“房貸辦理一定要快！”多位銀行人士昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)如是表示。
本報(bào)采訪獲悉，目前銀行在為客戶“加緊辦理”二套房貸的同時(shí)，首套房貸也可能會(huì)在一定程度上調(diào)整，滬上部分中資行已將首套房貸最低利率從之前的基準(zhǔn)利率8.5折，悄然提高到基準(zhǔn)利率9折或9.5折。
房貸收緊在即？
“銀行方面都在等待相關(guān)監(jiān)管部門和地方出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則，在新政策正式出臺(tái)前，都按照先前的首付六成、貸款利率最低1.1倍基準(zhǔn)利率的"老辦法"執(zhí)行�！币幻麌�(guó)有大行人士說，“進(jìn)一步收緊二套房貸政策的可能性并不小。”
昨日有媒體報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在“兩會(huì)”期間接受采訪時(shí)表示，將會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)應(yīng)的信貸政策。銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生則稱，二套房貸政策的出臺(tái)需要有一個(gè)觀察的過程，比如要觀察一線、二線、三線城市的房?jī)r(jià)、群體收入等綜合性因素。此前，央行副行長(zhǎng)易綱也曾表示，對(duì)于國(guó)五條規(guī)定的“房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)，需要提高首付比重、提高貸款利率”一事仍在研究之中。
日前發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》規(guī)定：“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率�！�
據(jù)匡算，假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買一套250萬元住房，以當(dāng)前二套房貸政策執(zhí)行，首付150萬元、最高可貸100萬元；則以一筆貸款年限20年、總額100萬元、等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，月供為7876.52元，總利息89.04萬元。在銀行提高二套房貸首付比例至七成的情況下，則購(gòu)房者最高只可貸75萬元，如果利率調(diào)整為1.3倍基準(zhǔn)利率，同樣以年限20年、等額本息還款方式的商業(yè)貸款測(cè)算，月供約為6500元，總計(jì)利息為81.4萬元；如果利率新政調(diào)整為1.2倍基準(zhǔn)利率，則月供6200元左右，總計(jì)利息為74萬元。
“二套房貸政策暫時(shí)未變，一旦二套房貸政策繼續(xù)調(diào)整收緊，則購(gòu)房人的首付現(xiàn)金支出壓力會(huì)明顯加大�！惫ば袦弦患抑锌蛻艚�(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說，“目前正在建議客戶加緊辦理貸款手續(xù)，以免實(shí)施細(xì)則落地�！�
實(shí)際上，部分銀行首套房貸政策也已悄然有變。前述國(guó)有大行上海分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人就透露，目前首套房貸“最低為8.5折基準(zhǔn)利率，但相比此前已經(jīng)比較少量，目前大多為基準(zhǔn)利率略有下浮”。該人士說，主要根據(jù)貸款人信用資質(zhì)和評(píng)分狀況來確定利率折扣度，但一般會(huì)在9折和9.5折左右。
中行滬上一家支行相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)本報(bào)記者表示，二套房貸仍繼續(xù)執(zhí)行首付六成、最低1.1倍基準(zhǔn)利率；但該行首套房貸利率“做到8.5折基準(zhǔn)利率的難度有所加大，一般客戶最低為基準(zhǔn)利率下浮10%”。
同時(shí)，興業(yè)銀行在滬首套房貸政策則是“貸款利率為基準(zhǔn)利率8.5折至9折不等，8.5折優(yōu)惠需要貸款人更好的資質(zhì)情況”。還有股份制銀行則已將首套房利率上調(diào)為基準(zhǔn)利率。
以“價(jià)”控“量”
“減少首套房貸利率折扣力度的主要目的是為了控制個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量。”一家股份制銀行上海分行零售信貸部負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說，“年初總行已經(jīng)下發(fā)相關(guān)通知，對(duì)房貸定價(jià)作出重新要求，規(guī)定普通首套房貸客戶一般只能做到基準(zhǔn)利率。”
上述國(guó)有大行上海分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說，二套房貸在增量房貸業(yè)務(wù)中占比并不大，其政策調(diào)整更多是市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)信心方面的影響�！敖衲暌詠恚覀兛吹剿拇笮袑�(duì)個(gè)人房貸總體還是比較支持，房貸仍占個(gè)人貸款"大頭"，尤其在去年一輪房地產(chǎn)交易升溫過程中，四大行房貸業(yè)務(wù)有所增加�！彼f。
上海銀監(jiān)局最新披露數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個(gè)百分點(diǎn)，表明去年滬上商業(yè)銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主，貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)還稱，一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。
去年以來，股份制銀行房貸業(yè)務(wù)規(guī)�？傤~已經(jīng)出現(xiàn)下降，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的比重則在上升。上述負(fù)責(zé)人說：“股份制銀行則更偏向于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸，這主要由于考核體系的不同，尤其對(duì)資金綜合收益率的注重，因此房貸業(yè)務(wù)也會(huì)在不同類型的銀行之間發(fā)生分化。”
鑒于個(gè)人按揭貸款的資金周期長(zhǎng)、綜合收益率低，目前平安銀行、民生銀行等個(gè)別銀行已經(jīng)“有意識(shí)地壓縮”個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向資金收益率更高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、小微企業(yè)業(yè)務(wù)等。
民生銀行滬上一家支行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說：“房貸已基本不做，個(gè)人消費(fèi)貸款幾乎沒有額度�！�
實(shí)際上，該行已在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)基本暫停個(gè)人按揭貸款，同時(shí)減少個(gè)人消費(fèi)貸款，同時(shí)力推針對(duì)中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶等經(jīng)營(yíng)商戶的“商貸通”，以獲得更高貸款利率。