二手房成交火熱，部分新盤限量惜售，奧北5家鏈家地產門店，12月初5天收傭金150萬元。
近日，各種樓市火爆的消息和傳聞讓很多購房人心里又開始不安。一方面，二手房爆出“一夜漲價70萬”、“半年漲價150萬”等等類似的新聞，另一方面，很多新房購房人親身感受到，不少樓盤限量惜售，甚至停售把暢銷戶型留到明年再開盤銷售……不少購房人開始擔心，樓市會不會出現反轉，該不該趕緊買房。對此，記者探訪了多家房產中介、售樓處進行實地調查，看看年底樓市到底有沒有真正出現“異動”。
■5家二手房門店5天收傭金150萬
“這個月，光從我們這一家鏈家出的房就有十幾套，上周就簽約了四套。”在鏈家地產媒體村店，經紀人張先生笑容滿滿，他很開心地對記者強調，“目前亞北奧運村周邊的二手房行情很好。”
行情好，不僅僅是買房人多了，還有房價在往上走。記者在張先生的電腦上看到，他掌握的房源目前大概有20多套，價格小幅上漲。天居園一戶59平方米的小戶型，7月份掛牌房價為156萬，而眼下掛牌價格為162萬，上漲6萬；而一套天通苑的房子，12月初至今半個多月的時間內，掛牌總價已經上升了3萬。
而在傲城中心的一家房產中介，置業顧問小吳告訴記者，現在奧北周邊的小區，比如媒體村、領地OFFICE、北京青年城、世茂奧林、美立方(樓盤資料)、萬科星園、天暢園、拂林園等“行情都很活躍”。“拂林園的一套140多平方米三居室的房子早上掛出來，客戶看完房，晚上拿來20萬現金，直接交了訂金。”
小吳透露，在12月初，奧北地區5家鏈家地產5天的傭金達到了150萬，而8月整整一個月，同樣是這5家門店，傭金為200多萬。一位業內人士據此計算，如果按平均一套房產傭金6.5萬來算，這五天售出了大概23套二手房。
■二手房成交價格尚未出現整體暴漲
市住建委房地產交易網最新數據統計也顯示，上周北京市二手住宅成交量為3899套，環比上周上漲12.2%.單周來看，成交量僅次于11月第五周，為四季度以來的次高值。截至16日，12月已經成交7591套，環比11月同期上漲7.8%。12月的成交量有望達到1.6萬套，年內僅次于市場最火的7月。那么，高成交下，二手房房價上漲情況如何？
記者先對近期部分媒體報道了部分房源“一夜漲價70萬”，“半年漲價150萬”等信息進行了核實。“相比上半年的跌，近期二手房房價肯定都在上行，但一夜之間漲了79萬等是個案，不是市場的普遍現象。”一位房屋中介負責人告訴記者。據他介紹，這些個案的出現，部分是因為業主由于個人原因，出售意愿不強，所以報價時遠遠脫離市場價格；部分出于個別業主“高估”市場而報出的“掛牌價”，并不是成交價。“從成交價看，肯定是集體在上漲，尤其是一些學區房或者環境有公園等稀缺因素的樓盤，但市場整體暴漲現象并未出現。”不過，他同時也指出，“眼下無論是買房人還是賣房人，重新煥發出的對樓市的信心，以及二手房普漲現象應該引起有關管理部門的注意。”
鏈家地產張旭對此也表示，“鏈家的數據監控也顯示，大幅漲價還尚未形成氣勢。”她分析，“除了近期市場各方對明年樓市普遍看好之外，年底因為結婚、發獎金等帶來的樓市成交翹尾現象也推動了房價上漲。”她同時認為，從需求來講，雖然年末需求出現增長，但是增幅保持比較平穩態勢。且仍然是以剛需為主，購買力有限，決定了這類購房者難以出現大規模搶購行為、進而推動市場大漲。
■新盤出現留房惜售 指望明年賣好價
二手房如此，新建住宅也不示弱。調查顯示，無論是昌平還是大興、通州、房山等遠郊新城，還是來廣營、東五環、南四環等“城區”，不少新盤出現減少推盤量甚至延期開盤或者留一些好的戶型等明年再賣的現象。
調查顯示，事實上，近期多個新盤出現開盤即銷售一光的現象，本身就是采取了“限量銷售”的饑餓營銷策略。無論是路勁世界城、北京風景(樓盤資料業主論壇)等普通住宅，還是望京·金茂府(樓盤資料業主論壇)、勝古譽園(樓盤資料)等高端住宅，這些開盤認購率都在8成以上的樓盤多被業內公認是“饑餓銷售”。
“主要是因為上述項目普遍采取了饑餓營銷策略，從前一段時間市場供應短缺，轉變為讓買家的極度關注，最終促成了快速成交。”
一位開發商告訴記者。“有些盤一共推了兩棟樓，不到100套房子，蓄客半年了，只要性價比合理，當天售罄或者抽簽都很正常，這和2009年排隊搶房是兩回事。”他透露，“現在開發商大都完成了銷售指標，年末也不是提價的最好時候，干脆少賣，或者留到明年再賣。”
公開信息也顯示，早在10月份，保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)、中海地產(中海九號公館中海尚湖世家)、綠城集團(綠城陽光公館綠城百合公寓)、世茂房地產等11家標桿房企均已完成全年銷售目標。到了11月份，大部分房企都完成了全年目標。“在這種情況下，房企一般采取兩個措施控制銷售，一是減少優惠額度，第二是減少推盤量。”一位業內人士告訴記者，不少開發商覺得未來房價會上漲，明年調價倒是大概率事件。
除了控制推盤速度，一些樓盤將好的戶型也截留下來，尤其是大小合適的兩居最容易被“扣押”。“相對而言，這樣的手段更為隱蔽，買房人更不易察覺到。等下次推盤時，更好的戶型，更好的價格，無論是先買的還是后來的購房人，都能夠接受。”
調查中，一個值得關注的現象：多位開發商和業內人士提到明年房價預期時，基本說了一個共同的判斷：不提明年樓市調控政策如何調整，但從最近兩年的土地成交和開工量看，明年可能市場釋放需求會明顯高于供應量，價格上漲風險確實不容忽視。