銀行審核貸款真實用途的難度，一般中介都會通過一個第三方公司的賬戶獲得貸款。從流程上看，貸款確實給了指定賬戶，但是實際上卻不排除流入房地產(chǎn)市場的可能。此外，二套房首付提高了房貸的門檻，銀行在這方面的業(yè)務(wù)量明顯下降，而抵押消費貸款期限短、抵押物優(yōu)質(zhì)，風(fēng)險相對較小，“默認(rèn)”這種業(yè)務(wù)可以彌補房貸業(yè)務(wù)量的減少。
雖然銀行并不監(jiān)督消費類貸款的后續(xù)使用情況，不過，一旦貸款人被發(fā)現(xiàn)挪用消費類貸款購房，銀行會給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會被認(rèn)定為騙貸，會進(jìn)入個人信用記錄。
觀點
消費貸購房傷及地產(chǎn)調(diào)控
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，這種情況在當(dāng)今這個社會是見怪不怪了。在二套房貸被嚴(yán)苛控制的今天，消費貸的利率雖然比一套房貸要高，但是和二套房貸相比，并不會高出多少。
郭田勇告訴記者，這樣的融資方式現(xiàn)在越來越多地被中小企業(yè)主和白領(lǐng)所認(rèn)可，對于銀行而言，因為一般是以房產(chǎn)作為抵押物的，所謂風(fēng)險并不高，而對于個人而言，只要有償還能力，問題也不大。唯一受傷害的只有目前的房地產(chǎn)調(diào)控。一旦房地產(chǎn)市場失控，不僅銀行風(fēng)險劇增，個人的資產(chǎn)也會嚴(yán)重縮水。
郭田勇把資金比成流水，哪里有利益，它就會流向哪里。與其四處補漏，還不如出手那些能從根本上遏制房價的“鐵腕政策”。
在郭田勇看來，銀行信貸政策并不是房地產(chǎn)調(diào)控的核心政策，人為性地堵截資金是很難的，即便是企業(yè)貸款也不排除有些會通過各種方式進(jìn)入到房產(chǎn)市場。房地產(chǎn)調(diào)控是綜合性政策，比如房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，這個從操作層面來說要容易得多，但是你不抓重要的，而是老堵截這些資金，恐怕是有問題的。
未來調(diào)控樓市難度加大
對于未來房貸市場，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房貸還將進(jìn)一步回落。“偉嘉安捷”指出，新政的落地實施必然帶動市場交易量的變化，因此廣大借款人也無需過分擔(dān)憂。未來市場的交易量將呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢，市場交易量環(huán)比下跌的局面并非常態(tài)。經(jīng)過了火熱的三月，冷卻的四月與五月，六月的房貸市場，將會持續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉坦言，“國五條”落地細(xì)則力度低于預(yù)期，大部分城市目前執(zhí)行的政策與“國五條”之前一致，樓市的供需結(jié)構(gòu)依然懸殊，整體房價的上漲趨勢依然未改。限價城市部分預(yù)售項目增加裝修等額外價格。
張大偉表示，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。整體樓市在“國五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。市場存在再次失控的風(fēng)險。各地“國五條”細(xì)則落地?zé)o力度，除北京一地執(zhí)行落地了“國五條”細(xì)則政策外，其他所有城市目前的樓市政策與“國五條”出臺前差別不大。導(dǎo)致整體市場依然在延續(xù)之前的高溫?zé)岫取Ｕw來說，當(dāng)下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。