部分資本參與房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不愿意走到前臺(tái)，反而通過層層設(shè)置掩飾初始投資人身份，背后原因比較復(fù)雜。“不排除一些不被政策允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主體通過私募基金方式，與房地產(chǎn)項(xiàng)目利益共沾。”業(yè)內(nèi)人士稱。
在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)看來，如果私募基金拿地規(guī)范，充其量只是增加了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但如果部分私募基金因?yàn)橘Y金來源特殊，因此可以不計(jì)成本地拿地，進(jìn)而推高土地市場(chǎng)價(jià)格，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展平添阻力。
對(duì)于目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風(fēng)暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)所在。只是在投資領(lǐng)域過于缺乏的中國(guó)市場(chǎng)，大量資金無處可去，只能選擇投身土地市場(chǎng)。盡管房地產(chǎn)有泡沫，但是他們并不認(rèn)為房地產(chǎn)有崩盤的可能。
玩家年年有，今朝大不同。隨著5月29日上海土地招拍掛市場(chǎng)的一聲錘響，上海年度總價(jià)新高再次被刷新。與以往不同的是，這個(gè)總價(jià)接近46億的新華路地塊，其真實(shí)買家至今被神秘雪藏。而據(jù)上證報(bào)調(diào)查，該地塊實(shí)際出資人為一家私募基金。
“最后一次加價(jià)，他們直接加了近一個(gè)億，完全不計(jì)成本。”一位上海國(guó)企高層對(duì)上證報(bào)記者表示，如果私募基金拿地規(guī)范，充其量只是增加了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但如果部分私募基金因?yàn)橘Y金來源特殊，不計(jì)成本地拿地，進(jìn)而推高土地市場(chǎng)價(jià)格，則將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展平添阻力。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前土地市場(chǎng)一個(gè)漸成趨勢(shì)的跡象顯示：來路并不透明的私募基金，以非主業(yè)身份紛紛登上土地市場(chǎng)舞臺(tái)。他們?nèi)谫Y規(guī)模驚人，拿地作風(fēng)剽悍，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)享土地盛宴。這一方面意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的結(jié)構(gòu)性變化：大資管時(shí)代，社會(huì)各種資金正通過產(chǎn)業(yè)基金的方式成為房地產(chǎn)開發(fā)新力量。另一方面，投資者也可以透過這種現(xiàn)象看到房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)和未來。
“私募基金背后的出資人來自各行業(yè)精英人群，甚至包括一些政府背景的資金，在房地產(chǎn)政策保持高壓態(tài)勢(shì)的情況下，他們?nèi)匀淮笫止P參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控將遇到新難題。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者感慨道。
上海“新地王”真身
仍未完全揭開面紗
一個(gè)企業(yè)在寸土寸金的上海拿下了大項(xiàng)目，而絕大部分房地產(chǎn)圈內(nèi)人士卻對(duì)真實(shí)買家一無所知，這實(shí)在是反常情況。
5月29日上午，在上海土地儲(chǔ)備中心，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段。五家競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)四家身份顯赫，其中包括九龍倉(cāng)、和記黃埔這樣的港資巨頭，也有地方國(guó)資古北集團(tuán)（中華企業(yè)旗下）以及新長(zhǎng)寧集團(tuán)。
據(jù)其中一家上海地方國(guó)資企業(yè)高層介紹，因?yàn)閷?duì)該地塊志在必得，公司與地方政府積極溝通，并做了大量的準(zhǔn)備工作。“就是到了拍賣的前一天，我們假想的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還是另外一家企業(yè)。”該高層表示。可令人沒有想到的是，在競(jìng)拍當(dāng)天，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司半路殺出，橫刀奪愛。根據(jù)公開信息，該公司成立于2012年9月，注冊(cè)資金1000萬元。而就是這樣一家公司，卻敢以總價(jià)46億元、溢價(jià)56.96%，樓面價(jià)29918元/平方米的成本在上海揚(yáng)名。
根據(jù)出讓公告，上述地塊位于原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺(tái)舊址，緊鄰軌交3、4、10號(hào)線虹橋路站，東至上海市人民檢察院第一分院，南至上海人民廣播電臺(tái)，西至凱旋路，北至安順路89弄小區(qū)；地塊出讓面積4.04萬平方米，起始總價(jià)29.31億元，起始樓板價(jià)為1.86萬元/平方米，規(guī)劃為文體、商辦用地。
“我們也很想知道這家公司的背景，最后一次加價(jià)，他們直接加了近一個(gè)億，完全不計(jì)成本。按我們的測(cè)算，接近3萬的樓板價(jià)已經(jīng)卡在喉嚨了。項(xiàng)目只有做成超五星級(jí)的甲級(jí)寫字樓才行，但是，按目前周邊的配套環(huán)境，其實(shí)不足以支撐這樣的定位。”上述上海國(guó)企高層介紹。
另外，根據(jù)要求，這塊地的付款方式也比較嚴(yán)苛。地塊目前并未平整完畢，未來將根據(jù)拆遷進(jìn)度“分批交付”給開發(fā)商。其中，71街坊1/2丘于簽訂出讓合同之日起40個(gè)工作日內(nèi)交地；71街坊16/2丘A塊于2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B(yǎng)塊于2015年12月31日交地。雖然交地“分批”，付款卻很嚴(yán)格，在合同簽訂之日起30個(gè)工作日，開發(fā)商福潤(rùn)天成需要一次性付清46億土地款。
如此嚴(yán)格的付款條件，福潤(rùn)天成哪里來的資金底氣，又如何算得這筆賬？業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。雖然地塊拍下至今已逾數(shù)日，但神通廣大的各路媒體無一探得福潤(rùn)天成的底細(xì)。
“我們推測(cè)，福潤(rùn)天成背后可能是一家基金公司。目前，非主業(yè)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)的跡象非常明顯。因?yàn)檫@些資金來路不透明，成本不一。一旦他們不計(jì)成本地拿地，將一定程度上打亂既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則。”一位上海房地產(chǎn)業(yè)資深人士稱。
該人士的推測(cè)所言不虛。
根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，北京福潤(rùn)天成公司表面上是北京一家小型房企的參股公司，該公司名為K2地產(chǎn)。北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，“K2地產(chǎn)在北京連中型公司也算不上，應(yīng)該就是個(gè)小型房企。”據(jù)介紹，K2地產(chǎn)成立于2007年，由北京一家名為華美公司的代理機(jī)構(gòu)創(chuàng)建。在北京開發(fā)了海棠灣、清水灣等房地產(chǎn)項(xiàng)目，且目前這些項(xiàng)目已近清盤。目前未有新的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。
而就是這樣一家小型房企，在上海砸下46億拿地。一位接近K2地產(chǎn)高層的北京房地產(chǎn)界人士向記者證實(shí)，K2地產(chǎn)只是上海項(xiàng)目公司表面上的股東方，真正拿下46億地王的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出讓金由K2地產(chǎn)支付外，大量土地款和后續(xù)開發(fā)資金，由該基金負(fù)責(zé)支付。包括K2地產(chǎn)高層在內(nèi)，對(duì)該基金的具體出資方及合作方式，均諱莫如深。
資本借道基金逐鹿房地產(chǎn)
實(shí)際上，基金參與房地產(chǎn)開發(fā)的情況早已不是個(gè)案，只是從透明度上看，有公開和私募兩種。
以恒生科技園為例。恒生科技園在中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域被稱為科技園運(yùn)營(yíng)專家，項(xiàng)目遍及常州、無錫、洛陽(yáng)、天津、杭州等地，廣受業(yè)內(nèi)贊譽(yù)。而科技園系列的運(yùn)作平臺(tái)為杭州恒生鼎匯科技有限公司，上市公司恒生電子直接持有其10.58%的股權(quán)，并間接通過杭州恒生云投資控股有限公司持有其19.36%股權(quán)，合計(jì)持有29.94%。但恒生鼎匯的第一大股東卻是大名鼎鼎的鼎暉基金。
“綜合資產(chǎn)管理平臺(tái)在新的時(shí)代迎來了一個(gè)好機(jī)會(huì)。”
在上證報(bào)日前主辦的“2013中國(guó)股權(quán)投資論壇”上，鼎暉投資創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)吳尚志說。作為中國(guó)私募資金領(lǐng)域的教父級(jí)人物，吳尚志帶領(lǐng)的鼎暉投資操盤百億美元資產(chǎn)，除了在二級(jí)市場(chǎng)的投資和良好戰(zhàn)績(jī)外，鼎暉投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的深耕也引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)吳尚志介紹，目前鼎暉投資百億美元資產(chǎn)中，地產(chǎn)投資占7%，且是鼎暉長(zhǎng)期配置的資產(chǎn)。目前主要分布在東部沿海及西部地區(qū)的二、三線城市，投資項(xiàng)目十余個(gè)。
除鼎輝外，包括杭州硅谷天堂等私募基金巨頭，近期也紛紛投身房地產(chǎn)市場(chǎng)。一家私募基金創(chuàng)始人向記者介紹，近期，該基金正在籌劃投資自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)基金的融資能力和多年積累的企業(yè)資源，這些私募基金開始以房地產(chǎn)思維思考新的賺錢方式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的同時(shí)，也開始涉及住宅、商業(yè)、辦公等商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。
要說最公開透明的房地產(chǎn)開發(fā)類基金，要數(shù)復(fù)星集團(tuán)、阿里巴巴、易居中國(guó)等民企巨頭合作共創(chuàng)的星浩資本。因?yàn)橛薪鸬丶瘓F(tuán)趙漢忠團(tuán)隊(duì)的集體加入，星浩資本成為中國(guó)唯一一個(gè)有操盤能力且主導(dǎo)開發(fā)的房地產(chǎn)基金。5月中旬，星浩資本宣布啟動(dòng)星光耀地產(chǎn)基金第三期募集，計(jì)劃募資規(guī)模達(dá)45億-60億元人民幣，加上前兩期募資，星浩資本的總操盤資金近百億元。幾乎同時(shí)，星浩宣布聯(lián)手綠地，以13.79億元的底價(jià)競(jìng)得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，折合樓面地價(jià)8600元/平方米，建設(shè)內(nèi)容仍是星浩資本產(chǎn)業(yè)化打造的星光耀綜合體。
“星浩資本在募集資金上有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)閺?fù)星集團(tuán)和易居中國(guó)等作為基石投資人，令很多LP加倍信任這只基金。再加上趙漢忠團(tuán)隊(duì)在金地打下的操盤業(yè)績(jī)，即便最低認(rèn)購(gòu)額高達(dá)3000萬，星浩資本募集資金的順利程度也會(huì)高于其他基金。”一位接近星浩資本的人士稱。據(jù)了解，星浩資本“星光耀基金III期”基金期限為5+1（延長(zhǎng)期）年，產(chǎn)品預(yù)計(jì)年化收益率18%至27%。
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有星浩資本、鼎輝投資這樣公開挑戰(zhàn)傳統(tǒng)房企的基金大鱷，也有上海新華路地塊這樣的神秘角色。
“一般來說，我們作為財(cái)務(wù)投資人，（除了星浩資本這樣的個(gè)案）其實(shí)沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。因此，基金公司都會(huì)選擇一個(gè)合適的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目。比如商業(yè)地產(chǎn)找萬達(dá)合作，住宅地產(chǎn)找萬科或恒大。因?yàn)榛鹜瑯又v回報(bào)，要確保一個(gè)項(xiàng)目成功開發(fā)并售出，一定需要找到好的專業(yè)操盤方合作。這一方面解決了傳統(tǒng)房企的融資問題，一方面也給社會(huì)資金一個(gè)共享房地產(chǎn)收益的平臺(tái)。”杭州某大型私募基金高層表示。
在他看來，像上海新華路地塊這樣找一家開發(fā)實(shí)力與項(xiàng)目規(guī)模明顯不匹配的房地產(chǎn)公司（K2地產(chǎn)）來合作，確實(shí)比較蹊蹺。“如果這個(gè)基金只是資金非常充裕，拿來炒一把地，再把項(xiàng)目公司股權(quán)賣掉。那只能說是房地產(chǎn)調(diào)控的悲哀。”上述人士稱。
基金豪賭樓市不崩盤
對(duì)于基金公司參與房地產(chǎn)開發(fā)的不同途徑，業(yè)內(nèi)人士解釋，一般大型陽(yáng)光私募基金會(huì)選擇相對(duì)透明的策略：基金參與了哪些招拍掛項(xiàng)目、成本多少，與誰(shuí)合作等，都會(huì)選擇適當(dāng)機(jī)會(huì)做適當(dāng)披露，以做大市場(chǎng)影響力。這對(duì)募集資金有利。
而相反，另外一部分資本則不愿意走到前臺(tái)，反而通過層層設(shè)置掩飾初始投資人身份。這背后原因就比較復(fù)雜。“這不排除一些地方官員，或者不被政策允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主體通過私募基金方式，與房地產(chǎn)項(xiàng)目利益共沾。”業(yè)內(nèi)人士稱。
在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)看來，如果私募基金拿地規(guī)范，充其量只是增加了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但如果部分私募基金因?yàn)橘Y金來源特殊，因此可以不計(jì)成本地拿地，進(jìn)而推高土地市場(chǎng)價(jià)格，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展平添阻力。若這些基金附加另外的政府資源，在房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)擁有不同其他企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于成本收益的測(cè)算就又有不同。消息人士稱，在一些土地市場(chǎng)較熱的二三級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)這種狀況，大型外地房企基本沒有單獨(dú)拿地的可能，只能與地方企業(yè)或基金合作，因?yàn)樗麄儞碛型鈦砥髽I(yè)無法企及的政府資源。
“總之，非主業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，正在成為趨勢(shì)，并正在改變房地產(chǎn)開發(fā)格局。”上海老牌國(guó)企中華企業(yè)高層對(duì)上證報(bào)記者表示。
在各路資本涌入土地市場(chǎng)的同時(shí)，一個(gè)明顯需要重視的話題，便是社會(huì)資本為何如此看好宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士并不諱言。“只要LP們看好這個(gè)市場(chǎng)，基金投身進(jìn)來無可厚非。畢竟，房地產(chǎn)業(yè)還有一個(gè)硬質(zhì)押的保障，回報(bào)率不能說非常高，但肯定比其他投資穩(wěn)定。總的來說，可以概括為回報(bào)明確，風(fēng)險(xiǎn)可控。”杭州硅谷天堂資產(chǎn)管理集團(tuán)一位高層人士告訴記者。
以記者獲得的一份某房地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為例。該基金擬向開發(fā)商提供2.8億元委托貸款，其中一部分用于拆遷補(bǔ)償，一部分用于建設(shè)工程款，一部分作為流動(dòng)資金。項(xiàng)目為期12個(gè)月，年回報(bào)率10%至12%。
對(duì)于資金的安全性，基金設(shè)立了三雙保障。一是土地抵押，因?yàn)橥恋卦u(píng)估價(jià)為貸款總額的近2倍，抵押率低于50%，即便土地價(jià)格縮水近半，基金仍有可能保本退出。二是開發(fā)商將100%股權(quán)質(zhì)押。三是銷售收入監(jiān)管。因?yàn)樵擁?xiàng)目在今年9月份就可以入市預(yù)售，預(yù)售回籠資金由專戶管理，監(jiān)管方可以在現(xiàn)金流方面掌控項(xiàng)目本息償還情況。上述三重保障，也就是基金看好房地產(chǎn)項(xiàng)目的“硬道理”。
對(duì)于目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風(fēng)暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)所在。只是在投資領(lǐng)域過于缺乏的中國(guó)市場(chǎng)，大量資金無處可去，只能選擇投身土地市場(chǎng)。“盡管房地產(chǎn)有泡沫，但是我們不認(rèn)為房地產(chǎn)有崩盤的可能。畢竟，地方政府比企業(yè)更擔(dān)心樓市崩盤。從目前中央和地方的財(cái)稅體制來看，中央撥付給地方的財(cái)政資金只能是吃飯財(cái)政，地方政府更多的消費(fèi)財(cái)政仍依靠土地。”一位私募基金大佬表示。