據中金公司研報，2013年預計到期房地產信托規模2816億元，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰。
“泰宇花苑”項目位于溫州市平陽縣鰲江鎮的中心地帶，曾是當地的熱銷樓盤。如今，該樓盤已停工近一年，開發公司負責人陳岳西已于去年7月1日由上海浦東出境。
此前，陳岳西曾通過建設銀行當地分支機構（以下簡稱建行）、安信信托(600816,股吧)以及民間借貸融資。其中安信信托為該項目發行了4億元的信托產品，即將于今年4月到期。
目前，平陽縣政府已經介入，成立了工作處置小組，爭取各方債權人能共同進行后續開發。處置小組內部人士表示，屆時靠開發商籌資兌付已經不現實。而安信方面則回應，已有流動性上的預案來做保證。
“泰宇花苑”停建于2011年末，正值溫州民間借貸風波爆發之際。而根據中金公司研報，2013年預計到期房地產信托規模2816億元，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰。平陽當地人士表示，2011年上半年長三角地區房地產信托發行較多。根據信托計劃平均兩年期限來推斷，今年一二季度，針對溫州本地及周邊地區的小型開發商所發行的信托項目，將迎來大考。
老板已于去年7月出境
“泰宇花苑”項目，位于溫州市平陽縣鰲江鎮，位于該鎮的鎮中心地帶。按照規劃，項目總用地面積41400平方米。
開發商為溫州泰宇房地產開發有限公司（以下簡稱“泰宇房開”）成立于1999年6月，注冊資金1億元，由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設立。陳岳西為實際控制人。
該樓盤于2009年4月30日開售。根據購房合同，該樓盤將于2012年8月31日交付。2011年，有業主發現樓盤施工進展異常。據浙江本地電視臺報道，2012年春節過后，就沒有工人回來了，樓盤已然停工。
去年7月，有業主得到消息，陳岳西已經“跑路”。8月，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協調小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔任組長。去年12月底，當地又成立了泰宇花苑工作處置小組。
處置小組內部人士告訴記者：“目前，泰宇房開已經散架。”
記者于1月7日下午來到泰宇花苑施工現場及售樓處。施工現場空無一人，售樓處大門緊閉，門上貼著一張水費繳納通知單。
以土地升值為名發行信托計劃
為了開發泰宇花苑，陳岳西先后通過建設銀行、民間借貸以及安信信托融資。
該地塊總用地面積41400平方米，有兩本土地證。陳先將其中一塊地抵押給建設銀行，貸得1.5億。
陳岳西還通過民間借貸籌集資金。據上述處置小組內部人士告訴記者，根據自然債權人自救小組的事后統計，民間借貸的數額在4.9億左右。目前該項債務還在進行逐筆司法認證。
2011年4月，陳又將另一塊地平國用（2005）第2-8135號的土地使用權以第一順位抵押給安信信托，將前述地塊平國用（2006）第2-8036號的使用權以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發行“溫州"泰宇花苑"項目開發貸款集合資金信托計劃”，發行規模4億，為期兩年，根據投資金額的不同預期年收益率在10%到11.8%。
根據信托項目計劃書，4億資金中有2億元用于調整債務結構。記者獲悉，有8000萬用于歸還建行貸款，1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建、外墻、內裝修、設備安裝及小區配套等項目后續開發建設。
根據計劃書，兩塊土地當時的評估價值總計11.5億。而根據上述內部人士透露，之前兩塊地的評估價僅為3.69億。有評估公司以“土地使用權升值”為由，將評估價抬高，使得泰宇放開得以從安信信托方面融得4億資金。
記者并未獲得詳細的抵押合同，也未從安信信托方面得到關于土地使用權升值的回應。
如今，樓盤已經停工。上述內部人士對本報記者表示，目前泰宇房開的金融機構欠款為4.7億（安信信托4億，建設銀行7000萬），民間借貸初步確認是4.9億。此外，截至去年9月，欠稅總計887萬，拖欠施工單位工程款3300萬（尚未最終核實）。
如果泰宇放開走破產清算路線，目前僅剩7萬平方米左右的樓面，按樓盤價測算，或許資金缺口會很大。假如樓盤得到進一步注資并正常復工，將還未取得預售權的房屋出售出去，并且銷售情況良好，預計項目會產生9.2億元左右的收益，那么資金缺口在3.8億左右。
傾向走重組之路
自從“泰宇花苑”項目停工后，各方展開了積極的自救措施。上述內部人士透露，從去年3月開始，自然債權人就成立了自救小組，與建行和安信信托積極對接，并請求政府出面協調。王建力也透露，安信信托曾派項目經理來到鰲江，與自然債權人和業主進行協商。
建行的開發貸款于去年夏天到期，但建行方面表示同意貸款延期，并在適當的時候給予后續資金支持，使項目復工。
至去年10月份，建行、安信信托代表和自然債權人達成了初步的框架協議，合作開發該樓盤，后續產生的項目收益優先保障安信信托的4億元募集款和建設銀行的7000萬貸款。
但至今，建設銀行和平陽縣政府方面未得到安信信托的正式回應，故目前復工的實質工作并未展開。
上述人士表示，其實建行、安信信托和自然債權人共同開發是最好的結果。因為如果走破產清算路線，能夠拿回的錢很少，于各方都不利。王建力也表示，多方共同開發，對業主來說也是最好的結果。
上述內部人士表示，目前破產清算和重組兩條路線在同時進行中，政府方面更傾向與多方合作，走重組路線，爭取在2013年3月底之前，將已經出售的樓房復工。
今年4月，由安信信托發起的“溫州"泰宇花苑"項目開發貸款集合資金信托計劃”就將到期。根據信托計劃，“到期時，由借款人泰宇房地產歸還全部貸款本息”，“項目公司實際控制人陳岳西與實際管理人陳麗霞（注：陳岳西女兒，目前不知去向）對信托貸款本金及利息的償付提供個人連帶責任擔保”。此外，陳岳西將持有的公司90%的股權質押給安信信托，并辦理強制執行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保。
如今，陳岳西已經出境，泰宇房開已經散架。上述內部人士直言，屆時到期兌付時，“想要在這里籌集資金兌付顯然是不現實的”。
安信信托相關人士此前對媒體表示：“這款產品從設立抵押到管理，都是合法合規的，且抵押物重組，保全措施做得也不錯。公司出了問題，我們已經有了流動性上的預案來保證。”