調控政策進一步收緊預期漸濃
樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。
因部分一二線城市的房地產市場回暖過快，這些區域樓市正逼近政策的“臨界點”。
有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線城市基本確定近期出臺房地產新政，調控形式是抑制需求為主，進一步提高購房門檻。新政出臺主要原因是一線和熱點二線城市樓市升溫過快。“因此這輪新政可能不止北京一個城市。”上述人士稱。
據介紹，目前政府部門對部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識，而部分三四線城市因供給過量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說，樓市調控不會一刀切，將越來越呈現區別對待。
部分一線樓市升溫過快成共識
據上述人士介紹，此前政府部門對調控的態度是視市場形勢而定，若房價上漲過快，則隨時出手進行調控。從去年10月開始，盡管各地樓市陸續回暖，但從接近政府部門的人士轉述來看，調控者眼中的房價并未出現過快上漲。“直到近期，(相關政府部門)基本認定，少數一線城市確實回暖過快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出臺的預期，該人士也從“可能出臺”，變成了“一定會出臺”，而時間點可能不會超過3月全國兩會前。
其實，這一調控思路在今年1月的博鰲房地產年終論壇上已露端倪。彼時，中國房地產業協會秘書長朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產政策環境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會”之前部分城市出現房價非理性上漲，則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調控。
可是，權威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數據顯示，1月百城房價環比上漲1%，是近兩年來漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經連續第8個月環比上漲。此外，9812元/平方米的全國百城新建住宅均價也刷新25個月以來的均價記錄。
尤其值得注意的是，一線城市房價全線上漲的格局已經形成，成為全國房價上漲的領頭羊和風向標。北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米，環比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。
以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米，環比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長418%。可見，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門看來已經值得高度關注。“上海1月份商品住宅成交面積已經回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴厲宏觀調控就是從2011年1月26日開始的。”中國房產信息集團分析師付奇介紹。當時，溫家寶主持召開國務院常務會議，確定采取八項措施進一步做好房地產市場調控，其中關鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時各地上報房價控制指標，并向社會公布。
和商品住宅成交熱度不減相對應的，是供給的嚴重不足。據了解，2012年上海新建商品住宅供應合計為890萬平方米，同比回落16.5%，在創下5年來新低的同時，年度供應總量首次跌破1000萬平方米關口。到今年1月，上海商品住宅新增供應面積僅31.11萬平方米，環比減少近七成。
“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現階段性緊缺。
在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量價齊漲的趨勢就變得十分明確。根據萬科公告，其2013年1月份共實現銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長35.38%和56.31%。銷售均價也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達15.46%。
另外一家接近千億軍團的超大房企恒大地產也在1月份頗有收獲。據了解，恒大1月份合約銷售總金額約為72.5億元，合約銷售面積116.8萬平方米，較去年同期分別增長226%和213%。隨著9個新項目同時上市，恒大在全國同期在售樓盤已經高達188個。
此外，世茂房地產1月份合約銷售額約41億元，同比增加353%，合約銷售面積33萬平方米，同比增長568%。從目前公布1月業績快報的房企銷售情況看，1月份火爆銷售的局面已成共識。上海一位一直堅稱樓市平穩、無須再緊的專家也向記者坦言，“從成交量上來看，上海確實有點‘熱’了。”
詳解五方面手段緊縮需求
“如果調控不升級，一線城市的房價將失控。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。而北京市市長王安順在剛剛結束的北京兩會上則明確表態，堅持房地產調控決不動搖。此后數日，北京樓市傳言紛起，各種版本的北京樓市政策已現摩拳擦掌的味道。
楊紅旭表示，現階段房價上漲過快的一線和少數二線城市均面臨政策壓力。不過，由于地方政府調控權限太小，信貸、稅收皆由中央有關部委說了算，因此單個城市新政效果或許有限，若想抑制一線城市房價加速上漲的勢頭，還需有關部委統籌安排政策與措施。
對于具體政策，有市場人士透露，針對一線城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對較大，也有說法稱部分地區大幅度提高第二套房貸的首付、對擁有四套及以上的家庭和個人研究針對性的政策，也將是針對房價上漲過快的地區進行調控的儲備政策之一。
對此，記者從住建部公積金管理司內部人士處了解到，主管部門目前并未對一線城市暫停公積金做研究。該人士明確表示，如果房價漲幅超預期，國家層面的樓市調控儲備政策十分充分。
在楊紅旭看來，若要進一步加強樓市調控，政策走向無非五個層面：其一，行政干預從緊，限購、限貸、限價皆從嚴。其二，房貸進一步收緊，三套繼續停貸，首套貸款利率優惠減少或取消(但這取決于各家商業銀行，銀監會不可能出政策統一取消優惠)，最大調整領域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。其三，稅收加碼，可提高稅負的稅種包括契稅、營業稅、個調稅、土地增值稅等，房產稅或將二度擴容。其四，增加土地供應，尤其是普通住宅用地，以及壓制高價地塊的出現。其五，更加強調地區差異化，部分政策將增強一線城市的針對性。
總之，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。
不過，也有業內人士表示，現在不同城巿、不同企業、不同項目情況是冰火兩重天，全國房價仍處于漲跌不平衡的特殊時期。比如，12月相比11月，70個城市房價指數平均上漲0.34%，但北京、廣州、深圳和福州超過1%，上海0.7%；而廣大三四線城市房價總體處于溫和上漲狀態，海南、浙江、廣西等少數省份的部分城市房價絕對值還在下跌。這也是尚未出臺全國性調控政策的顧慮之一。