新國五條出臺，房地產(chǎn)市場上演了“過山車”行情。后國五條時代房價如何？還有哪些政策會出臺？在昨天甘肅衛(wèi)視播出的《新財富夜談》節(jié)目中，財經(jīng)評論員葉檀、原住建部政策研究中心副主任王玨林、北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛、當代節(jié)能置業(yè)首席行銷官喬廷夫等一起聊聊剎不住的房價。
后國五條時代的房價走勢
3月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。北京網(wǎng)簽量達到了4.4萬套，環(huán)比上漲3.32倍；上海二手房成交量達7萬套，環(huán)比上漲3.55倍。國家統(tǒng)計局顯示，3月份70個大中城市的房價僅有溫州環(huán)比微降0.1%，上海上漲3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、廣州2.5%，這四個一線城市房價環(huán)比漲幅位列前四名。
到了4月份，一線城市房產(chǎn)成交量跌至冰點。價格方面，中指院發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，4月份100個城市中，有76個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為2.4萬元/平方米，環(huán)比上漲1.87%，杭州則出現(xiàn)下跌。
葉檀：王先生你答應我們的，到這個節(jié)目都要說實話。您怎么看房價？
王玨林：還是向上。因為我們的實體經(jīng)濟在增長，房價也會繼續(xù)上漲。
葉檀：非常明確的答案。杜先生呢？
杜猛：鐵定向上。有兩個核心原因，第一是中國仍然采取“招拍掛”的土地政策，導致土地價格只漲不跌。第二，人口紅利，全世界只有中國和印度兩個國家的房價像黃金一樣堅硬。
喬廷夫：我們公司正在開發(fā)的項目有10個左右，分布在長江南北。在國五條頒布前，應該說銷售勢頭都非常好，國五條頒布之后增幅有所下滑。
公共政策水平要提高
葉檀：新國五條出臺的本意是為了抑制房價的過快上升，抑制投資性需求。為什么市場卻走出了相反的走勢？
王玨林：3月是一個政策的真空期，不是國五條對整個未來情況的反映。新國五條雖然出臺了，但沒有正式實施，尤其是一線城市的消費者怕增加20%個稅，在恐慌下爆發(fā)了集中交易。
葉檀：政策不落地，大家就搶著交易。真空期越長，搶房的時間也就越長。那當初在出臺政策的時候，難道沒有評估？
王玨林：我跟你一樣也帶著這個問題。政策目的很明確，要把過熱的市場平穩(wěn)下來，這是對的。但政策這么長時間不落地，造成市場的恐慌，這是不應當出現(xiàn)的問題。
喬廷夫：我們問過政府部門有沒有可能在短時間之內(nèi)把這個政策落到實處？比如一刀切，在頒布的當天就開始實施。但是地方政府對于這種變化需要時間來安排，我認為一個月的時間真的不是很長。
杜猛：我們公共經(jīng)濟管理的能力需要提高，如果管理水平不提高，造成恐慌性需求，正好中了看漲派的詭計。
去年底，深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長郭建波在微博上與任志強打賭，如果賭輸將在北京長安街裸奔十公里。但是事實證明看空者又一次錯了。3月底，郭建波公開致歉稱：作為一個房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專家，我對自己的錯誤言論深感羞愧。
葉檀：新國五條出臺之后有些政策沒有落到實處，比如海口就不執(zhí)行20%的個稅。明年不動產(chǎn)要統(tǒng)一登記了，再過幾年房產(chǎn)稅就要統(tǒng)一推出了，會有這樣的日子嗎？
喬廷夫：明年6月30號之后，所有的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，應該說影響會非常非常大。我了解的一些身邊的財富人士，他們這段時間已將30%到40%的房產(chǎn)清掉了。
王玨林：房產(chǎn)稅是市場管理的重要手段。大家都有意見，說現(xiàn)在的市場都用行政管理，應當按市場的規(guī)則去辦，所以肯定要走房產(chǎn)稅這條路。
葉檀：5年之內(nèi)能出來嗎？
王玨林：這個不要往時間上靠，沒有任何意義，因為這個工作挺復雜的。領(lǐng)導層的認知也很重要。即便推出也不能一刀切，否則中小城市就沒法發(fā)展了。
哪里買房安全？
金融大鱷喬治·索羅斯早在2005年就曾預言，美國的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會破裂，中國也挺不過三年。他猜對了美國，卻猜錯了中國。雖然中國100多個城市的房價連續(xù)上漲，但是部分城市的空置率之高是不爭事實。美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭州市鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，稱這只是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機正在三四線城市蔓延，內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。
葉檀：鄂爾多斯、溫州這樣的地方已經(jīng)崩盤了，類似于鄭東新區(qū)這樣的地方會崩盤嗎？
杜猛：上市的房地產(chǎn)公司有152個，他們財務報表上的毛利在15%到20%；非上市公司在20%到30%。如果房價下降超過30%就意味著開發(fā)商血本無歸。鄂爾多斯是崩盤的，因為它60%的高檔樓盤價格都攔腰截斷。三亞接近崩盤，它降幅超過了20%。
葉檀：有沒有安全系數(shù)比較高的城市？
杜猛：我認為北京、上海最安全，一線城市最安全。
喬廷夫：可以考慮一個方法，就是看春運。如果說這個城市一過了春運就空空蕩蕩的，那這個城市可能是危險的。
葉檀：我們討論了政府的調(diào)控能力的問題，其實有時候政府是有意地模糊，這樣才能從中取勢，看看到底是讓它發(fā)展一下還是打壓一下。我們從來沒有出臺一個非常明確的措施要把房地產(chǎn)打壓下去，如果有的話，我估計十個房地產(chǎn)市場也撐不住了。我們房地產(chǎn)的風險很大，我比較認同，但是它的邊界在什么地方？是5年之后還是10年之后，現(xiàn)在確實非常難說。有一點是可以肯定的，最敏感的資金已經(jīng)開始逐漸撤離的時候，大家一定要小心了。