距離廣州一小時(shí)車程的南沙樓市正在成為一片熱土。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2012年11月19日至11月25日，南沙的網(wǎng)簽成交均價(jià)邁入萬元大關(guān)，攀升至該區(qū)今年以來的最高位。
“下半年，南沙很多樓盤都賣得很好，日光盤也不少，現(xiàn)在已鮮少有1萬元/平方米以下的樓盤了。”敏捷君御國(guó)際的售樓人員告訴本報(bào)記者，購(gòu)房者中有一半是投資客，一出手就是兩三套，甚至半層。10月份，敏捷君御國(guó)際的公寓毛坯均價(jià)7500元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)是1.1萬元/平方米了。
據(jù)悉，僅在2012年下半年以來，南沙房?jī)r(jià)普漲30%，個(gè)別樓盤漲價(jià)超過50%。
“市場(chǎng)有點(diǎn)瘋狂了。”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的利好導(dǎo)致投資需求蜂擁而至，并推動(dòng)了南沙房?jī)r(jià)的快速上漲。
硬幣的另一面，南沙樓市的供應(yīng)也在與日俱增。按照合富輝煌的預(yù)測(cè)，南沙未來將有逾550萬平方米的供應(yīng)，若按南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)近2年年均75萬平方米的成交量計(jì)算，預(yù)計(jì)可供市場(chǎng)消化7.2年。
暴漲的房?jī)r(jià)、持續(xù)放大的供應(yīng)量及未得到保證的人口增長(zhǎng)和配套正把南沙樓市推向一個(gè)不明確的未來。
量?jī)r(jià)齊升
11月17日，位于南沙蕉門地鐵站旁邊的中惠璧瓏灣推出第三期產(chǎn)品，開盤僅兩個(gè)小時(shí)，230套房源就被一搶而空。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目有210套房屋集中網(wǎng)簽，11月19日至11月25日，南沙的新房周網(wǎng)簽量達(dá)到了300套，成交均價(jià)創(chuàng)下當(dāng)?shù)亟衲攴績(jī)r(jià)高點(diǎn)——11806元/平方米。
中惠璧瓏灣是今年“五一”期間開盤的，當(dāng)時(shí)的售價(jià)約為8500元/平方米，而最近的第三期均價(jià)已經(jīng)高達(dá)13000元/平方米了，半年漲幅接近53%。即便如此，該盤三次推售幾乎均是“日光”，截至目前已經(jīng)累計(jì)銷售了600多套產(chǎn)品。
位于進(jìn)港大道與環(huán)市大道交會(huì)處的南沙城已在今年國(guó)慶期間引起全城關(guān)注。該項(xiàng)目包括公寓、住宅、寫字樓、大型商場(chǎng)，是典型的城市綜合體。主打40~80平方米的精品小戶型，10月1日的開盤均價(jià)約在9000多元/平方米（帶裝修），總價(jià)最低39萬元/套。據(jù)了解，僅是國(guó)慶7天，該盤就已消化掉了約400套單位，目前項(xiàng)目一期產(chǎn)品已全部售罄，明年才有新貨補(bǔ)充。“南沙城的老板很后悔賣得太便宜，賣得太快，不然現(xiàn)在還可以漲價(jià)慢慢賣。”南沙當(dāng)?shù)匾晃粡臉I(yè)人員笑稱。
“賣得快、漲得快”這個(gè)形容詞適用于大部分南沙樓盤。時(shí)代南灣全新三期目前正在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，據(jù)稱認(rèn)購(gòu)數(shù)量已達(dá)600套，房?jī)r(jià)也從8000元/平方米上漲到了目前的1.3萬元/平方米。
一個(gè)代理公司的負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者透露，其所在公司代理了南沙5個(gè)樓盤，今年都“賣得非常好”，僅其中一個(gè)項(xiàng)目就收到了近千萬元的傭金。
投資需求蜂擁而至
在深圳從事外貿(mào)工作的張小姐近期正計(jì)劃到南沙置業(yè)。
“南沙現(xiàn)在已經(jīng)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，未來應(yīng)該會(huì)有很多產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，發(fā)展空間很大。”她打算辭掉深圳的工作到南沙尋找機(jī)會(huì)，在這之前，她想先買套房安置下來，既可自主亦可投資。
今年年初，南沙有個(gè)知名企業(yè)開發(fā)的樓盤曾低至5000元/平方米，她看到后很心動(dòng)，但因?yàn)榉N種原因一直沒有行動(dòng)。等到最近找機(jī)會(huì)過來看樓時(shí)才發(fā)現(xiàn)南沙樓市已經(jīng)“變了天”。
“小戶型已經(jīng)很少了，毛坯價(jià)都接近1萬元/平方米。”張小姐表示，雖然已經(jīng)錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)，但對(duì)比起深圳的樓價(jià)，南沙算是很實(shí)惠了，“起碼自己負(fù)擔(dān)得起，以后應(yīng)該會(huì)升值”。
而手頭持有100多萬元閑置資金的吳育（化名）也正在南沙尋找樓市投資機(jī)會(huì)。他認(rèn)為，雖然已經(jīng)經(jīng)歷了一波上漲行情，但南沙的樓價(jià)相對(duì)于廣州其他區(qū)域仍屬于價(jià)值洼地。
“中心六區(qū)沒有2萬元/平方米以下的，番禺也要1.5萬元/平方米以上。”在他看來，南沙的房子單價(jià)不高，而且戶型選擇較多，比較適合資金量較小的投資者，“有地鐵，未來還有產(chǎn)業(yè)人口，過幾年肯定賺”。
事實(shí)上，帶著投資目的的購(gòu)房者幾乎占據(jù)了南沙樓市的半壁江山，在售項(xiàng)目的銷售人員也很樂于對(duì)客人講述這些投資故事。
據(jù)敏捷君御國(guó)際的售樓員介紹，該盤的投資客占了50%，除了來自海珠、天河等區(qū)的廣州客，還有周邊城市做外貿(mào)的生意人，“南沙的貨運(yùn)便利，很多企業(yè)會(huì)來這里開公司，我們這有很多是一買就兩三套，半層的也有。”該銷售員說。而另一項(xiàng)目南沙城的投資比例據(jù)稱達(dá)到了7成，個(gè)別投資者出手就買了一整層。
據(jù)黃韜分析，目前南沙樓市的投資比例已經(jīng)占了五成，而漲的投資需求推動(dòng)了庫(kù)存的快速消化，進(jìn)而促使開發(fā)商不斷加價(jià)。
被透支的規(guī)劃利好
蜂擁而來的投資需求都是著迷于南沙晉升為國(guó)家級(jí)新區(qū)后所勾勒的美好藍(lán)圖。
9月6日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙新區(qū)繼天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)、蘭州新區(qū)以及上海浦東新區(qū)后正式成為第六個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。
官方和民間的聲音都認(rèn)為新區(qū)規(guī)劃將給南沙發(fā)展帶來重大的發(fā)展機(jī)遇，資金、產(chǎn)業(yè)、人口等資源的集聚也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入強(qiáng)心劑。
經(jīng)緯行研究中心的李健梅卻表示，從1993年的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)到現(xiàn)在的國(guó)家級(jí)新區(qū)，南沙的發(fā)展前景已經(jīng)刻畫出來，但南沙區(qū)的建設(shè)是欠缺的。在交通上，除了零星幾輛公交車以及地鐵四號(hào)線接駁廣州，幾乎沒有公共交通連接廣州市中心。在生活配套上，目前進(jìn)駐南沙的商業(yè)主要集中在金洲廣場(chǎng)，星星點(diǎn)點(diǎn)，無法帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)上，進(jìn)駐南沙的知名企業(yè)很少，且基本為港口的物流業(yè)、以及汽車產(chǎn)業(yè)。“總體來講，南沙缺少人口及相關(guān)配套，區(qū)域發(fā)展成熟尚需5至10年的時(shí)間。”
據(jù)了解，在南沙339平方公里的陸地面積中，目前只有常住人口26萬人，其中不少還向老城區(qū)倒流。廣州市政府構(gòu)想未來10年在南沙增加約200萬左右的常住人口。但有專家認(rèn)為政府并未拿出強(qiáng)有力的措施來保證人口的增長(zhǎng)，這只是一種美好愿景。
但缺乏未來居住人口保障的南沙樓市正在迎來一輪供應(yīng)高峰。合富輝煌的研究數(shù)據(jù)顯示，南沙未來將有超過550萬平方米的供應(yīng)。
實(shí)際上，此前，規(guī)劃利好的提前釋放以及承接力的有限已讓南沙樓市坐了一趟過山車。2011年初，南沙一度成為廣州房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域，2011年底，該區(qū)又變成了全市房?jī)r(jià)下調(diào)最快和最多的區(qū)域。雖然，此次南沙樓市會(huì)否還有這樣的大起落，規(guī)劃的實(shí)施能否支撐目前的房?jī)r(jià)仍不得而知。